石XX与方XX、桂林市XX公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审被告）石XX，男，住广西桂林市。

委托代理人杨XX，XXX律师。

被上诉人（一审原告）方XX，男，住广西XX。

委托代理人周XX，XXX律师。

被上诉人（一审被告）桂林市XX公司。

法定代表人潘XX。

委托代理人卢盛喜，XXX律师。

上诉人石XX因合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2014）临民初字第660号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法组成由审判员吴胜担任审判长，审判员唐X、审判员关XX参加的合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案。书记员黄XX担任记录。上诉人石XX及其委托代理人杨XX，被上诉人方XX的委托代理人周XX，被上诉人桂林市XX公司（以下简称XX公司）的委托代理人卢盛喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2002年桂林市旅游局为了改善干部职工的住房条件，在临桂县世纪大道旁以出让方式取得126.45亩土地建设月亮湾小区，被告石XX是桂林市旅游局工会常务副主席，负责月亮湾小区建设的工作人员之一。2007年3月初，被告石XX与原告联系，告诉原告，在月亮湾小区可以向原告出售一宗单体住宅用地。原告于2007年3月12日向被告石XX支付购地定金10万元，2007年5月11日，原告又向被告石XX支付购地款220000元，被告收到原告上述购地款后，没有交付土地和为原告办理好住宅用地手续。2011年初，原告知道被告原承诺为原告购买的住宅用地已经不可能办理，要求被告退还原告支付的购地款未果。2012年2月28日，原告曾向桂林市秀峰区人民法院提起诉讼。之后申请撤诉。同时查明，原告所购买的土地至今仍属桂林市旅游局，被告石XX收到原告支付的沟地款后没有交付桂林市旅游局。原告于2014年6月9日再次提起诉讼，请人民法院判决被告退还原告支付的购买住宅用地款32万元，并赔偿原告损失10万元（按银行贷款利率的年利率7%计算，从收到款到起诉之日计算，一共是14万元，只要求10万元）；诉讼费由被告负担。

一审法院审理认为：本案原告与被告石XX之间的纠纷应属建设用地使用权转让合同纠纷，根据法律规定，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。被告石XX与原告达成的口头协议，是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。被告石XX收取价款后违背诚实信用原则，至今没有依法履行交付土地的主要义务，其行为已经构成根本违约，致使不能实现合同目的，依照法律的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告石XX收取价款后，至今没有交付土地给原告，其原告所要购买的土地仍属桂林市旅游局，被告实质上已经不能履行，本案原告请求被告石XX返还价款，其实质就是不再要求被告石XX履行口头协议，原告的请求理由正当且符合法律规定，该院予以支持。按从2007年5月11日起依据中国人民银行规定的同期贷款5年以上的贷款基准月利率5.458‰计算至起诉之日2014年6月9日，原告交付320000元给被告石XX在约7年时间内的利息应当是146594元，原告请求赔偿100000元的损失，没有超出法律的规定，该院予以支持。被告石XX辩称与原告的关系是委托关系，没有提供可证明的证据证实，原告亦不予认可，该院依法不予采信。被告石XX与被告桂林市XX公司之间的关系及其行为，在本案中与原告提起诉讼的诉请没有直接利害关系，不宜在本案中进行评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告石XX返还原告方XX购地款人民币320000元；二、被告石XX赔偿原告方XX损失人民币100000元。案件受理费7600元，适用简易程序依法减半收取3800元，由被告石XX负担。

上诉人石XX不服一审判决，上诉称：一审法院将本案案由定性为建设用地使用权转让合同纠纷系定性错误，本案案由应为委托合同纠纷。一审法院判决由上诉人承担返还购地款项及赔偿利息损失，违反了民法关于委托代理的规定，被上诉人方XX的购地款应由XX公司归还，损失也应由该公司承担。从本案一审时被上诉人方XX的起诉理由来看，被上诉人方XX是委托上诉人为其购买桂林市旅游局位于临桂县世纪大道XX”的一宗单体住宅用地，但一直未办妥手续才起诉。被上诉人方XX也认为，双方不存在直接的土地转让合同关系。“月亮湾小区”的土地使用权人是桂林市旅游局，其时的合作伙伴是XX公司。

上诉人不是土地权属人，无权进行任何转让，所以被上诉人方XX没有同上诉人签订任何《土地使用权转让合同》，对此，被上诉人方XX对于上诉人的身份也是清楚的。其次，双方的委托行为符合委托合同成立的全部要件，故是合法有效的。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”民法通则第六十五条规定，“民事法律行为的代理行为，可以用书面形式，也可以用口头形式。”本案中双方没有签订书面合同，而仅采用口头形式，也是有效的。鉴于当时双方的关系及当时的情况，采用口头合同这种方式是情理之中，不能苛求。委托的事项也是清楚的，就是委托上诉人帮其交纳购地款。上诉人与被上诉人方XX、赵XX之间的民事行为符合法律规定的委托合同的如下特征：1、委托是建立在委托人和受托人相互信任的基础之上的。被上诉人方XX与上诉人是老乡，相识多年，经常往来，相互信任。因此，在上诉人得知XX公司有与其合作的单位有两宗单体住宅用地可转让时，便告诉了二被上诉人方XX、赵XX。因二被上诉人均在龙胜，又都是企业负责人，无时间处理购地事宜，因而委托上诉人办理购地业务，是顺理成章的事。2、受托人以委托人的名义和费用处理委托事务。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条的规定，“受托人应当预付处理事务的费用”。二被上诉人方XX、赵XX为购地向上诉人分别支付了32万元的购地款。2007年上诉人以二被上诉人方XX、赵XX的名义，将款交给XX公司。2009年1月XX公司将款退还后，因二被上诉人方XX、赵XX坚持要地，上诉人又于2009年2月将款交付XX公司。上诉人完成受托事务时已尽了认真的审慎义务，在办理受托事务时并无过错。3、上诉人办理委托事项，是无偿的。更不存在如同一审法院判决所称的是土地使用权转让的行为。如果是转让，势必是以牟取利益为目的。本案中，上诉人纯为代理帮忙，分文未取。其次，如果是转让关系，则在XX公司出具的收据中就不会注明是“石XX交来方XX、赵XX二人购地款”了。根据《民法通则》第63条的规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”由于国家政策因素，致使被代理人与XX公司间的土地转受让行为不能实现目的，这一法律后果，理应由该两当事人承担，而不能由上诉人来承担。请求二审法院查明事实，依法改判：一、撤销广西壮族自治区临桂县人民法院（2014）临民初字第660号民事判决书；二、由被上诉人XX公司返还被上诉人方XX购地款人民币32万元；三、由被上诉人XX公司赔偿被上诉人方XX损失10万元；四、由被上诉人XX公司承担一、二审诉讼费用。

被上诉人方XX答辩称：上诉人的主要上诉理由，是认为本案为建设用地使用权转让合同纠纷定性错误，应为委托代理合同纠纷。上诉人的主张没有充分证据佐证，与事实亦不符。上诉人与XX公司法定代表人潘XX是大学同学，被上诉人即不认识潘XX，也不知道XX公司。上诉人称已经将被上诉人的32万元支付给了XX公司，但上诉人在XX公司法定代表人潘XX下落不明前从未说已交款给XX公司一事。上诉人提交的XX公司的收款收据，在没有银行转帐凭证和公司财务凭证佐证情况下，不能认定。在上诉人与被上诉人之间形成建设用地使用权转让合同纠纷关系情况下，上诉人是否将该款项交付给XX公司，与本案无关，也不影响上诉人应当承担的民事责任。一审判决认定本案为建设用地使用权转让合同纠纷，认定事实清楚，证据充分，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人XX公司答辩称：原审将本案定性为“建设用地使用权转让合同纠纷”是不当的。本案的案由不是建设用地使用权转让权合同纠纷，而是委托合同纠纷。上诉人在收到被上诉人方XX所交购地款后，已以方XX的名义如数交给了XX公司，XX公司向上诉人出具了收款凭证。XX公司愿意承担本案的民事责任。

二审诉讼中，上诉人石XX提供以下证据：1、《临桂县XX规划修改图》，证明规划图内红线范围内部分为桂林市旅游局与XX公司合作地块，共7318平方米，其中篮球场改变规划新增四栋别墅即包括本案编号为121号、122号的两宗土地。2、2007年8月3日，李XX与XX公司签订《集资建房协议书》，集资145365元购买临街4B号楼2单元7层2号房。证明红线范围内4#商住楼是XX公司依据与旅游局间的《建房合作协议书》开发建设。3、2007年3月28日，徐XX与XX公司签订《集资建房协议书》，集资311823元购买临街1号楼1层2号门面，证明红线范围内1#楼是XX公司依据与旅游局间的《建房合作协议书》开发建设。4、2005年12月15日，桂林市旅游局向临桂县建规局提交的《关于要求变更月亮湾小区综合培训用地等规划的请示函》，将原规划的培训大楼后面的篮球场、停车用地变为新增四套单位住宅楼，获得了建规局总工办的批准同意，证明本案中两地块是由篮球场改变规划而来。5、2006年3月2日，桂林市旅游局向临桂县国土资源局提交的《关于申请办理月亮湾小区临街多层商住楼和新增四套单位住宅楼土地手续的请示》，申请办理篮球场改变规划新增的四套单位住宅楼用地土地证手续，其中第121号地为潘X所有，122号地为潘XX所有，证明本案中方、赵二人拟购买的土地使用权人为XX公司法定代表人两兄弟所有。6、2007年5月11日石XX在XX银行西城分理处取款520000元的取款凭条一份；2007年5月11日存款520000元给潘XX的存款凭条一份；石XX银行流水账一份。证明上诉人石XX已将方XX及赵XX所交款项全部交给了XX公司法定代表人潘XX。

被上诉人方XX对上诉人石XX提交的证据质证认为：证据1，有规划图也不能说明什么问题，规划图不能代替行政审批；证据2、3与本案无关，李XX、徐XX与XX公司签订的协议书不在本案争议的地块内；证据4，虽然这二块土地报批了，但是没有批成，还没有最终取得批准；证据5，真实性没有异议，但对证明对象有异议，这份证据也只证明了是转给个人并不是转给公司。证据6，真实性需进一步核实。石XX与潘XX有可能有其他经济往来，转入的52万元是否是给XX公司的购地款无法确认，与被上诉人转给石XX的金额不符，亦与石XX的陈述不符。

被上诉人XX公司对上诉人石XX提交的证据质证认为：证据1，真实性无异议，本案所涉的地就在规划图里面；证据2、3、4真实性无异议；证据5真实性无异议，但由于政策原因没有批下来。对证据6的真实性没有异议，确认收到石XX转给的64万元。

二审查明：一审认定事实除“被告石XX与原告联系，告诉原告，在月亮湾小区可以向原告出售一宗单体住宅用地”，“被告收到原告上述购地款后，没有交付土地和为原告办理好住宅用地手续”证据不足外。其他事实基本属实，本院予以确认。

本院另查明：2005年11月29日，桂林市旅游局与被上诉人XX公司签订《建房合作协议书》，约定桂林市旅游局将其已获批准的约8万平方米的住宅、办公综合小区其中的7318平方米土地给XX公司作为住宅建房用地，小区暂定名为“临桂县XX”；同时还对合作各方的权利义务进行了约定。2005年12月5日、6日、10日，桂林市旅游局分别给XX公司出具了三份委托书，委托XX公司全权负责月亮湾小区临街原“商住和综合楼”用地部分进行集资建房及施工承建和规划设计等工作。2006年3月2日，桂林市旅游局向桂林市国土资源局提出申请，要求办理“月亮湾小区”的土地证手续。其中1、第一排多层商住楼：市旅游局；2、四套单体住宅楼（1）119号地：张某某；（2）120号地：文某某；（3）121号地：潘X；（4）122号地：潘XX。2007年4月18日，桂林市旅游局与XX公司签订《建房合作补充协议》，明确XX公司住宅建房用地范围；2007年5月11日，石XX在XX银行西城分理处取款520000元的取款凭条一份；2007年5月11日存款520000元给潘XX的存款凭条一份；石XX银行流水账一份；2007年6月12日，XX公司出具收款收据，内容为：“今收到石XX交来方XX、赵XX二人购“月亮湾小区”单体住宅楼（篮球场）两宗建房用地订金肆万元整（每人贰万元）”。

综合诉辩双方意见，本案的争议焦点是：一、本案纠纷的性质问题；二、退款的义务主体问题；三、损失的赔偿问题。

本院认为：一、关于本案纠纷的性质问题。根据方XX提供的石XX出具的两份收据内容看，均注明是购“月亮湾小区”住宅用地，说明各方对用32万元购买“月亮湾小区”住宅用地是明确的。而“月亮湾小区”所占土地原为市旅游局住宅及办公综合小区项目用地。2005年11月29日，市旅游局与XX公司签订《建房合作协议书》，暂定建设项目为“月亮湾小区”，双方约定将小区北面靠世纪大道的两宗土地7318平方米作为XX公司住宅建房用地，同时对双方的权利义务进行了约定。之后，市旅游局即出具了相关的委托手续，委托XX公司全权负责建设“月亮湾小区”。从市旅游局给市国土资源局出具的“关于申请办理‘月亮湾小区’临街多层商住楼和新增四套单位住宅楼土地手续的请示”可看出，方XX欲购的住宅用地亦在该两宗土地的范围内。上述事实证明，方XX欲购买的土地原为市旅游局住宅办公用地，后市旅游局以合作建房的形式，将包括涉案土地在内的“月亮湾小区”的二处土地转给XX公司开发。对涉案土地，XX公司享有处分权。而石XX仅是市旅游局的职员，其对涉案土地未享有任何权利，故，方XX主张石XX向其出售住宅用地，理由不成立，本院不予采信。从石XX提供的证据材料看，其在收到方XX及赵XX所付款项后，于2007年5月11日转给XX公司法定代表人潘XX52万元，石XX自述余款为现金交付。XX公司确认了其已收到石XX为方XX及赵XX交购地款64万元。根据转款凭证及石XX出具给方XX的收条以及石XX转款给潘XX的银行凭证和XX公司出具给石XX的收条，本院对石XX收到方XX的款项后，已将所收款项全部付给了XX公司的事实予以确认。从XX公司出具的收条看，注明收到的是石XX交来方XX购“月亮湾小区”的建房用地款。说明XX公司确认其是向方XX出售建设用地，而不是向石XX出售建设用地。该事实在本案诉讼中亦得到XX公司确认。石XX在收到方XX的款后，又以方XX的名义将款全额转付给XX公司，其间石XX并没有从中获利。这一系列行为，符合委托代理的法律特征。故，方XX与石XX应是委托与被委托关系。

二、关于退款的义务主体问题。根据查明事实，石XX作为被委托人，已按方XX的意思将所有购地款付给了土地使用权人XX公司，完成了委托事项，XX公司亦认可收到方XX的购地款。因此，石XX不应承担退还购地款的责任。XX公司在收到方XX的购地款后，没有将土地交付给方XX使用，XX公司依法应将所收款项退还给方XX。

三、关于损失赔偿问题。方XX从支付32万元款项至起诉已超过5年的时间，存在利息的损失，现XX公司已无法将方XX原预想用途的地块交给方XX使用，而这一结果并非是方XX的行为造成，故，XX公司应承担赔偿方XX的利息损失的责任。利息损失以32万元为基数，从2007年5月11日起依据中国人民银行规定的同期同类贷款（5年以上的贷款）基准利率计算至本判决规定的履行期限之日止。利息损失以原告方XX请求赔偿的100000元为限，超出部分不予支持。

综上所述，一审判决认定事实部分不清，实体处分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销广西壮族自治区临桂县人民法院（2014）临民初字第660号民事判决；

二、由被上诉人桂林市XX公司返还方XX购地款人民币320000元；

三、由被上诉人桂林市XX公司赔偿方XX利息损失［利息损失以32万元为基数，从2007年5月11日起依据中国人民银行规定的同期同类贷款（5年以上的贷款）基准利率计算至本判决规定的履行期限之日止。利息损失赔偿不得超出方XX请求赔偿的100000元］。

一审案件受理费7600元（方XX预交），适用简易程序依法减半收取3800元，二审案件受理费7600元（石XX预交），共计11400元，由桂林市XX公司负担。

上述债务，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长　吴　胜

审判员　关XX

审判员　唐XX

书记员　黄XX