蔡XX与广州市XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：广州市XX公司。

法定代表人：曾X，总经理。

委托代理人：张X，广东XX律师。

被上诉人（原审原告）：蔡XX，男，1965年12月1日出生，汉族。

委托代理人：邓凤歧，广东XX律师。

上诉人广州市XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人蔡XX租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2009）云法民初字第1466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2007年7月6日，蔡XX（乙方）与XX公司（甲方）签订《祥康XX租赁合同》，约定甲方将座落在广州市XX一路（现改为三元里大道）11-21号祥康XX字楼第七层01号单元出租给乙方使用，租赁期限自二OO七年七月二十日至二OO八年七月三十一日止，月租金7006.8元；租赁保证金：（押金）乙方应逐年向甲方交付押金，在签订合同当天应向甲方缴交相当于叁个月租金的金额即人民币21020.40元，……如乙方租赁期满并按合同规定缴清所有费用，其租赁保证金10天后无息退回乙方等等。上述合同签订后，XX公司已将涉案房屋交付XX公司使用、XX公司已向蔡XX支付租金。租赁期满，XX公司同意蔡XX继续涉案房屋、蔡XX向XX公司支付租金至2008年8月，双方租赁关系至2008年8月31日终止。2008年8月29日，XX公司向各租户发出通知书称为了便于清退各商户的水电周转金及管理费押金，通知各租户在限期内带齐水电周转金押金发票等相关资料办理退款手续。2008年12月22日，XX公司与祥康XX的新经营方向祥康XX各商户发出联合通知，称XX公司定时定点现场办理有关退还租赁保证金及水电周转金等手续，要求各商户持有关票据原件办理。2009年1月，XX公司直接向蔡XX发出《关于原保证金及水电周转金发还办法的通知函》，称就租赁合同租赁保证金及有关水电周转金要求蔡XX收函后7天内按照要求向XX公司办理退款手续，未能按照前述时间和要求出示文件或票据凭证的，将视为蔡XX弃权退款，不能出示《租赁合同》、缴款发票等文件的一律不予办理退款手续等等。蔡XX未能提供已向XX公司支付租赁保证金21020.40元的发票原件。蔡XX要求XX公司退款未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令XX公司退还租赁保证金21020.40元，案件诉讼费由XX公司负担。

庭审中，XX公司表示不清楚蔡XX是否已交纳租赁保证金和水电周转金。之后XX公司答复经核实无查询到蔡XX已交保证金的资料，因公司法定代表人出国，原经办人也已解散，故亦无法向法院提供当时的账册。以上事实，有《祥康XX租赁合同》、发票、通知、函、挂号信单及双方当事人陈述等证据证实。

原审法院认为，蔡XX、XX公司签订的《祥康XX租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。虽然蔡XX未能提供已支付租赁保证金21020.40元的发票，但合同已明确约定蔡XX在签订合同当天应向XX公司缴交相当于叁个月租金即21020.40元作为租赁保证金。双方签约后，该合同已实际履行，且合同期满后XX公司亦书面通知蔡XX办理退还租赁保证金和水电周转金手续。据此，可推定蔡XX主张的已按合同约定向XX公司支付了租赁保证金21020.40元属实。现合同期满、租赁关系终止，XX公司理应根据原合同约定退还蔡XX租赁保证金。故蔡XX要求XX公司退还租赁保证金21020.40元理据充分，原审法院予以支持。XX公司认为蔡XX未能提供付款发票原件、不能确定蔡XX是实际权利人且XX公司收到退款通知后未按通知规定办理退款手续应视为蔡XX放弃退款权利，故其有权拒绝退款等的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出判决如下：在判决生效之日起5日内，XX公司退还蔡XX租赁保证金21020.40元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由XX公司负担并于判决送达之日起3日内向原审法院交纳。

原审判决后，上诉人XX公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、判令一、二审受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院查明事实不清。本案中，上诉人是因被上诉人无法出示租赁保证金发票，无法证实其是支付保证金的权利人而拒绝付款，在原审过程中，被上诉人仍无法出示证据证实其已经缴纳该租赁保证金。在此情况下，原审法院并未查实被上诉人究竟有否缴纳该保证金，未充分考虑上诉人面临的重复返还保证金的损失风险以及商业交易的一般管理惯例（该理由上诉人在原审答辩中已经充分陈述，详见原审案卷被告答辩状）。被上诉人在原审举证期问内无法举证证实其是租赁保证金的权利人．上诉人认为，根据民事证据谁主张准举证原则，原审法院在被上诉人无法提交证据的情况下根据租赁合同自行推断被上诉人即是保证金权利人是没有法律依据的主观断案的做法。二、原审法院适用法律不当。原审法院是依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若于规定》第2条和《中华人民共和国合同法》第107条判决本案上诉人败诉，上诉人认为，该两法条并不适用于本案判决上诉人败诉。正好相反，上诉人认为《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定正能表明原审法院应当在被上诉人没有证据证实其主张的情况下驳回其全部诉讼请求。若干规定第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据以上法律规定，联系本案，上诉人认为，本案中因为是被上诉人主张返还保证金，所以有责任举证证实其已经缴纳保证金。就是说被上诉人有责任提交充分证据加以证明其已经缴纳租赁保证金，否则应当承担不利后果。本案中，被上诉人正是未能提供证据证实其是保证金的权利人，被上诉人提交的证据是租赁合同以及最后一个月的租金发票，但是租赁合同的约定并不能证实被上诉人已经全部履行了合同义务。原审法院根据租赁合同关于保证金的约定就推定上诉人肯定是收取保证金而不返还，这是缺乏逻辑和常理的判断，根据这样的判断适用以上法律断案难以令人信服。三、在没有其他充足证据时被上诉人失去发票就是失去权利。根据上诉人当时撤离租赁业务，解散祥港商厦管理处及物业公司时的公告及善后工作，上诉人已经尽到协助被上诉人办理退款及衔接租赁业务的责任。应当提出的是，上诉人采取的上述公告并不表明上诉人就一定是收取了被上诉人的保证金，二者并无必然因果联系。被上诉人不能提供缴纳保证金发票等于证明其不是该保证金的权利人。我们退一万步说，假使上诉人是真的收取了被上诉人的保证金（注：发票中有注明收取保证金的有可能是物业管理公司，祥港管理处等单位），上诉人为保护自身合法权益，有权参照我国民诉法中公示催告程序要求被上诉人采取补救措施证明其是保证金唯一权利人，失去的发票如日后不论谁持有都无效。在被上诉人或原审法院未设置上述补救措施前，上诉人有理由拒绝付款。综上所述，被上诉人失去发票等于失去主张返还保证金的权利，除非其提交其他直接证据证实其是唯一的权利人。但是原审中，被上诉人除了出示合同外未能提交任何证据证实其是保证金权利人。四、根据商厦的租户经营习惯，相赁保证金可以流转。被上诉人不能提交租赁保证金发票，有可能其在租赁合同履行期内已经将该商铺私下转让．收取第三人顶手费，保证金费，因此持有保证金发票的第三人有可能日后前来退款。基于以上原因，上诉人有理由为保护自身合法权益拒绝在没有发票和证据的情况下的任何退款。综上，上诉人认为原审法院查明事实不清，适用法律不当，未能全面考虑和保护双方当事人的合法权利，凭主观推断判决本案。因此，上诉人请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人蔡XX答辩称：一审判决认定事实是清楚，适用法律是正确。上诉人的上诉理由不成立，二审法院查明事实的基础上维持原判。1、上诉人与被上诉人租赁合同是真实有效，是完全履行的，上诉人与被上诉人租赁合同签订在2005年、2007年，终止时间是2008年3月21日，在合同到期之后，由于上诉人和租赁物业的权属人发出了公告，在此期间本公司和任何商户进行租赁合同，原租赁合同不定期内有效，也就是说，在上诉人和被上诉人到期时上诉人公告形式对前租赁合同没有异议，我们向被上诉人已经缴纳租金。2、上诉人以后以书面通知形式通知被上诉人办理押金，押金没有退是上诉人没有提供发票。3、上诉人在终止租赁合同以后以公告形式通知租户退押金的事实，是上诉人以后确认被上诉人按照租赁合同交纳租金的客观事实，所以，我方认为上诉人仅以被上诉人没有提供发票为由，而不退押金，我方认为一审法院查明事实是清楚，适用法律是正确的，希望二审法院维持一审判决。

本院经审理，确认原审判决查明事实。

本院认为，双方当事人签订的租赁合同意思表示真实，双方均无异议，合法有效。本案争议的焦点在于合同期满后租赁押金的退付问题。首先，关于退付租赁押金的权利人及权利问题。双方签订的合同已经明确被上诉人为缴付租赁押金的义务人及期满后收回租赁押金的权利人，虽然凭押金收据退付押金是一般的交易习惯，但并非法定或约定的唯一退付条件，要求退付租赁押金的权利并不因租赁押金收据的灭失而消失。再有，关于租赁押金是否已经缴付问题。本案双方当事人在合同中已明确租赁押金的缴付金额及时间，并约定承租方不依约缴付的视为违约，出租方有权提前解约。而此后，双方在合同期内保持租赁关系，均无异议。合同期满后，上诉人作为出租人向被上诉人发出退付租赁押金的通知，亦是对承租人已依约缴付租赁押金的确认。租赁关系中先行缴付租赁押金然后交付租赁房屋亦是普遍的交易习惯，相关证据与被上诉人的陈述相互印证。最后，关于上诉人提出的重复退付租赁押金风险问题。原审判决已经确认了涉案房产租赁押金的退付义务人及权利人，权利义务相对人指向及内容明确，上诉人据此并不存在重复退付的风险。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费326元，由上诉人广州市XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈XX

代理审判员　　郭东升

代理审判员　　柳XX

书　记　员　　阮XX