刘XX与韩XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）刘XX。

委托代理人郭光，四川XX律师，一般授权。

委托代理人周X。

被告（反诉原告）韩XX。

委托代理人白X，泰和XX律师，特别授权。

第三人李XX。

委托代理人林X。

第三人田XX。

委托代理人林X。

原告（反诉被告）刘XX与被告（反诉原告）韩XX、第三人李XX、田XX独立请求权房屋租赁合同纠纷，本院于2012年7月30日受理后，依法适用简易程序，于2012年11月20日公开开庭进行合并审理。原告刘XX的委托代理人郭光、周X，被告韩XX的委托代理人白X；第三人田XX、李XX的委托代理人林X到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

原告（反诉被告）刘XX诉称，原、被告于2010年1月24日签订《房屋租赁合同》，原告作为承租方，基于对被告订立合同时所承诺的，成华区建设南新路商铺无任何产权纠纷，被告有合法转租权的充分信赖，向其足额履行支付押金和首期年租金的合同义务。2012年5月29日，接到李XX于2012年5月8日向被告签发的《解除合同通知书》，要求解除李XX与被告于2009年4月12日签订的《商铺租赁协议》。2012年5月31日，原告收到被告签发的《函告》，要求原告3日内搬离、腾空以便其收回商铺。2012年7月3日，原告与业主方签订新的《商铺租赁协议》，期间业主方承诺免除原告停业至签订新合同期间的铺面占有使用费。原告作为次承租人，因作为承租人的被告擅自转租而被出租人解除合同关系，原、被告之间的租赁合同随之解除，次承租人的合法权益因此受到侵害。被告向原告隐瞒未取得出租人书面同意的真实情况，与原告签订租赁合同，以此获取经济利益的行为涉嫌民事欺诈，并且所谓收回商铺的规避合同责任的行为，应当受到法律否定性评价。被告在无合法依据情况下，多次拒不退还原告商铺押金，企图变相强行收取原告租金的行为涉嫌构成不当得利。诉讼请求：1、判定原、被告之间2010年1月24日《房屋租赁合同》随被告、出租人之间的《商铺租赁协议》的解除而被解除；2、被告退还原告租赁商铺押金12500元；3、被告依约支付违约金10万元；4、被告赔偿原告自2012年6月6日起至2012年7月4日的停业损失13000元；5、本案诉讼费用由被告承担。

本诉被告（反诉原告）韩XX辩称，韩XX与第三人签订《商铺租赁协议》的时间是2009年4月12日，韩XX于2010年1月24日将商铺转租给原告，第三人未提出任何异议。现韩XX同意解除合同，解除合同原因是由于原告欠租金。韩XX与第三人解除协议是2012年6月28日。韩XX收到原告押金12500元，但因原告尚欠租金所以要求充抵该部分。违约金不成立，合同中并无约定，韩XX要求收回房屋是因为原告未支付租金。关于停业损失，是第三人与原告之间所产生，原告实际占用了房屋，原告听信第三人虚假陈述而停业，该部分损失应该由原告自行承担。

第三人田XX、李XX辩称，本诉原告诉请与第三人无关。因转租房屋产生的法律后果由本诉被告韩XX承担。

反诉原告韩XX诉称，2010年1月24日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》约定，由反诉被告承租成都市建设南新XX商铺，每半年缴纳一次租金，每次缴纳时间为到期提前15天，如反诉被告超过合同约定时间7天缴纳租金，反诉原告有权解除合同，无条件收回商铺。根据合同约定，2012年5月27日是反诉被告应该缴纳2012年下半年租金的最后期限，但经多次催促反诉被告仍拒不缴纳。2012年5月31日，反诉原告《函告》反诉被告要求其搬离商铺，而反诉被告不但不缴纳租金，也不搬离商铺，直至6月28日逾期24天，反诉被告拖欠反诉原告11376元租金至今未付。基于上诉事实，请求法院判令：1、反诉被告支付反诉原告2012年6月5日至2012年6月28日的房租11376元；2、反诉被告承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。

反诉被告刘XX辩称，反诉原告要求支付房租没有任何法律依据，其回避了第三人发出的解除通知，反诉原告系非法转租房屋，并且刘XX在2012年5月10日已经收到该解除通知。反诉原告无权收取租金。诉讼费用应由败诉方承担。

第三人田XX、李XX辩称，对反诉原告诉请不予认可，反诉原告与第三人解除租赁合同的时间是2012年5月8日，从此时起的房屋占用使用费应由第三人收取。

第三人田XX、李XX诉称，2009年4月12日，第三人与韩XX签订商铺租赁协议，协议约定转租商铺须由第三人书面同意，2012年4月，第三人发现刘XX占有并使用该商铺，遂向韩XX发出解除合同通知书，同时，第三人要求刘XX从商铺搬离或与第三人重新签订商铺租赁协议，但刘XX均以种种理由拖延，从2012年6月5日至2012年7月4日，刘XX占有并使用该商铺的租金并未支付给韩XX，也未支付给第三人。基于上述事实，请求法院判令：1、刘XX向第三人支付2012年6月5日至7月4日的租金14215元；2、本案诉讼费用由刘XX承担。

原告（反诉被告）刘XX辩称，2012年7月3日刘XX与第三人的租赁合同以及解除协议等材料均未提出商铺占用费的问题。刘XX与第三人签订新租赁合同的条件即为减免该笔租金，也是第三人让步条件之一且已经达成一致，所以该笔费用已经减免。

被告（反诉原告）韩XX辩称，韩XX已将2012年6月28日解除合同之前的所有租金支付给了第三人，而韩XX却没收到应当收取的租金。第三人对该笔租金的所谓减免，实际上是韩XX的权利。韩XX与第三人的租赁合同并未约定可单方解除合同，第三人要求2012年5月8日解除合同韩XX并未同意，韩XX与第三人的租赁合同实际于2012年6月28日协议解除，第三人主张收取房屋属于重复收取租金。

经审理查明，田XX、李XX系夫妻，位于成都市建设南新XX的商铺属田XX、李XX所有。2009年4月12日，田XX、李XX（甲方）与韩XX（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定由韩XX承租田XX、李XX位于成都市建设南新XX建筑面积为291.04平方米的商铺四间，用于经营“莱特妮丝服饰”，租赁期限为12年，从2009年4月12日起至2021年4月12日止。2009年4月至2010年4月租金为每月每平方米170元，第二年为每月每平方米180元。以后每两年租金在上一年度基础上递增5%。该合同还约定：“乙方可以对该商铺转租，但需经过甲方书面同意”；“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除协议，因此造成的损失由乙方赔偿：①擅自转租、转让、互换、拆改该商铺原有结构和改变用途的”。合同签订后，田XX、李XX向韩XX交付商铺用于经营“莱特妮丝服饰”。

2010年1月24日，韩XX与刘XX签订《房屋租赁合同》，约定：韩XX（甲方）、刘XX（乙方），乙方承租甲方位于成都市建设南新XX商铺一间，用于经营“派乐汉堡”餐饮品牌，租赁期限为5年，从2009年6月5日起至2014年6月5日止。租金第一年、第二年度每月租金为12535元；第三年度每月租金为13162元；第四年度每月租金为14215元；第五年度每月租金为15352元。每半年缴纳一次租金，每次缴纳时间为到期提前十五天。出租时乙方一次性向甲方缴纳12500元作为商铺租金押金，租赁期满后，如乙方无违约现象，并结清一切费用后，甲方如数退还乙方押金。甲方出租的房屋必须无所有权纠纷，乙方租用房屋须合法经营，不得进行非法经营活动。租赁期间甲方不得无故收回商铺，乙方不得提前退租，否则视为违约，违约一方须向另一方赔偿十万元违约金。乙方未按时缴纳房租（超过规定期限时间7天），甲方无条件收回商铺。合同签订后，刘XX向韩XX支付商铺押金12500元，韩XX向刘XX交付商铺进行“派乐汉堡”餐饮品牌经营。

2012年5月8日，李XX向韩XX发出《解除合同通知书》，内容为：田XX、李XX因韩XX擅自转租房屋，自通知书到达韩XX处即解除双方的《商铺租赁协议》。其后，李XX将该通知书送达刘XX处。

2012年6月28日，李XX、田XX（甲方）与韩XX（乙方）签订《关于解除商铺租赁关系的协议》，该合同约定：“解除双方签订的《商铺租赁协议》，终止履行。17号‘派乐汉堡’租户拒与甲方签订租赁合同并拒付租金，由甲方负责。本协议签订后，甲方一次性支付乙方16号清退、楼层搭建、甲方收取乙方的租金保证金与乙方转租商铺收取的费用之差等各项费用共计人民币二十万元整，了结双方租赁事项。本协议签订后即生效，甲、乙双方之间所有权利义务清结，互不差欠。因乙方转租四间商铺与前述四家租户所产生的纠纷及后果由乙方承担，与甲方无关。”。

2012年5月31日，韩XX函告刘XX称其违约，要求其搬离商铺。2012年6月18日，田XX函告刘XX要求其搬离商铺。

2012年7月3日，田XX与刘XX签订《商铺租赁协议》，约定由田XX作为出租人，刘XX作为承租人承租位于成都市建设南新XX建筑面积为69.64平方米的商铺一间，用于经营“派乐汉堡”餐饮品牌，租期从2012年7月5日起，至2014年6月5日止。

2012年7月10日，田XX委托律师林X向刘XX发出律师函，以其违背7月5日支付租金之约定为由，要求其搬离商铺。2012年9月10日，李XX与刘XX签订《解除协议》，该协议第一条约定：“同意于2012年9月13日解除2012年7月3日签订的《商铺租赁协议》”。

另查明，韩XX向田XX、李XX支付了截止2012年10月12日的租金。刘XX向韩XX支付了截止2011年6月4日的租金。

上述事实有如下证据及当事人庭审陈述在案为证，足以认定。1《房屋所有权证》、《结婚证》、《商铺租赁协议》；2、《房屋租赁合同》、中国XX、《业务收费凭证》、《收条》；3、《解除合同通知书》、《关于解除商铺租赁关系的协议》；4、《函》、《函告》、《律师函》《商铺租赁协议》、《营业执照》、《授权书》、《解除协议》。

本院认为，田XX、李XX与韩XX签订的《商铺租赁协议》，合法有效，虽然该协议约定韩XX转租该商铺需经田XX、李XX书面同意，韩XX擅自转租商铺，田XX、李XX有权单方解除合同，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，田XX、李XX与韩XX在签订的《商铺租赁协议》中约定韩XX承租商铺用于经营“莱特妮丝服饰”，韩XX于2010年1月24日将商铺转租给刘XX经营“派乐汉堡”，两者仅从商铺招牌即能分辨，田XX、李XX从刘XX开始经营起即知道或应当知道商铺转租一事，田XX、李XX于商铺转租近两年3个月后方提出异议，要求解除合同，已超过6个月除斥期间，田XX、李XX单方通知解除合同不具有法律效力，田XX、李XX与韩XX所签订的《商铺租赁协议》系双方于2012年6月28日协议解除。韩XX与刘XX签订的《房屋租赁合同》为有效合同，刘XX应当按约定向韩XX支付至2012年6月28日《商铺租赁协议》解除前的房屋租金，韩XX已向田XX、李XX支付了截止2012年10月12日的租金，双方在《关于解除商铺租赁关系的协议》中约定由田XX、李XX向韩XX一次性支付的各项费用并未表明包含2012年6月5日至2012年6月28日的房租，且双方协议中“本协议签订后即生效，甲、乙双方之间所有权利义务清结，互不差欠。因乙方转租四间商铺与前述四家租户所产生的纠纷及后果由乙方承担，与甲方无关”的约定亦表明，2012年6月5日至2012年6月28日的房租应由韩XX自行向刘XX收取。韩XX向刘XX主张支付2012年6月5日至2012年6月28日的房租11376元理由正当，本院予以支持。由于韩XX同时应向刘XX退还之前收取的商铺押金12500元，两项费用可以折抵。田XX、李XX主张其于2012年4月发现商铺被转租明显有违常理，与事实不符，本院不予认定。田XX、李XX主张与韩XX签订的《商铺租赁协议》于2012年5月8日解除于法无据，本院不予支持。

韩XX与田XX、李XX的租赁合同解除后，次承租人刘XX与韩XX的房屋租赁合同即处于履行不能状态，应当解除。刘XX在韩XX与田XX、李XX的租赁合同解除后至其重新与田XX、李XX签订租赁合同期间（2012年6月29日至2012年7月3日）占有、使用了租赁房屋，应向田XX、李XX支付房屋占用费，该费用按当地房屋租赁市场价格水平（即刘XX与韩XX房屋租赁合同租金标准）计算为2089元。刘XX与田XX、李XX签订的租赁合同并无对该部分租金进行了减免的约定，本院对刘XX提出的不应支付该部分费用的主张不予支持。

田XX、李XX未在法定期限内主张解除权，应认定其同意转租，无权以此为由单方解除租赁合同，刘XX并无有效证据证明因田XX、李XX主张权利造成其不能对租赁房屋使用、收益。因此，韩XX不构成对转租合同的违约，刘XX主张支付违约金及停业损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百二十条之规定判决如下：

一、解除原告（反诉被告）刘XX与被告（反诉原告）韩XX于2010年1月24日签订的《房屋租赁合同》。

二、被告（反诉原告）韩XX在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）刘XX退还房屋租赁押金12500元。

原告（反诉被告）刘XX在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）韩XX支付租金11376元。

原告（反诉被告）刘XX在本判决生效之日起五日内向第三人田XX、李XX支付租金2089元。

上述判决第二、三项进行折抵后，由被告（反诉原告）韩XX在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）刘XX退还房屋租赁押金1124元。

驳回原告（反诉被告）刘XX、第三人田XX、李XX其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1455元，由韩XX承担50元，刘XX承担1405元；反诉案件受理费42元由刘XX承担。第三人独立请求诉讼费78元由刘XX承担28元，田XX、李XX承担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　梁XX

书记员　　向XX