冀XX与许X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告冀XX，女，1984年12月22日出生，汉族，无业，住济南市。

委托代理人王XX，山东XX律师。

被告许X，女，1981年9月4日出生，汉族，济南XX集团职工，住济南市。

委托代理人王胜军，山东XX律师。

第三人济南XX公司，住所地济南市。

法定代表人安XX，经理。

委托代理人张XX，该公司职工，住济南市。

委托代理人蔺XX，该公司职工，住济南市。

原告冀XX与被告许X、第三人济南XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张来安独任审判，公开开庭进行了审理。原告冀XX及其委托代理人王XX，被告许X的委托代理人王胜军，第三人济南XX公司法定代表人安XX的委托代理人张XX、蔺XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告冀XX诉称：2014年3月2日原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定：“被告向原告出售其位于济南市房产，原告在合同签订时向被告支付定金一万元，并于2014年4月1日前向被告支付全部购房款78万元，存入被告银行账户。”原告按合同约定于合同签订当日2014年3月2日向被告支付了1万元定金，但被告于合同签订当天下午便毁约，明确表示不想向原告出售其房屋。2014年3月17日，原告委托律师向被告发律师函，要求被告继续履行合同，告知其银行卡卡号，直至2014年4月14日被告仍未向原告告知其银行卡卡号，并且通过其委托人向原告委托人表示不想卖房子并双倍返还原告2万元定金。且被告于2014年4月23日向原告发函，表示与原告解除合同，现原告同意与被告解除房屋买卖合同，被告不愿向原告出售房屋，违反双方签订的房屋买卖合同，因被告的违约行为导致合同解除，所以原告依据合同法的规定，向被告主张双倍定金20000元，并依据双方签订的房屋买卖合同第十条第6款约定，向被告主张中介佣金。现诉至法院，请求依法判令原告与被告解除房屋买卖合同，被告双倍返还原告定金2万元，被告赔偿原告中介佣金15600元。

被告许X辩称：被告不存在任何违约行为，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据。首先，双方签订的房屋买卖合同并不违反法律的强制性规定，是双方真实意思表示。原告违反合同约定迟延履行合同义务致使合同目的无法实现，被告依据合同约定及法律规定于2014年4月23日向原告送达了解除合同通知书。依据合同法第96条的规定，被告基于原告违约行为向原告发出的解除合同通知书已经生效。原告有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。假设法院经审查认为原告不存在违约行为，那么，将导致被告的解除合同通知书不发生效力，双方合同尚未解除，被告要求原告继续履行合同。

第三人济南XX公司述称：原告购买被告的房屋，被告不同意卖了，双方协商后被告又同意卖了，后来因为付款方式的原因双方没有达成一致意见，被告又不同意卖了。

经审理查明：2014年3月2日，被告许X作为甲方（卖方）、原告冀XX作为乙方（买方）及第三人济南XX公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿出售位于济南市的房产给乙方，房屋所有权证书号：＿＿；房屋所有权人为许X，产别：住宅；房屋建筑面积为77.54平方米；……房屋抵押、租赁情况：无抵押，有租赁。成交价格：人民币780000元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。第四条付款方式中约定：甲乙双方同意使用现金方式付款：乙方于2014年4月1日前将人民币78万元整，经甲乙双方协商，存入甲方银行账户。甲、乙双方同意甲方于收到房屋买卖全款当日前通知乙方进行房屋验收交接。第十条违约责任中约定：……4、若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。……6、甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。第十一条其他约定事项中约定：1、甲方保证于2014年6月5日前将房屋交付于乙方；2、如国家政策有所变动按国家政策执行。

合同签订当日，原告冀XX向被告许X支付了1万元定金，被告许X出具了定金收条。原告冀XX还与第三人济南XX公司签署了佣金确认单，载明佣金金额为15600元；但原告冀XX于2014年3月14日向第三人济南XX公司实际支付中介佣金10000元，第三人向原告出具了收款收据。

合同签订当晚，被告许X给第三人济南XX公司的经办人员打来电话，说房子不想卖了，理由是她的朋友拿她的房子作过抵押。合同签订后的第二天或第三天，被告许X与第三人济南XX公司经办人员蔺XX再次通话，蔺XX对本次通话进行了电话录音，通话过程中被告许X有承认其违约的陈述。被告代理人解释称被告是在情绪激动的情况下与第三人进行的通话，其中虽然有被告表示不愿履行合同的陈述，但该表示只是向第三人表示，并非向原告表示；而且，被告一直没有以实际行动违约，而是积极要求原告支付购房款履行合同。

2014年3月14日，山东XX作出律师函一份，内容为：“济南XX公司：山东XX接受冀XX的委托，就贵方居间服务的委托人与许X房屋买卖合同一事，郑重致函贵方：根据委托人陈述：在贵方媒介服务下，委托人与许X于2014年3月2日签订房屋买卖合同，合同约定：许X自愿出售给委托人其位于济南市房产，委托人在合同签订时向许X支付定金一万元，并于2014年4月1日前向许X支付全部购房款78万元，存入许X银行账户。因合同中未约定许X银行账号，现本律师望贵方收到本函之日起3日内（至迟至2014年4月1日前）向委托人告知银行账号。若贵方不积极履行告知义务，致使委托人不能按合同约定的时间向贵方支付购房款，由此造成的违约责任将由贵方全部承担。”第三人称其收到该律师函后给被告打过电话也发过短信，通知被告提供账号。被告代理人认为该律师函指向的对象是第三人，而非合同约定的被告一方；同时，该律师函没有任何授权委托的证明文件，对其真实性、合法性有异议；银行账号应属于公民个人隐私，原告如果想履行合同，应当直接向被告索要XX账号。

2014年3月21日，原告冀XX曾诉至本院，要求确认原、被告于2014年3月2日签订的房屋买卖合同有效。被告许X对于合同有效没有异议，后原告冀XX于2014年5月5日申请撤诉，本院已予准许。

2014年4月15日下午16时41分，被告许X给原告冀XX发送了手机短信息一条，内容为：“冀文文你好！我的账号：XX银行622XXXX11356856许X！开户行：XX银行济南分行济大路支行”。原告称被告直到2014年4月15日才将银行账号发过来，而当时其已起诉，基于被告之前多次表示不卖房子的违约行为，原告没有打款。

2014年4月23日，被告许X作出解除合同通知书一份并寄送原告冀XX，内容为：“冀XX女士：我方与你方签订的《房屋买卖合同》，因你方违反《房屋买卖合同》第四条约定的支付购房款的义务，同时在约定逾期15日内仍未履行义务，鉴于贵方的违约行为，我方依据《房屋买卖合同》第十条第四款之规定，特依法向你方下达解除合同通知书，依法解除双方之间的房屋买卖合同。你方应承担因自身违约行为所造成的一切法律责任。特此通知！”原告已收到该通知书，表示同意解除合同，但对解除的理由不认可，认为实际是被告违约。

2014年5月23日，原告冀XX提起了本次诉讼，要求判令原告与被告解除房屋买卖合同，被告双倍返还原告定金2万元，被告赔偿原告中介佣金15600元。

以上事实，有房屋买卖合同、定金收条、佣金确认单、收款收据、电话录音、律师函、手机短信息、解除合同通知书及双方当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。根据合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据合同约定，原告应于2014年4月1日前支付购房总价款78万元；但付款方式经原、被告双方协商为存入被告银行账户。因此，被告许X有提供银行账户的义务，且提供银行账户的时间应早于2014年4月1日。但合同签订后，双方当事人并没有积极去促成合同的有效履行，被告许X表现为合同签订当晚就致电中介公司人员说房子不想卖了，之后通话中也表达了违约之意；原告冀XX表现为索要XX账户拐弯抹角，通过律师发函向第三人索要被告的银行账户，显然不直接明确，甚至在付款时间到来前起诉要求确认房屋买卖合同的有效性。但原告方的行为是可以理解的，就是因为被告流露出了不想卖房子的意思。甚至在被告2014年4月15日提供账户后，原告也不敢贸然付款了。再看看被告方提供银行账户的时间，为2014年4月15日下午16时41分。第一，“4月15日”正是原、被告双方在本院第一次诉讼期间，原告是2014年3月21日起诉，也就是说被告在4月15日之前有很多天都可以给原告方提供账户；第二，“16时41分”银行马上就要下班了，现金业务几乎不再办理，更何况是大额的现金取存款业务。那么被告为什么会在这一天的这个时间向原告提供银行账号呢？看看合同第十条违约责任中的约定：“4、若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同。”第四条的约定是“乙方于2014年4月1日前将人民币78万元存入甲方银行账户。”也就是说，过了2014年4月15日这一天，原告还不能将78万元房款存入被告银行账户就违约了，被告根据合同约定就可以解除合同了。之后被告许X寄送原告冀XX的“解除合同通知书”也印证了本院上述分析。综合本案的全部证据情况来看，能够认定被告许X在合同签订后就不想出售房屋了，也未在2014年4月1日之前提供银行账户，以自己的言行表明不履行合同约定，违约在先。原告冀XX对于未能支付购房款没有责任，不构成违约。因此，原告冀XX要求解除合同并要求被告许X双倍返还定金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于中介佣金，合同第十条违约责任中约定：“6、甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。”因此，被告许X应当承担原告冀XX已支付给第三人的中介佣金；因原告冀XX实际支付了10000元中介佣金，故对于原告冀XX该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：

一、原告冀XX与被告许X于2014年3月2日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。

二、被告许X于本判决生效之日起十日内双倍返还原告冀XX定金2万元。

三、被告许X于本判决生效之日起十日内赔偿原告冀XX中介佣金损失1万元。

四、驳回原告冀XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费690元，减半收取345元，由被告许X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　员　　张来安

代理书记员　　王　麒