（2012）沪二中民二(民)终字第2167号
上诉人(原审被告)胡XX。
被上诉人(原审原告)葛XX。
委托代理人崔X，上海XX律师。
上诉人胡XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2012)普民四(民)初字第1782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月19日，胡XX出具《定金收条》：“今收到葛XX、刘X关于购买杨柳青路XXX弄X号XXX室房屋的定金款壹万元人民币整。”2012年2月25日，胡XX(甲方)、葛XX(乙方)及中间人(丙方)签订《购房合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价为甲方到手价人民币(以下币种均为人民币)80万元，乙方承担交易税费和过户费用。系争房屋权利人为胡XX，交易前系争房屋内户籍为胡XX及两位案外人共三人。系争房屋上设有抵押，抵押权利人为丙方，抵押贷款余额约55万元，抵押贷款余额处理方案为：“甲方收到乙方支付的定金和首期房款后应即刻用于偿还丙方的抵押贷款，余额转付甲方/不足部分甲方自行补足。房产抵押登记注销手续是否办理完成以房产交易中心产调信息显示抵押是否注销为准。”合同8.1条约定：“尾款计贰万元整，用于担保甲方配合完成以下事项：A.按照约定时间(过户手续完成后三十个自然日内)将该房产内所有户口迁出；B.按照约定时间(过户手续完成后三十个自然日内)交付乙方该房产相关钥匙；C.按照约定时间(过户手续完成后三十个自然日内)过户给乙方该房产相关的物业管理费(包括维修基金)、煤气、水费、电费、有线电视、物业等；D.过户手续完成后三十个自然日内甲方结清其离开该房产之前相关的物业管理费、煤气费、水费、电费、有线电视费等费用，并出具相关证明；……”；8.2条约定：“如果在过户手续完成后三十个自然日内，三方配合完成上述8.1条款中所有事项，完成后贰个自然日内，乙方通过银行转账方式支付给甲方尾款”；8.3条约定：“如果在过户手续完成后三十个自然日内，甲方未配合完成8.1条款所述的户口迁出、钥匙交付、其他手续、破坏房屋固定装修等事项，视为甲方违约，逾期除尾款扣留在乙方外，甲方还应按照乙方实际共支付的费用(首期房款、二期房款以及交易过程中乙方支付的所有费用)，另外缴纳给乙方相应的滞纳金。滞纳金的计算方法为：自过户手续完成后第三十一个自然日起计算，每日缴纳按乙方实际共支付的费用(首期房款、二期房款以及交易过程中乙方支付的费用)的1‰(千分之一)计算(月滞纳金为总支付费用的3%)。……”2012年2月25日，胡XX出具《收条》：“今收到葛XX首期房款伍拾玖万元整，该款用于购买杨柳青路XXX弄X号XXX室的房产。”2012年3月4日，葛XX支付上海XX公司代办费15元。2012年3月11日，普陀区税务局出具销售不动产统一发票(代开)，载明系争房屋房款总价为865,000元。2012年4月15日，胡XX出具《收条》：“今收到葛XX所付房款拾捌万元整(180000.00)人民币，该款用于购买杨柳青路XXX弄X号XXX室房屋款。”同日，葛XX缴纳房地产交易手续费240元、房地产登记资料查阅费25元、房屋登记费80元、契税27,300元、一般营业税45,500元、其他企业城市维护建设税5,915元、其他个人所得税9,100元。登记日为2012年4月27日、编号为沪房地普字(2012)第005656号《上海市房地产权证》记载，系争房屋权利人为葛XX。后胡XX未搬离系争房屋，双方产生纠纷。2012年6月17日，上海市公安局普陀分局长征派出所出具《上海市公安局案(事)件接报回执单》：“2012年6月17日16时28分许，报案人刘XX所报案称：2012年6月16日10时许，刘X和其老公葛XX至杨柳青路XXX弄X号XXX室与原房主胡XX商讨搬入事宜，发生纠纷，引发打架”。根据2012年6月26日的《常口现实库信息资料》显示，系争房屋内仍有胡XX及两位案外人的户籍。葛XX遂诉至原审法院，要求：1、胡XX立即将上海市杨柳青XXXXX弄X号XXX室房屋按约交付给葛XX；2、胡XX立即配合葛XX共同办理系争房屋相关的维修基金、水、电、燃气、电话、有线电视、物业等过户手续，并结清交付前未支付或未结算的物业管理费、水、电、燃气、电话、有线电视等费用；3、胡XX支付违约金(按葛XX实际支付费用868,175元的日千分之一计算，自2012年6月12日计算至胡XX实际履行完毕《购房合同》之日止)。
原审审理中，葛XX表示，按照合同约定，胡XX应于2012年5月26日前交付房屋并办理相关交房手续，后经协商，葛XX同意延迟至2012年6月11日。基于此，葛XX主张胡XX支付违约金从2012年6月12日起计算。
原审法院审理后认为：葛XX、胡XX签订的《购房合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。胡XX辩称其因与案外人存在借贷关系而在受到胁迫的情况下签订《购房合同》，但未能提供相关证据予以证明，加之合同中明确载明系争房屋出售前设有抵押的事实，并无欺诈、隐瞒或以合法形式掩盖非法目的之处，胡XX的抗辩主张欠缺事实与法律依据，法院不予采纳。胡XX又辩称合同条款存在不公之处，对相关条款不予认可，对此法院认为，胡XX在合同上签名后，在未提供相反证据证明时，其意思表示应为真实，且该合同为有效合同，依法成立的合同受法律保护，葛XX、胡XX均应受合同条款约束，胡XX该抗辩主张与事实不符，法院亦不予采纳。合同签订后，葛XX按约履行，胡XX亦应履行其相应的合同义务，现胡XX未于合同约定期限内交付系争房屋并办理维修基金及燃气过户手续，已构成违约，葛XX主张继续履约并要求胡XX承担违约金的主张，符合法律规定，法院予以支持。胡XX辩称房屋未交付是由于葛XX拒绝协商、双方产生纠纷所致，但根据葛XX、胡XX陈述的内容分析，双方产生争议在于胡XX要求葛XX于系争房屋交付前先行支付部分尾款，该要求显然与合同约定不符。胡XX至今仍占有、使用系争房屋，亦未迁出户籍，胡XX关于其积极履行合同的辩称亦与事实不符，法院均不予采纳。关于尾款，鉴于胡XX尚未迁出户籍，合同约定的尾款支付条件尚未成就，本案中不作处理。葛XX认可曾给予胡XX一定宽展期，并相应延后违约金起算日期，于法不悖，法院予以采纳。据此，原审法院判决：一、胡XX应于判决生效之日起十日内将上海市杨柳青XXXXX弄X号XXX室房屋交付给葛XX，并配合葛XX办理上述房屋相关的维修基金及燃气过户手续；二、胡XX应于实际交付上述房屋之日结清上述房屋的物业管理费、煤气费、水费、电费、电话费、有线电视费等费用(金额以缴费单据中的数额为准)；三、胡XX应于实际交付上述房屋之日支付葛XX违约金(按照868,175元的日千分之一计算，自2012年6月12日起计算至胡XX实际交付上述房屋之日止)。
原审判决后，胡XX不服，上诉认为：胡XX未能将房屋按约交付的原因系葛XX在合同履行到期前中止协商并告知胡XX等待法院解决，故不应由胡XX承担等待葛XX起诉至法院期间的违约金。胡XX愿意积极地履行合同，故要求二审法院撤销原审判决主文第三项，改判胡XX无需支付违约金。
被上诉人葛XX辩称：胡XX未按合同约定交接房屋，应承担合同约定的违约责任，原审法院的判决正确，要求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。胡XX上诉认为其因葛XX的原因而未能按约交付房屋，对此诉称，胡XX未提供任何证据予以证明，本院难以采信。胡XX至今仍占有系争房屋，且未将房屋内的户籍迁出；根据公安部门的相关案件接报回执单的内容，葛XX方因房屋转让登记完成后与胡XX为房屋交接事宜发生纠纷而报警，从上述事实及双方当事人的陈述来看，难以得出胡XX积极履行合同义务的结论。胡XX未按照其与葛XX签订的《购房合同》的约定向葛XX交付房屋并办理与房屋相关的维修基金、燃气过户等手续、结清相关费用，胡XX应按合同的约定向葛XX支付违约金。胡XX不同意支付违约金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实判决胡XX以葛XX实际已付费用868,175元的日千分之一计算，支付葛XX自2012年6月12日起计算至胡XX实际交付房屋之日止的违约金，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币212元，由上诉人胡XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾XX
审 判 员 吴XX
审 判 员 郑XX
书 记 员 郭XX
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
......。
