李XX与山东XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告李XX，女，1997年出生，回族，住济南市。

法定代理人丁X（系原告母亲），女，1968年出生，回族，住济南市

委托代理人王胜军，山东XX律师。

委托代理人张XX，山东XX律师。

被告山东XX公司，住所地济南市，现办公地点济南市二环东XX。

法定代表人张X，董事长。

委托代理人王XX，山东XX律师。

委托代理人陈X，山东XX律师。

原告李XX与被告山东XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李XX的委托代理人王胜军、被告山东XX公司的委托代理人陈X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李XX诉称，2009年3月21日，原、被告双方签订商品房买卖合同，双方约定原告购买被告自行开发的大地锐城之锐城XX第5幢1单元502号房屋，原告采取一次性方式支付购房款，被告于2010年9月30日前交付房屋，并在交房后24个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告无法向房屋登记机关提供房屋登记所需材料，导致原告至今无法取得房屋权属证书，同时双方合同中约定的违约金明显低于同类合同中其他违约金水平，并且明显低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。故原告诉至法院，请求依法判令被告继续履行合同，支付原告违约金29990.929元（以银行逾期贷款利率为标准，计算至办理完产权证书之日止，暂计算至2013年6月9日），并由被告承担本案诉讼费，后原告申请撤销诉讼请求第一项（请求被告继续履行合同，为原告及时办理房屋产权证书）。

被告山东XX公司辩称，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同第十五条关于产权登记明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.3%向买受人支付违约金。现原告已分期支付完全部房款，违约金数额应是1411.3元。被告正在积极补办备案登记事宜，原告在此期间没有实际损失也不存在损失难以确定的问题.

经审理查明，2009年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告自行开发的大地锐城之锐城XX房屋，总价为470445.96元。原告采取一次性方式支付购房款，被告于2010年9月30日前交付房屋，并在交房后24个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期办理将承担违约责任。对违约责任的承担，合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.3%向买受人支付违约金。

现原告已支付完全部房款470445.96元。被告于2011年6月9日交付涉案房屋给原告，但因被告超出建设工程规划许可范围建房，故其未能在约定期间内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。根据合同约定违约金数额为470445.96元×0.3%=1411.3元。原告以原约定违约金比例过低诉至本院，请求依法判令被告增加违约金额并承担本案诉讼费，但未提交因逾期办证使其遭受损失的证据。

以上事实有双方签订的《商品房买卖合同》、房款收据、《入住流程单》济南市规划局答复意见予以证实，并有庭审笔录在案佐证，本院予以认定。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。原告李XX依约交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，被告XX公司应当在合同约定的期限内将符合约定质量标准的房屋交付给原告，并办理出卖人产权备案登记手续。但被告并未在约定期限内向房屋产权登记机关备案，故被告XX公司构成违约，应当承担相应的违约责任。

对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理。本案中，原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定了违约金的计算方式。原告以约定的违约金额过低、显失公平为由请求增加违约金额，但并未提交相应证据证实其实际损失的具体金额。因而，对原告之诉讼请求中超出合同约定违约金数额的部分，本院不予支持。因本案争议系XX公司的违约行为造成，故案件受理费应由XX公司负担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：

一、被告山东XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告李XX违约金1411.3元；

二、驳回原告李XX的其他诉讼请求。

案件受理费540元，由被告山东XX公司负担。

若未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　田　丰

人民陪审员　陈　军

人民陪审员　曹XX

书　记　员　高XX