卢XX与北京XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告卢XX，男，1994年1月22日出生。

委托代理人陈X，北京市XX律师。

委托代理人魏伟，北京市XX律师。

被告北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX。

法定代表人陈XX，董事长。

委托代理人高XX，北京XX律师。

委托代理人张X，男，1980年9月14日出生。

原告卢XX（以下简称原告）与被告北京XX公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员徐X独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈X、魏伟，被告的委托代理人高XX、张X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2007年5月21日，原告与被告签订了关于北京市朝阳区XX房屋（位于世界城XX，以下简称510号房屋）的购房合同，约定前期物业管理公司是XX太平XX公司。2009年3月，原告办理入住，入住时物业管理公司为新昌XX公司，并由该公司收取了一年的物业管理费。2010年3月17日开始，由XX太平XX公司朝阳分公司管理，收取物业费4个月。这个公司也不是合同约定的物业公司。2011年4月15日，北京XX公司开始管理世界城XX。原告认为，购房合同约定的物业公司和实际收房时的物业公司不一致，被告存在违约，约定的物业费价格不同，价格违约。并且XX次违约后，继续欺骗，存在第二次违约。被告还迟延对物业公司进行备案。被告在签订合同时承诺引进优质物业服务公司，但等到业主实际入住时，变更为劣质的物业服务公司，降低物业服务标准，造成原告的房屋市场价值明显低于毗邻而居的其他小区的价值。故原告诉至法院，要求被告赔偿违约金3万元。

被告辩称：被告和原告的补充合同约定，被告是有权利变更物业公司的。第二任物业公司就是合同约定的公司的分公司。现在的物业公司也是香港上市的物业公司，服务项目和水准也是一致的。被告不存在违约行为。原告主张的违约金3万元没有任何依据。另外原告起诉也超过了诉讼时效，从入住到现在已经四年多了。不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：2007年5月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的北京市朝阳区XX房屋。出卖人依法选聘的物业管理企业为XX太平XX公司，资质证号为：京物企资二（2006）012号，前期物业管理期间，物业服务收费价格为人民币7.90元／月·平方米（建筑面积）。该合同附件八补充协议约定，前期物业管理企业由出卖人依法选聘，如遇特殊情况，出卖人有权调整。

被告开发建设的世界城XX建成后，没有按照商品房预售合同的约定选聘XX太平XX公司为物业管理单位，而是聘用了新昌XX公司作为小区物业管理单位。2009年3月，原告办理入住手续，并交纳物业费。物业费收据显示收款公司为新昌XX公司（资质二级）。此后，世界城XX的物业单位又先后更换为XX太平XX公司（资质一级）、北京XX公司（资质三级）。

以上事实，有双方当事人当庭的陈述、《北京市商品房预售合同》、物业管理服务合同等证据在案佐证。

本院认为：原告在办理房屋入住手续时即知晓物业服务公司的名称，此后并未在法律规定的两年的诉讼时效内提起诉讼，已经超过了诉讼时效。即使其未超过诉讼时效，其诉讼请求亦无法支持。被告与原告在商品房预售合同中约定了前期物业管理单位为XX太平XX公司，但其补充协议中约定被告可以更换物业管理公司。根据《物业管理条例》的规定，被告作为开发建设者，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘前期物业公司。被告的行为未构成违约，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。对于被告违规迟延备案的行为，属于相关行政部门处理范畴，不属于人民法院民事案件审理范围。

综上，依据《物业管理条例》第二十一条、《北京市物业管理办法》第八条之规定，判决如下：

驳回原告卢XX的诉讼请求。

案件受理费275元，由原告卢XX负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　徐XX

书记员　孙XX