吴XX与高XX、孙XX确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告吴XX。

委托代理人包更生，上海XX律师。

委托代理人钱XX，上海XX律师。

被告高XX。

被告孙XX。

法定代理人张X。

委托代理人高X。

原告吴XX与被告高XX、孙XX确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序于同年2月5日、5月4日公开开庭进行了审理。原告吴XX及其委托代理人包更生、被告孙XX的委托代理人高X、被告高XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告吴XX诉称，原告吴XX与被告高XX于2002年3月登记结婚，2013年6月原告起诉离婚，2013年9月，法院判决驳回了原告的诉讼请求。后，原告再次向法院起诉离婚，2014年10月27日，上海市A区人民法院（以下简称A区法院）作出（2014）徐XX（民）初字第XX号民事判决，判令准予原告吴XX与被告高XX离婚，双方婚姻关系解除。被告孙XX系被告高XX姐姐的外孙女。2013年3月，原告吴XX在与被告高XX婚姻关系存续期间，以夫妻名义共同购置了本案系争的XX区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的房屋，并于2013年3月19日经核准权利人登记为被告高XX。由于原告与被告高XX并未对系争房屋的权属作出特别约定，故系争房屋应当认定为原告吴XX与被告高XX的夫妻共同财产。2014年1月，原告与被告高XX夫妻关系已经恶化，且原告已提起过离婚诉讼。在此特殊情况下，被告高XX又在未告知原告的情况下与被告孙XX签订了《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以总价49万元出售给被告孙XX，并于2014年2月将系争房屋权利人变更为被告孙XX。两被告成交系争房屋的价格折合每平方米约为人民币（下同）9，855元，而当时同地段房屋的市场成交均价高达每平方米约为16，213元。显然，两被告系恶意串通，以明显低于市场价的价格转让系争房屋，损害原告吴XX的合法利益。综上所述，原告认为系争房屋取得于原告与被告高XX婚姻关系存续期间，系夫妻共同财产。两被告签订的系争房屋买卖合同的时间为2014年1月8日，此时原告已向法院提起过离婚诉讼，原告与被告高XX夫妻关系已经恶化，且被告孙XX与被告高XX具有亲属关系，两被告又是以明显低于市场价格的价格交易系争房屋，原告有充足理由怀疑两被告系恶意串通，转移夫妻共同财产，以损害原告的合法利益。同时，原告亦认为被告孙XX以明显低于市场价格的价格受让系争房屋，不符合第三人善意取得的要件，被告孙XX不应受善意取得的保护。原告遂诉诸法院要求判令两被告于2014年1月8日就位于XX区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并恢复登记权利人为被告高XX。

被告高XX辩称，其与原告于2002年4月结婚，同年6月房屋动迁取得159，500元，被动迁房屋的承租人是被告高XX，被安置对象是高XX母亲、高XX儿子以及高XX。2002年9月，高XX用上述动迁补偿款中的一部分购买了XX苑X村XXX号XXX室房屋，首付4万元，贷款8万元，装修2万元，对于该套房屋原告出具过放弃房屋产权的《声明》。2003年，高XX用剩余的动迁补偿款10万元购买了XX苑X村XXX号XXX室房屋，该房屋是高XX姐姐以低于市场价的价格向其出售，用于母亲居住，房屋权利人登记为被告高XX一人。2009年高XX母亲过世，高XX与儿子关系不好，于是高XX就将XX苑X村房屋出售取得房款46万元。之后购买了XX的房屋，用上述售房款支付了39万元购房款，剩余用于装修。2012年12月又将XX的房屋出售取得76万元。2013年，用上述售房款以67万元购买了XX路的系争房屋，余款用于装修，房屋权利人登记为被告高XX一人。因此，从上述一系列房屋买卖可以看出，购买系争房屋的房款是其用动迁所得的补偿款购买房屋并进行置换后得来，系争房屋系高XX个人财产，其有权一人将其出售。2014年1月，高XX将系争房屋出售给姐姐的外孙女孙XX，买卖合同上填写的是49万元，实际支付60万元。因为2002年买姐姐房屋时是低于市场价的所以系争房屋低于市场价出售给姐姐的外孙女合情合理。综上，被告高XX不同意原告的诉讼请求。

被告孙XX辩称，系争房屋是外婆的弟弟出售给我的，因为外婆曾经将一套房屋低价卖给他弟弟，用于外婆母亲的居住。而且动迁补偿款里有外婆母亲的一份，当初都给了外婆的弟弟，外婆和其他兄弟姐妹都没有拿，外婆的弟弟把房子低价出售给我也是作为对外婆的补偿。故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原告吴XX与被告高XX于2002年3月6日登记结婚，于2014年10月经A区法院判决离婚。案外人高X系被告高XX的姐姐。案外人高X与案外人张X系夫妻。被告孙XX系被告高XX姐姐高X的外孙女。

2002年6月25日，被告高XX（作为房屋承租人，签约乙方）与拆迁人上海XX公司（作为拆迁人，签约甲方）的代理人上海XX公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定：乙方承租的房屋坐落在XX路XXX弄XXX号，房屋类型旧里，房屋性质公，建筑面积20.95平方米。被拆除房屋经黄交中心评估机构评估，其房地产市场评估单价为4，100元／平方米。根据《实施细则》第37条规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款计85，895元，其中价格补贴为17，179元，计算公式为［（4，100×80%＋4，100×20%）×20.95］。乙方应在签订本协议后20日内，即2002年7月15日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。甲方按规定付给乙方搬家补助费500元。甲方应在乙方搬离原址后30日内支付给乙方货币补偿款和搬家补助费。乙方应在2002年7月15日前将被拆除房屋的《房地产权证》交甲方报有关部门注销。乙方应于2002年7月15前搬离原址后，甲方再发放速迁费、奖励费10，000元。协议还对其他事项作了约定。

2002年8月，原告吴XX、被告高XX、案外人高X（作为买受人，签约乙方）与案外人金XX（作为出卖人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于XX区XX村XXX号XXX室房屋，转让价款为125，000元。房款支付方式为：乙方于2002年8月28日前支付45，000元，于2002年9月30日前支付80，000元。合同还约定，甲方于2002年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。合同还对其他事项作了约定。

2004年9月1日，被告高XX（作为买受人，签约乙方）与案外人张X（作为出卖人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于XX区XX村XXX号XXX室房屋，转让价款为16万元。房款支付方式为：本合同签订后，乙方于2004年9月1日支付1万元作为定金，办理交易后支付15万元。合同还约定，甲方于2004年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。合同还对其他事项作了约定。

2009年6月30日，被告高XX（作为卖售人，签约甲方）与案外人汤X、殷XX（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于XX区XX村XXX号XXX室房屋，转让价款为445，000元。房款支付方式为：乙方于2009年6月23日前支付1万元作为定金，于2009年6月30日前签订买卖合同，交易支付435，000元。合同还约定，甲方于2009年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方于2009年6月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还对其他事项作了约定。

2009年7月4日，原告吴XX、被告高XX（作为买受人，签约乙方）与案外人夏XX（作为卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于XX区XX镇XX湾XX弄X号X室房屋，转让价款为38万元。房款支付方式为：1、本合同签订后，乙方于2009年6月28日前支付1万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；2、乙方于2009年7月12日前支付37万元。合同还约定，甲方于2009年7月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方于2009年7月11日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还对其他事项作了约定。

之后，上述房屋产权登记至原告及被告高XX名下。

2009年10月16日，原告吴XX出具《声明》，记载原告本人放弃百色路XX村XXX号XXX室产权。

2012年10月26日，原告吴XX、被告高XX（作为卖售人，签约甲方）与案外人张X、陈X（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于XX区XX湾XX弄X号X室房屋，转让价款为62万元。房款支付方式为：1、本合同签订后，乙方于2012年8月11日前支付1万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；2、乙方于2012年8月19日前支付20万元；3、乙方于2012年9月18日前支付20万元；4、乙方于2012年11月30日前支付21万元。合同还约定，甲方于2012年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方于2012年11月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还对其他事项作了约定。

2013年3月1日，被告高XX（作为买受人，签约乙方）与案外人景X、景X、丁XX（作为卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于XX区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为49.72平方米，转让价款为49万元。房款支付方式为：1、本合同签订后乙方于2013年2月28日前支付1万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；2、乙方于2013年3月11日前支付31万元；3、乙方于2013年6月15日前支付15万元；4、乙方于2013年6月23日前支付2万元。合同还约定，甲、乙双方于2013年5月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项作了约定。

2013年6月，原告以双方感情已彻底破裂、没有和好可能为由，诉至A区法院要求解除与被告高XX的婚姻关系。该院于2013年9月30日以（2013）徐XX（民）初字第5727号民事判决书作出“吴XX与高XX离婚的诉讼请求不予支持”的民事判决。

2014年1月8日，被告高XX（作为出卖售人，签约甲方）与被告孙XX（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于XX区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为49.72平方米，转让价款为49万元。甲、乙双方确认，于2014年4月7日前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同对具体交房日期、房价款支付方式、双方的违约责任均未作约定。

2014年2月19日，系争房屋的产权登记至被告孙XX名下。

2014年6月，吴XX再次以与高XX感情已彻底破裂为由诉至A区法院，要求判令解除双方婚姻关系并由吴XX取得XX区XX村XXX号XXX室房屋中33%的份额。该院经审理后认为，吴XX与高XX自2013年5月分居至今，自本院第一次判决不准予离婚后，双方的关系未能得到改善，导致吴XX再次向法院提起离婚诉讼。高XX虽然表示不同意离婚，但却没有和好的意思表示，特别是高XX在不告知吴XX的情况下于2014年将吴XX居住的XX路房屋出售给案外人，可见双方已经没有和好的可能，故吴XX要求离婚的诉讼请求，法院予以支持。关于XX路房屋，吴XX表示另案诉讼，不在本案中处理，法院予以准许。因XX村房屋涉及案外人高X的利益，本案亦不予处理。该院故于2014年10月27日以（2014）徐XX（民）初字第XX号民事判决书作出“准予吴XX与高XX离婚”的民事判决。

另查明，被告孙XX母亲张X于2013年12月3日向被告高XX账户转入6万元，于2013年12月16日、同年12月20日、同年12月24日、同年12月26日分四次每次向被告高XX账户转入11万元。案外人陈X于2013年12月5日、同年12月8日分两次每次向被告高XX账户转入5万元。

被告高XX于庭审中称，上述款项系被告孙XX一方向其购买位于XX区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋而支付的房款，虽然合同上约定房款为49万元，但实际双方真实房价为60万元。被告高XX还称，2014年1月8日两被告买卖房屋时原告居住在系争房屋内，系争房屋于2013年3月1日购买后其仅居住了几天，后就搬出了系争房屋在外居住。系争房屋市场价为70余万元，其出售给被告孙XX的真实房款是60万元，因为是亲戚关系，且其姐姐高X在之前也以低于市场价的价格将XX区XX村XXX号XXX室房屋出售给其，因此其也低于市场价将系争房屋出售给姐姐的外孙女。

被告孙XX于庭审中称，2014年1月8日两被告买卖房屋时原告居住在系争房屋内，被告高XX没有居住在内是因为原告与被告高XX正在闹离婚。因为是亲戚关系，且被告高XX姐姐高X在之前也以低于市场价的价格将XX区XX村XXX号XXX室房屋出售给被告高XX，因此被告高XX也以低于市场价的价格将系争房屋出售给其。其购买系争房屋是为了将房屋出租后收取租金。

现因原告认为被告高XX与被告孙XX就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》时未经其同意，两被告具有亲属关系，且又明显低于市场价交易系争房屋，两被告构成恶意串通，被告孙XX协助被告高XX转移夫妻共同财产损害了原告的合法利益，两被告的房屋买卖行为应属无效而涉讼。

以上事实，由原告与被告高XX共同提供的原告与被告高XX于2009年7月作为共同买受人向案外人购得XX区XX湾XX弄X号X室房屋的《上海市房地产买卖合同》、原告与被告高XX于2012年10月作为共同卖售人将XX区房屋出售的《上海市房屋买卖合同》、原告提供的被告高XX于2013年3月购买系争房屋的《上海市房地产买卖合同》、两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、系争房屋产权已登记至被告孙XX名下的上海市房地产登记簿、（2014）徐XX（民）初字第XX号民事判决书、被告高XX提供的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、被告高XX于2002年8月向案外人购买XX苑X村房屋的《上海市房地产买卖合同》、原告出具的放弃XX苑X村房屋产权的《声明》、被告高XX于2004年9月向其姐夫购买XX苑X村房屋的《上海市房地产买卖合同》、被告高XX于2009年6月将XX苑X村房屋出售给案外人的《上海市房地产买卖合同》、被告高XX数次买卖房屋的收款及付款凭证、（2013）徐XX（民）初字第X号民事判决书等证据以及原、被告的当庭陈述等为证。上述证据具有真实性且与本案相关联，本院确认其证据效力。原、被告提供的其余证据因与本案没有关联，本院对其不予采信。被告孙XX在本案中未提供证据。

本院认为，本案的争议焦点为：被告高XX与被告孙XX就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题。就本案而言，首先，通过本案中历次房屋的买卖可以看出，被告高XX在与原告婚姻关系存续期间，用出售其与原告共有的位于XX区邱XX31弄5号204室房屋取得的款项购买了系争房屋，因此系争房屋属原告与被告高XX共有的事实是可以确定的。其次，被告孙XX与被告高XX就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》的时间发生在原告与被告高XX进行离婚诉讼期间，被告孙XX也明知该情况。而签订买卖合同时系争房屋实际由原告居住而非被告高XX居住的这节事实，买卖双方在庭审中亦均表示明确知晓。但被告孙XX既未在合同中与被告高XX约定交付房屋的时间，亦未向居住在内的原告告知其已向被告高XX购下房屋的事实，更未向原告确认过何时能够配合交付房屋，甚至在签约后长达一年的时间里其也从未向原告催促过交付房屋，作为已经支付了全额房款而且购买房屋后作为出租用途的买受方来说，所表现出来的对房屋交付的如此的漠不关心，显然不符合常理。另外，虽然两被告在庭审中均以之前被告高XX曾以低于市场价的价格从其姐姐高X处购买过房屋，因此被告高XX也同样以低于市场价的价格，即当时市场价为70余万元，其以60万元的价格将系争房屋出售给姐姐的外孙女合情合理作为抗辩理由。但系争的《上海市房地产买卖合同》于2014年1月8日签订，而房款却于2013年12月支付，该房款的支付时间与日常生活中的类似情形相比较，亦有违一般购房行为的交易习惯。综上，两被告对系争房屋买卖在房屋价格、购房款支付、房屋交付时间等方面存在诸多疑点和不合常理之处，现有的相关证据尚不足以证明被告孙XX善意、有偿取得系争房屋的前提下，原告作为系争房屋的共有人，要求确认两被告于2014年1月8日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。同时，被告孙XX应协助被告高XX将上述房屋的产权恢复登记至被告高XX名下。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项之规定，判决如下：

一、被告高XX与被告孙XX于2014年1月8日就位于上海市XX区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、被告孙XX于本判决生效之日起十日内协助被告高XX将上述房屋的产权恢复登记至被告高XX名下。

案件受理费8，650元，减半收取计4，325元，由被告高XX负担2，162.50元，被告孙XX负担2，162.50元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　陈XX

书记员　陈XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第五十七条下列民事行为无效：

……

（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

……