（2014）黄浦民四（民）初字第1183号
原告上海XX公司。
住所地上海市黄浦区。
法定代表人刘X。
委托代理人翟X，上海XX律师。
委托代理人王X，上海XX律师。
被告上海XX公司。
住所地上海市静安区。
法定代表人李XX。
委托代理人周运柱，上海XX律师。
原告上海XX公司诉被告上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人翟X、被告法定代表人李XX、被告委托代理人周运柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XX公司诉称：2011年7月，原、被告签订租约，原告将位于上海市新XXXXX号一楼大堂左侧商场及右侧大堂酒吧出租予被告。租赁期间，被告欠付租赁费用，原告遂于2013年11月28日书面通知解除租约，但被告迟至2014年6月16日方腾空房屋。现原告诉请要求（1）被告支付截至2014年4月底尚欠之租金及房屋使用费计人民币239，452.90元；（2）被告支付自2014年5月1日至房屋腾空日止之房屋使用费；（3）被告就欠付租金支付违约金人民币71，835.87元（依据合同约定，并自行下调至租金损失之30%）
原告提供以下证据：
1、2011年7月1日《租赁协议》，以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。
2、欠费明细单，以证明被告欠费情节。
3、2014年5月4日《腾退通知》。
4、快递寄送单。
上述证据3、4以证明原告书面通知被告腾退房屋。
5、2013年11月25日《解除合同通知》，以证明原、被告之间租约已于2013年11月28日予以解除。
被告上海XX公司辩称：被告确曾向原告签约承租上述房屋，但2013年8月5日，被告已将一楼左侧租赁部位返还原告，故该部位租金仅应计至2013年8月4日。对于原告所述被告付款情节，原告未将被告于2012年10月15日所付人民币10，000元计入。对于原告所称欠费一节，因原、被告曾就一楼其他房屋租赁达成口头协议，被告据此亦已实际装修，之后因原告要求停止装修，从而导致被告遭受装修等损失，原告亦曾同意以被告应付租金用以冲抵被告遭受损失，故被告无须支付欠租及承担违约金，况且原告所诉租金中部分租金已过法定诉讼时效。此外，除一楼左侧租赁部位外，其他本案租约所涉房屋系于2014年6月14日返还原告。
被告对原告证据1形式真实性予以确认，但称双方就其他房屋另行存在口头租约；对原告证据2称因系原告单方制作，故不予认可，但对原告记录之被告付款明细予以确认，仅称其中缺少被告于2012年10月15日所付人民币10，000元；对原告证据3、4称并未收讫；对原告证据5确认已收讫，但认为原告并无合同解除权，双方租约实际于2014年6月16日予以解除。
被告提供以下证据：
1、《上海市建筑安装工程合同书》，以证明就一楼西南足浴店装修约定工期及造价。
2、工程概况及工料机表，以证明装修价款。
3、销货清单，以证明被告为开设足浴店而订购价值人民币23，900元之物品。
4、情况说明及发票，以证明原告为解决被告损失而准备增加经营项目，支出费用为人民币1，000元。
5、订货单，以证明被告为准备足浴店而支付定金人民币4，400元。
6、空调排管装修及定金收据，以证明被告为安装空调排管支出人民币2，840元。
7、收据2张，以证明被告为开设足浴店支出装修设计费人民币5，000元及消防费人民币14，800元。
8、销售清单及名片，以证明被告为开设足浴店支出人民币24，130元。
上述证据以证明被告因装修足浴店所遭受之损失应当用以冲抵被告应付租金，此亦系原、被告之间约定。
9、2013年11月25日《解除合同通知》（同原告证据5），以证明原告在2013年11月即非法解除合同、锁门及断水断电。
10、收件表格，以证明原告人员陈X代表原告与被告沟通租金及损失抵扣事宜，原告为了解损失情况，向被告收取部分单据资料。
11、录音资料，以证明（1）原、被告之间存在其他口头约定；（2）因原告原因导致被告终止装修，双方对工程款亦有初步确认；（3）对于2013年8月5日一楼左侧租赁部位退租事宜，原告系明知。
12、照片，以证明原告非法强制锁门，导致租约无法履行。
13、快递单及2013年10月21日原告与案外人管某某所签《租赁协议》，以证明（1）原、被告就一楼左侧部位租赁关系已于2013年8月5日予以解除；（2）原告已将先予退租之租赁部位另行出租予管某某，原告现诉请之部分租金系重复收取租金。
14、2012年10月15日收据，以证明被告曾支付该笔租金，但原告未予计入被告已付租金内。
原告对被告证据1-8形式真实性及关联性均不予认可，并称即使证据属实，亦无法证明损失实际存在，且要求原告承担该项损失缺乏合同依据，亦与本案纠纷无关；对被告证据9称无法证明原告予以断水、断电及锁门；对被告证据10、12、14形式真实性及关联性均不予认可，称仅可证明原告收讫相关材料复印件；对被告证据11形式真实性予以确认；对被告证据13确认管某某另行租赁属实，但称被告系违约擅自退租，并非双方协商结果；对被告证据14确认款项实际收讫，并同意在诉请租金数额中予以扣除。
经审理查明：2011年7月1日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定（1）原告将位于上海市新XXXXX号一楼大堂左侧商场及右侧大堂酒吧出租予被告作为商场和大堂酒吧使用，租期自2011年7月1日起至2015年6月30日止；（2）租赁面积为135平方米，前3年月租金为人民币12，000元，被告应于每月1日前支付下一个月租金，如逾期支付，每逾期1日，须按月租金1%支付违约金，如逾期1个月，则原告可收回房屋；（3）被告支付租赁保证金人民币24，000元，租期届满，被告清结费用、返还房屋并经原告验收合格后，原告于租期届满之日起30日内全额无息退还保证金；（4）如被告逾期支付租金及水电费用超过1个月，则原告可单方解除协议并可没收租赁保证金作为违约金；（5）双方于每月5日对账上个月的签单、刷卡及帐单，被告就上述对账金额支付税金、手续费，原告以实际收讫金额返还被告。签约后，租赁双方履行各自合同义务，被告亦实际支付租赁保证金人民币24，000元。租赁期间，被告欠付租赁费用，将被告实付款项（除保证金外）以及截至2014年4月底应予结算之挂帐金额、税金、手续费、水电费等进行冲抵后，截至2012年9月底，被告尚欠租金人民币1，452.90元，之后被告均未付租。2013年8月5日，被告将大堂左侧房屋钥匙交还原告。2013年11月25日，原告致被告《解除合同通知》，称因被告欠费，故自即日起解除双方合同，并要求被告在收函后3日内支付欠租并予返还租赁房屋，否则将予断水断电以收回租赁房屋。被告收函后未予付款，原告遂对租赁房屋断水断电。2014年6月15日（本案审理过程中），被告迁离租赁房屋。现原告以被告欠租等为由起诉来院，要求被告支付截至2014年4月底之租金及房屋使用费（合同解除日为2013年11月28日）、支付2014年5月1日至被告实际迁离日期间之房屋使用费，同时要求被告就欠租支付违约金（以欠租30%计）。
另查明：2013年10月21日，原告与案外人管某某签订《租赁协议》（下称《协议》）一份，约定（1）原告将上海市新XXXXX号一楼东面商场（即被告曾向原告承租之一楼左侧商场）出租予管某某；（2）租赁房屋面积为45平方米，月租金为人民币4，500元。
审理中，原告要求对被告所付租赁保证金人民币24，000元予以没收。
以上事实，由原告提供的《租赁协议》、欠费清单、《解除合同通知》、被告提供的录音资料、快递单、《协议》、收据（2012年10月15日租金人民币10，000元）以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签《租赁协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守协议约定义务。租赁期间，被告欠付租金，且被告欠租行为已构成协议约定之解约事由，由此，在原告发出书面解约通知后，原、被告之间《租赁协议》据解约通知之文意表示而实际于2013年11月25日予以解除，故原告前两项诉请实际系要求被告支付截至被告实际迁离日所发生之租金及房屋使用费。对于被告实际迁离日期，原告称系2014年6月16日，被告则称系2014年6月14日，但双方均未提供房屋交接凭证，由此，本院酌情将被告迁离日期确定为2014年6月15日。综上，被告实际欠付截至2013年11月25日之租金（截至2012年9月底欠付租金人民币1，452.90元，之后均未支付，至于2012年10月15日所付人民币10，000元亦已用于冲抵之前欠费），并实际欠付2013年11月26日至2014年6月15日期间之房屋使用费。对于被告欠付之租金，原告在于2013年11月25日发生书面解约通知时曾予以主张，鉴于租金法定诉讼时效为1年，故原告现仍有权要求被告支付自2012年11月26日起至2013年11月25日止之欠租。对于所涉欠租数额，结合被告所提供快递单及录音资料，可予证明被告已于2013年8月5日将大堂左侧房屋钥匙交还原告，故被告自次日起无须再就大堂左侧房屋支付租金。关于大堂左侧房屋之租金，因原、被告就该部位未曾明确约定租金数额，故本院结合租赁面积，将该部位月租金酌情确定为人民币4，000元。鉴此，被告仍负有支付义务之欠租，其中2012年11月26日至2013年8月5日期间月租金标准为人民币12，000元，2013年8月6日至2013年11月25日期间月租金标准为人民币8，000元。对于原告诉请之房屋使用费，该使用费发生时段为2013年11月26日至2014年6月15日，所涉租赁部位酌情所确定之原月租金标准为人民币8，000元。根据原告提供之欠费明细，被告自2013年12月起未再发生挂帐及水电费用，结合原告在解约通知中所称断水断电情节，本院对被告所称原告在之后对租赁房屋断水断电一节依法予以采信，鉴于双方在协议中对被告违约情形下可予断水断电并无约定，原告在发出解约通知后予以切断水电实际导致被告无法继续经营，故要求被告参照该部位原租金标准支付房屋使用费显然欠妥。但鉴于原告在按约解除协议情形下，被告却始终未予腾空租赁房屋，故即使该房屋因原告停止供应水电而导致无法用于正常经营，被告就继续占用租赁房屋仍应支付相关房屋使用费，鉴此，本院酌情按原依法确定之月租金标准之50%判令被告承担该时段之房屋使用费。对于原告诉请之逾期付租违约金，因《租赁协议》中对该项违约金曾作明确约定，而原告将该项违约金数额下调至欠租30%并无不当，故本院按原告有权可予主张之被告欠租数额之30%对原告提起之违约金诉请予以支持。对于被告所付保证金，鉴于《租赁协议》因被告欠租而予提前解除，故原告按约可予没收。对于被告辩称因原告须承担被告其他装修损失而可予不付租金一节，鉴于被告就此未能提供原告同意租金暂缓支付或同意租金与其他费用相抵之证据，故本院对被告该辩称意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司2012年11月26日至2013年11月25日期间欠租人民币129，591元；
二、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司2013年11月26日至2014年6月15日期间房屋使用费人民币26，667元；
三、被告上海XX公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海XX公司逾期付租违约金人民币38，877元（按欠租30%计）；
四、原告上海XX公司不予归还被告上海XX公司租赁保证金人民币24，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，969元，原告上海XX公司负担人民币1，382元，被告上海XX公司负担人民币4，587元。财产保全费人民币85元，由被告上海XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严XX
审 判 员 李 慧
人民陪审员 周XX
书 记 员 薛XX
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
