张XX、赵XX与谢X、祁XX排除妨害纠纷二审民事判决书

（2014）沪二中民二（民）终字第686号

上诉人（原审原告）张XX。

上诉人（原审原告）赵XX。

以上两名上诉人之共同委托代理人李X，上海市XX律师。

以上两名上诉人之共同委托代理人俞子安，上海市XX律师。

被上诉人（原审被告）谢X。

被上诉人（原审被告）祁XX。

委托代理人谢X。

上诉人张XX、赵XX因排除妨害纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张XX、赵XX的共同委托代理人李X到庭参加诉讼。被上诉人祁XX、谢X未到庭应诉。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，谢X为本市宝山区淞南新XXXXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的原房地产权利人。2009年4月20日，谢X（委托人）与姜X（受托人）签订《委托书》，内容为：委托人因故无法亲自办理出售系争房屋的相关事宜，特委托受托人姜X为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第一至十项事宜，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至上述委托事项办理完毕止。附录：一、代为签订定金协议。二、代为签订房地产买卖合同。三、代为办理买卖合同公证、领取公证书。四、代为办理房地产转移登记。五、代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续。六、代为办理变更、房地产抵押登记、注销房地产抵押登记。七、代为收取房价款。八、代为交房、煤气过户、有线过户、物业过户。九、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费。十、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事项。2009年4月22日，上海市国信公证处对签署委托书进行公证并出具公证书。2009年12月13日，谢X（卖售人，甲方）与陈XX（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，转让价人民币（以下币种均为人民币）37万元。买卖合同落款处，甲方由“姜X”签字。2009年12月28日，陈XX经登记成为系争房屋的房地产权利人。

原审审理中，谢X表示，其并不认识姜X，姜X是为强强办手续的人，谢X现已另案起诉姜X，要求其返还其代为出售系争房屋所得的购房款37万元。

原审另查明，2013年3月24日，陈XX（卖售人，甲方）与张XX、赵XX（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，转让价70.4万元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于_年_月_日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的_日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后_为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲乙双方确认，在2013年5月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议处内容为空白。张XX、赵XX于2013年4月15日经登记为系争房屋的房地产权利人。

2013年12月，张XX、赵XX诉至原审法院称，谢X曾向原业主写下承诺，也曾对张XX、赵XX口头承诺尽快搬离，但至今未搬离。现谢X、祁XX居住在系争房屋内，既不搬离、也不支付租金，请求法院判令谢X、祁XX搬离系争房屋，并按每月1，500元支付2013年7月1日起至实际搬离之日止的房屋租金。

原审审理中，张XX、赵XX为证明己方主张提供下列证据：1、张XX于2013年9月6日写给谢X、祁XX的信件及回执，证明张XX、赵XX要求谢X、祁XX搬离房屋。2、陈XX于2013年3月31日出具的收条，内容为：今收到张XX交付房款35万元。3、陈XX于2013年4月15日出具的收条，内容为：今收到张XX交付房款28万元，剩下的余款待空房交付我时一并结清。4、陈XX于2013年3月31日出具的承诺书，内容为：今向买房人张XX、赵XX夫妇承诺，最晚2013年6月30日户口迁出，结清房内水电煤等一切费用。空房交付于你们，如违约愿支付房价总款的5%作为违约金。5、谢X于2011年7月21日出具的承诺书，内容为：本人决定2011年7月20日前将淞南新XXXXX号XXX室房款一次性付清，如有违约，我三天之内腾交该房，人全部搬走，绝不食言。谢X表示，证据1真实性不予认可，从未收到过；证据2、3、4、5，真实性不清楚。

原审审理中，张XX、赵XX表示，其向陈XX支付的房款均是用家中自有现金及向亲戚的借款以现金方式支付，且未向法院提供资金来源的相关凭证。张XX、赵XX认为没有必要起诉陈XX，其与陈XX是按照合同办的，没有什么值得张XX、赵XX起诉；且如果法院支持谢X、祁XX支付房屋使用费，张XX、赵XX可能还是会要求陈XX支付逾期交房的违约金。

原审法院经审理后认为，本案的争议焦点在于张XX、赵XX是否享有要求谢X、祁XX搬离系争房屋的权利。根据一般的交易习惯，房屋买卖过程中，通常先进行房屋所有权的转移，再进行房屋交付，在此情况下，房屋所有权的取得，并不表明取得了房屋占有、使用等权利。本案中，张XX、赵XX与陈XX间的买卖合同及陈XX的承诺中相关的约定反映双方也是先进行房地产权利转移，再进行房屋交付，这与交易习惯是一致的。张XX、赵XX虽已于2013年4月经登记成为系争房屋的房地产权利人，但并不意味着其已当然取得了对系争房屋占有、使用的权利。纵观张XX、赵XX与陈XX间买卖合同的履行过程，从张XX、赵XX是否履行了支付价款义务来看，张XX、赵XX仅提供了收条，并表示房款均是现金支付，但未提供能够证明资金来源及房款实际支付的凭证，且上述收条也表明张XX、赵XX尚未付清所有房款，故张XX、赵XX支付价款的义务并未全部履行。从陈XX是否履行了交付义务来看，陈XX承诺于2013年6月30日之前腾空房屋，并承诺了逾期交房的违约责任，但陈XX至今未向张XX、赵XX交房，故陈XX的交付义务也并未全部履行，且张XX、赵XX未向陈XX主张交付及违约责任。鉴于张XX、赵XX与陈XX间的买卖合同未履行完毕，张XX、赵XX尚未取得占有系争房屋的权益，因而不存在谢X、祁XX侵犯张XX、赵XX对系争房屋的占有、使用权的情形，故张XX、赵XX的诉请，缺乏依据，不予准许。

原审法院据此作出判决：张XX、赵XX的所有诉讼请求，不予支持。

原审判决后，上诉人张XX、赵XX不服，向本院提起上诉称：不动产物权经依法登记即发生效力。原审判决认定物权必须实物交付后才生效的观点错误。谢X、祁XX占有系争房屋无任何依据，属于无权占有。张XX、赵XX通过买卖取得系争房屋的所有权，有权行使物权权利。故请求本院撤销原判，改判支持其原审全部诉请。

被上诉人谢X、祁XX答辩称，其不同意张XX、赵XX的上诉请求，请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

二审审理中，张XX、赵XX提供其与陈XX于2014年3月5日签订的协议书及银行卡取款业务回单各一份，证明陈XX因未能按期将空房交付，承担违约金3.52万元。张XX、赵XX扣除违约金后将剩余款项3.88万元转账给陈XX。谢X表示对此并不知情。祁XX同意谢X的意见。

本院另查明，张XX、赵XX及谢X曾表示，系争房屋的市场租赁价格为每月1，200元至1，800元左右。谢X曾在2011年按每月1，500元标准支付给强强一年左右的租金。以上事实有原审庭审及二审谈话笔录为证，可予认定。

本院在审理过程中，组织双方多次调解，因分歧过大，致调解未成。

本院认为，不动产的变更、转让，经依法登记，发生效力，法律另有规定的除外。张XX、赵XX于2013年4月15日登记为系争房屋的房地产权利人。而所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。根据本案查明的事实，姜X于2009年12月作为谢X的委托代理人同陈XX签订房地产买卖合同将系争房屋卖出，并于2009年12月28日完成过户手续。在此之后，谢X与祁XX已丧失合法占有系争房屋的依据。张XX、赵XX作为系争房屋的所有权人，要求谢X、祁XX搬离系争房屋，符合法律规定，应予支持。谢X虽另案主张姜X返还购房款37万元，但不得以此抗辩为由拒绝搬离系争房屋。原审判决存有不当，本院予以纠正。有关使用费一节，鉴于张XX、赵XX已收到陈XX支付的有关谢X、祁XX未搬离系争房屋的违约金3.52万元，故2013年7月1日起至本判决确定谢X、祁XX最晚搬离之日止的使用费，本院不再支持。如谢X与祁XX未按本判决确定之日搬离，即应支付相应使用费。张XX、赵XX提出的使用费标准为每月1，500元，符合市场租赁价格，本院对此予以认可。综上，张XX、赵XX的部分上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

一、撤销上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1834号民事判决；

二、谢X、祁XX应自本判决生效之日起十日内携己物品搬离上海市宝山区淞南新XXXXX号XXX室房屋。如未按期搬离，则应按每月人民币1，500元之标准向张XX、赵XX支付本判决确定谢X、祁XX最迟迁出上址房屋之次日起至谢X、祁XX实际迁出之日止的房屋使用费。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费人民币40元、二审案件受理费人民币80元，均由谢X、祁XX共同负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张XX

代理审判员　　俞XX

代理审判员　　徐　江

书　记　员　　薛XX

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。