上海机XX大厦楼宇管理XX与上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告上海机XX大厦楼宇管理XX。

法定代表人洪X。

委托代理人虞X，上海市XX律师。

被告上海XX公司。

法定代表人黄X。

委托代理人包更生，上海XX律师。

委托代理人张皓，上海XX律师。

原告上海机XX大厦楼宇管理XX诉被告上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由代理审判员赵淳独任审判，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人虞X、被告委托代理人包更生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海机XX大厦楼宇管理XX诉称，2013年3月，原、被告就上海市闸北区恒丰XXXXX号25楼房屋（以下简称系争房屋）签订了房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告用于办公，租期自2013年4月1日至2015年3月31日。原告依约交付房屋，但是被告自2013年7月起未再支付过房租及物业管理费。原告多次催讨未果。按照合同约定，被告应向原告支付逾期付款违约金，违约金以每季度应付租金及物业费之和为基数、按日千分之五、自每季度的第一日起算至被告实际支付之日。截止到2014年9月30日，被告应付违约金已高达人民币116.8万元（以下币种均为人民币），现原告自愿降低违约金金额，仅向被告主张50万元。据此，原告请求法院判令：1、解除原、被告就系争房屋签订的上海市房屋租赁合同；2、请求被告将系争房屋恢复至原告交房时的状态，并交还原告；3、请求被告向原告支付拖欠的租金（按照每月45224元的标准，自2013年7月1日起计至2014年3月31日止；按照每月48131元的标准，自2014年4月1日起计至返还房屋之日止）；4、请求被告向原告支付拖欠的物业费（按照每月11306元的标准，自2013年7月1日起计算至返还房屋之日止）；5、请求被告向原告支付违约金50万元。

被告上海XX公司辩称，系争租赁合同是被告与案外人上海市机XX贸易大厦（以下简称机XX贸易大厦）签署的，而非与原告签署的。机XX贸易大厦已经于2014年5月注销，注销保结书上注明注销后一切债权债务由上海XX公司（以下简称XX气集团）承担。原告提供的系争房屋产权证也证明了房屋所有权人为XX气集团。原告并非本案适格主体。另，原告作为大楼的物业管理者，在履行物业管理职责之时存在过错，导致被告法定代表人配偶所有的一幅价值600万元的画作因房屋漏水而受损，被告因此拒付租金及物业费，被告法定代表人配偶已经起诉，现案件在法院进行诉前调解。因此，即使原告主体适格，在原告存在过错应赔偿损失的情况下，被告也不应承担逾期不付租金、物业费的违约责任。如果法院认定被告应承担违约金，则被告认为约定的违约金过高，要求予以调整。据此，被告请求法院裁定驳回原告的起诉。

经审理查明，恒丰XXXXX号大楼共计24层，产权人为XX气集团。系争房屋实际为该大楼的第24层楼，因该大楼的第13层楼被编号为14楼，故系争房屋被编号为25楼。2011年，XX气集团授权机XX贸易大厦对恒丰XXXXX号房屋进行物业管理及对外租赁。2013年3月29日，XX气集团出具授权委托书，表示自2013年5月1日起委托原告对外出租、管理恒丰XXXXX号房屋。2013年11月，XX气集团作出批复：同意由XX气集团合并吸收机XX贸易大厦，注销机XX贸易大厦法人资格，机XX贸易大厦所有未了事宜由原告负责解决。2014年5月4日，机XX贸易大厦经工商部门核准注销，XX气集团向工商部门出具歇业保结书，承诺机XX贸易大厦注销后的未了事宜由XX气集团承担一切经济责任。

另查明，机XX贸易大厦（甲方，出租人）曾与被告（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋，建筑面积531平方米，用途为办公；租期自2013年4月1日至2015年3月31日；物业费为每月11306元，2013年4月1日至2014年3月31日的租金为每月45224元，2014年4月1日起的租金为每月48131元；租金、物业费应三个月一付，先付后用，于使用前的上一个季度的第三个月下旬支付；保证金56530元于签订本合同之时支付，租赁关系终止时除冲抵乙方应承担费用外，剩余部分无息退还；乙方逾期不付租金、物业费等费用，超过三十日，在甲方通知之日起三十日内仍不纠正的，甲方有权书面通知解除乙方合同；合同期满或因乙方违约致合同解除，乙方的固定装修设施等无偿归甲方所有，如甲方要求恢复原状，乙方应恢复原状并清除垃圾；乙方违反租金支付条款，经甲方催讨未果，逾期支付租金、物业费等费用，应按拖欠费用的日千分之五支付违约金。2013年2月20日，被告向机XX贸易大厦支付了系争房屋保证金56530元。机XX贸易大厦依约向被告交付了毛胚状态的系争房屋，被告对系争房屋进行了简单的办公装修后使用该房屋。2013年3月29日，机XX贸易大厦、原告共同出具《通知》并于次日向被告送达，通知内容为：机XX贸易大厦更名为原告，原与被告签订的房屋租赁合同自2013年4月1日起由原告全权承接。2013年4月1日，被告向原告支付了2013年4-6月的租金及物业费共计169560元。此后，被告未再向原告支付过租金、物业费。2014年3月，原告向被告催收系争房屋租金、物业费。2014年5月4日，原告致函被告，要求立即付清拖欠的租金、物业费。现系争房屋仍由被告占有使用。

还查明，被告于2014年6月13日收到本案诉状副本。

以上事实，有原告提供的房地产权证、XX气集团出具的两份委托书、一份批复、《租赁合同》、《通知》、保证金收据、租金及物业费发票、存根、催讨租金函及邮寄签收凭证、被告提供的机XX贸易大厦工商档案机读材料、歇业企业保结书及当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，被告与机XX贸易大厦签订了系争房屋租赁合同。此后XX气集团吸收合并了机XX贸易大厦，并全权委托原告管理和出租恒丰XXXXX号大楼内的房屋。因此，原告现起诉向被告主张系争房屋的租金及物业费，主体并无问题，被告认为原告主体不适格的辩称意见，本院不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照系争租赁合同之约定，乙方逾期不付租金、物业费超过三十日，在甲方通知之日起三十日内仍不付清的，甲方有权书面通知解除合同。根据查明的被告支付租金情况，在原告发出催告函后仍拒不支付租金超过30日的情形已经发生，原告已享有合同解除权。被告收到本案诉状副本之日即双方的租赁合同解除之日。因此，系争租赁合同已于2014年6月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应将系争房屋恢复为毛胚状态并向原告返还，还应向原告支付2013年7月1日起至返还系争房屋之日期间的租金、使用费及物业费。被告所付租赁保证金应用于冲抵被告欠付的费用。被告逾期不付租金、物业费已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。但是，系争房屋租赁合同所约定的逾期付款违约金标准为日千分之五，该标准确实远高于原告的实际损失，被告应承担的逾期付款违约金标准由本院酌情调整为日万分之五。至于被告提出的被告法定代表人配偶存放于被告处的财产因房屋漏水受损、原告作为物业管理者应承担赔偿责任一节，首先，被告法定代表人的配偶与被告显然不是同一主体；其次，赔偿损失与本案租赁合同纠纷也并非同一法律关系，因此此节不能作为被告不履行系争房屋租赁合同义务的合法抗辩理由。况且，被告法定代表人的配偶已另案起诉主张赔偿损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、上海市机XX贸易大厦与被告上海XX公司就上海市闸北区恒丰XXXXX号25楼房屋签订的《租赁合同》于2014年6月13日解除；

二、被告上海XX公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市闸北区恒丰XXXXX号25楼房屋（含己物品及可移动设施设备），将该房屋恢复为毛胚状态并向原告上海机XX大厦楼宇管理XX返还该房屋；

三、被告上海XX公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海机XX大厦楼宇管理XX房屋租金及使用费（按每月45224元，自2013年7月1日起算，计至2014年3月31日止；按每月48131元，自2014年4月1日起算，计至实际返还系争房屋之日止。计算得出的总金额中需扣除保证金56530元）；

四、被告上海XX公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海机XX大厦楼宇管理XX物业管理费（按每月11306元，自2013年7月1日起算，计至实际返还系争房屋之日止）；

五、被告上海XX公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海机XX大厦楼宇管理XX逾期付款违约金（以2013年7月1日起的每季度应付租金为基数，自该季度的第一日起算，按日万分之五，计至被告清偿之日止，逾期付款违约金累计总额超出50万元的则按50万元计）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为5498.20元、财产保全费2020元（原告上海机XX大厦楼宇管理XX均已预缴），由被告上海XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员　　赵淳

书　记　员　　方芳

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。