何XX与山东XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告何XX，女，1973年出生，汉族，住济南市。

委托代理人王胜军，山东XX律师。

委托代理人张XX，山东XX律师。

被告山东XX公司，住所地济南市。

法定代表人张X，董事长。

委托代理人王XX，山东XX律师。

委托代理人陈X，山东XX律师。

原告何XX与被告山东XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王胜军，被告委托代理人陈X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告何XX诉称，2009年10月19日，原告与被告签订RC-1H-1-503商品房买卖合同一份。由原告购买被告自行开发的大地锐城XX锐城XX第1幢1单元503号房屋，原告采取按揭方式分期支付购房款，被告于2010年9月30日前交付房屋，并在交房后24个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告无法向房屋登记机关提供房屋登记所需材料，导致原告至今无法取得房屋权属证书，同时双方合同中约定的违约金明显低于同类合同中其他违约金水平及金融机构计收逾期贷款利息的标准，显失公平。故原告诉至法院，请求依法判令：1、判令被告支付原告违约金46513.574元（以银行逾期贷款利率为标准，计算至办理完产权证书之日止）；2、由被告承担本案诉讼费。

原告为支持其诉讼请求向法院提交如下证据：

证据1、合同一份，证明原、被告双方存在商品房买卖关系，约定交房日期为2010年9月30日，办理房产证时间为24个月以内；

证据2、被告出具的房款收据2份，证明原告已经按照合同约定履行了购房款的义务；

证据3、济南市规划局于2013年9月12日作出的关于被告所开发的大地锐城居住规划条件，该答复显示被告的建设工程规划许可证规定的规划条件为19层以下，但被告却将6幢建成33层，严重超规划导致原告所购买的商品房成为一个违章建筑，至今无法办理房产证。

被告XX公司辩称，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同第十五条关于产权登记明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.3%向买受人支付违约金。现原告已分期支付完全部房款，违约金数额应是2188.87元。被告正在积极补办备案登记事宜，原告未提交相应证据证实在此期间有实际经济损失，诉请增加违约金数额于法无据。

被告为证明其主张提交以下证据：

证据1、告知函1份；

证据2、入住流程单1份，证明实际交房日期。

经对原、被告双方提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：

2009年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告自行开发的大地锐城XX锐城XX第1幢1单元503号房屋，总价为729624.70元。原告采取按揭方式分期支付购房款，被告于2010年9月30日前交付房屋，并在交房后24个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期办理将承担违约责任。对违约责任的承担，合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.3%向买受人支付违约金。现原告已支付完全部房款729624.70元，即约定违约金数额为729624.70元×0.3%=2188.87元。被告于2010年11月28日交付涉案房屋给原告，但因被告超出建设工程规划许可范围建房，故其未能在约定期间内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告以原约定违约金比例过低诉来本院，请求依法判令被告增加违约金额并承担本案诉讼费。

以上事实有双方签订的《商品房买卖合同》、房款收据、济南市规划局答复意见予以证实，并有庭审笔录在案佐证，本院予以认定。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。原告何XX依约交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，被告XX公司应当在合同约定的期限内将符合约定质量标准的房屋交付给原告，并办理出卖人产权备案登记手续。但被告并未在约定期限内向房屋产权登记机关备案，故被告XX公司构成违约，应当承担相应的违约责任。

对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理。本案中，原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定了违约金的计算方式。原告以约定的违约金额过低、显失公平为由请求增加违约金额，但并未提交相应证据证实其实际损失的具体金额。因而，对原告之诉讼请求中超出合同约定违约金数额的部分，本院不予支持。因本案争议系XX公司的违约行为造成，故案件受理费应由XX公司负担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：

一、被告山东XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告何XX违约金2188.87元。

二、驳回原告何XX其他诉讼请求。

案件受理费人民币960元，由被告山东XX公司负担。

若未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　田　丰

人民陪审员　　顾建金

人民陪审员　　马俊华

书　记　员　　谷XX