张XX、刘X与郭XX、孝感市XX公司排除妨害纠纷一审民事判决书

原告张XX。

原告刘X，系原告张XX之妻。

上列两原告委托代理人雷X。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或反诉，代签法律文书。

被告郭XX。

委托代理人吴向阳，湖北XX律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书；同时反驳对方的诉讼请求。

被告孝感市XX公司。住所地：孝感市城XX，组织机构代码：730XXXX4035-1。

法定代表人陈XX，该公司经理。

委托代理人倪XX。代理权限：代为应诉、参与法庭调查、举证、质证、参与法庭辩论、调解等。

委托代理人陈X。代理权限：代为应诉、承认、放弃或变更诉讼请求、参与调解等。

原告张XX、刘X诉被告郭XX、孝感市XX公司排除妨害纠纷一案，本院于2014年1月16日受理后，依法由审判员李XX适用简易程序进行审理。诉讼期间，因被告郭XX主张补充鉴定及本院主持调解而扣除审限，并于2014年3月20日、2014年6月18日公开开庭进行了审理，原告张XX、刘X及其委托代理人雷X，被告郭XX的委托代理人吴向阳，被告孝感市XX公司的委托代理人倪XX、陈X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX、刘X诉称，2010年9月16日，原告与湖北XX公司签订商品房买卖合同，在安陆市府城XX购买了商品房（B10栋3单元702室）一套。2013年7月，原告去被告孝感市XX公司驻该小区物业领取钥匙准备装修时，发现自己购买的住房已由被告郭XX装修完工。后经协商无果，故请求人民法院依法判令两被告立即停止侵害，排除妨害，恢复原状；将安陆市府城XXB10栋3单XX住房返还原告；本案诉讼费用由被告承担。

原告张XX、刘X为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：

证据一、原告的身份证明一份，拟证明原告的诉讼主体资格。

证据二、商品房买卖合同一份，拟证明原告购买的住房是B10栋3单元702室的事实。

证据三、购房收据及物业代收其他费用收据九份，拟证明原告购买B10栋3单元702室支付的费用。

证据四、散户安装通知单一份，证明目的同证据二。

证据五、孝感市XX公司证明一份，拟证明被告郭XX装修他人房屋纯属错误行为。

证据六、七照片一组，拟证明B10栋3单元702室与B10栋1单元702室的户型、结构、面积均不同。

被告郭XX辩称，1.原告对争议房屋不享有所有权和占有权，理由是该房尚未取得房产登记；2.我对该房实际占有，取得所有权，理由是当时看房时就是该房屋，物业给钥匙也是该房，我已装修，花费10万元。据此，我已合法占有该房屋。

被告郭XX为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据一、孝感市XX公司收据八份，拟证明所诉争的房屋已出售给郭XX，并已实际占有该房屋。

证据二、装修购买材料费用单据一组，拟证明装修该房花费的费用。

证据三、交通费用票据12张，计款2813元，拟证明装修该房花费的交通费用。

被告孝感市XX公司辩称，原告所诉是事实；被告郭XX购买的房屋应是府城明珠B10栋1单XX，出现问题后组织过数次调解，但均未达成一致。

被告孝感市XX公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据。

证据一、营业执照、组织机构代码证各一份，拟证明被告孝感市XX公司诉讼主体资格。

证据二、被告郭XX商品房买卖合同一份，拟证明被告郭XX明知其购买的房屋坐落位置及户型结构却装修错误，应承担侵权的主要责任。

证据三、原告张XX、刘X商品房买卖合同一份，拟证明原告所购买房屋坐落位置、户型及所有人状况。

证据四、孝感晚报刊登的交房通知一份，拟证明原、被告在购房时是现房，并已明知所购房屋的坐落位置。

证据五、物业服务委托协议一份，拟证明被告郭XX委托并接受物业服务的房屋坐落为B10栋1单元702室，而非B10栋3单元702室。

证据六、李X（锁匠）证明一份，拟证明原、被告分别请锁匠对该房屋换锁的事实，以及被告郭XX明知侵权仍继续侵权妨害他人房屋的事实和责任。

证据七、价格认证结论书一份，拟证明被告郭XX装修B10栋3单元702室的装修价值。

证据八、承诺函一份，拟证明原告在案前调解过程中愿意承担装修补偿费5万元的事实。

证据九、被告郭XX委托书一份，拟证明被告XX公司主持该纠纷调解的事实。

证据十、调解记录一份，拟证明被告孝感市XX公司积极主动调解纠纷事实，及愿意承担部分次要责任（最多不超出30%）的事实。

经庭审质证，被告孝感市XX公司对原告张XX、刘X提交的证据不持异议；被告郭XX对原告张XX、刘X提交的证据二、三、四、五、六的证明目的持有异议。原告张XX、刘X，被告孝感市XX公司对被告郭XX提交的证据一的证明目的持有异议，对于证据二、三认为与本案无关联，且不真实。原告张XX、刘X对被告孝感市XX公司提交的证据无异议；被告郭XX对被告孝感市XX公司提交的证据四、五、六、七的证明目的持有异议。对上述原、被告均不持异议的证据，予以确认，对证明目的持有异议的证据，将结合本案的客观事实及双方诉争的焦点进行综合评判。

经审理查明，2010年9月16日，原告张XX、刘X与湖北XX公司签订商品房买卖合同，在安陆市府城XX购买了商品房（B10栋3单元702室即二期C7）一套。该房屋建筑面积95.18平米，单价1408.71元／平米，总价款13.4081万元，原告在交付首付4.1081万元后，余下9.3万元办理了银行按揭贷款，办理完上述手续后，原告双双外出务工。2011年2月24日，被告郭XX与湖北XX公司签订商品房买卖合同，在安陆市府城XX购买了商品房（B10栋1单元702室即二期C7）一套。该房屋建筑面积81.15平米，单价1426.88元／平米，总价款11.5791万元，原告在交付首付3.5791万元后，余下8万元办理了银行按揭贷款。2012年11月27日被告郭XX到安陆市府城XX住宅小区，找到被告孝感市XX公司驻该区物业，称自己是该区B10栋3单元702室业主，未带购房合同，要求物业给该房钥匙，准备装修入住。物业工作人员在未进行核实的情况下，按被告郭XX的述称收取了水电改、天然气、可视对讲费用共计4700元后，向其交付了B10栋3单元702室的门钥匙。2013年2月27日，被告郭XX在向被告孝感市XX公司驻该区物业交纳装修保证金1000元，便开始对B10栋3单元702室进行装修，45天后装修完毕。2013年7月16日，原告张XX、刘X发现自己购买房屋已被他人装修完毕，遂与两被告协商解决途径。被告孝感市XX公司为解决矛盾，委托安陆市价格认定分局对B10栋3单元702室的装修部分进行了价值评估（评估价值83826元），以此作为调解依据，但因装修价值、各方承担比例问题未能达成一致意见。同时查明，湖北XX公司、被告孝感市XX公司在2010年6月19日的孝感晚报上刊登交房通知，通知业主：“府城明珠二期A1.A2…….C7号楼已经全面竣工，并具备了入住条件，现定于2010年6月28日-7月2日办理府城明珠C5.C6.C7号楼交接手续……”

另查明，被告孝感市XX公司是受湖北XX公司（开发商）委托，进驻安陆市府城XX小区的物业公司。

本院认为，本案纠纷是因原告张XX、刘X在行使本案诉争房屋物权时受到妨害引起。原告张XX、刘X，被告郭XX先后在安陆市府城XX购买商品房时，B10栋（即购房合同约定的二期C7）已全面竣工，并符合入住条件，故说明原告张XX、刘X，被告郭XX选房时所看房屋为现房。两者商品房买卖合同约定的房屋编号、户型、面积、单价、首付、银行按揭均不一样，房屋平面图及编号经买受人签字认可。原告张XX、刘X，被告郭XX分别与湖北XX公司签定了经房地产登记机构备案的商品房买卖合同，同时支付相应价款，余款办理银行按揭后，理应取得了各自不动产的物权，故被告郭XX辩称尚未取得房产登记及实际占有取得所有权无法律依据。被告郭XX在装修房屋时，被告孝感市XX公司工作人员在没有认真审核的情况下，按其要求交付了B10栋3单元702室的钥匙，被告郭XX在装修过程中，随错就错，装修了本不属于自己的房屋，此举，对原告张XX、刘X行使自己的物权保护造成了妨害，两被告均应负担一定过错责任。

本案中，鉴于诉争的B10栋3单元702室现已实际装修完毕，被告郭XX已对该房的装修投入了一定的人力、物力，如判令拆除，恢复原状，会给双方当事人带来更大的经济损失及诉累，故本案应以减少损失、避免诉累的人性化处理方式为宜。就该房装修后的装修部分评估价值83826元（可移动家私及电器不在此列），可作为被告郭XX装修投入的评判参考标准，交通费酌定在1000元以内。被告郭XX主张的装修评估遗漏部分及误工损失，因未向本院提供有效证据证明，故依法不予支持。原告张XX、刘X在本案中虽无任何过错，但从化解矛盾、构建和谐、公平原则的角度出发，原告张XX、刘X作为装修部分的实际受益人，酌定补偿本案所认定被告郭XX装修投入的50%，即42413元【（83826元＋1000元）×50%】；两被告均有过错，但考虑到被告郭XX对诉争房屋进行了为时45天的装修，并投入了一定的人力、物力、财力，应其自行承担装修投入下余部分的20%，即8482.60元【（83826元＋1000元-42413元）×20%】；被告孝感市XX公司承担装修投入下余部分的80%，即33930.40元【（83826元＋1000元-42413元）×80%】。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告郭XX将位于安陆市府城XXB10栋3单XX房屋按装修现状腾出并交付给原告张XX、刘X；

二、原告张XX、刘X给付被告郭XX42413元；被告孝感市XX公司赔偿被告郭XX33930.40元；

三、驳回原告张XX、刘X的其他诉讼请求。

上列应付款项及应履行事项，于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。

案件受理费500元，减半收取250元由被告郭XX负担50元，被告孝感市XX公司负担200元。原告张XX、刘X已预交500元，在本案执行中予以退还。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件受理费500元，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　李XX

书记员　　伍XX

附页：附法律条文

附录

《中华人民共和国物权法》第三十五条

第三十五条【排除妨害、清除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

《中华人民共和国侵权责任法》第十二条

第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法通则》第四条

第四条【自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条

第一百四十二条【庭审调解】法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条

第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。