崔XX与侯XX,崔XX房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）崔XX。

委托代理人张XX，广东XX律师。

被上诉人（原审被告）侯XX。

委托代理人李阳，河南XX律师。

被上诉人（原审第三人）崔XX。

上诉人崔XX因与被上诉人侯XX、崔XX房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第641号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，被上诉人崔XX经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：1994年3月23日，深圳市宝安区龙华XX村镇建设办公室颁发了一份《建设用地规划许可证》，经审核，崔XX和陈XX位于龙华XXX区X号地100平方米的私人住宅项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。该证上载明此证限宝安区农村村民建房规划用地，同时注明本证自核发之日起有效期为六个月，逾期未使用，本证自行失效。1994年3月25日，深圳市宝安区龙华XX人民政府颁发了一份《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，同意崔XX和陈XX在民治XX村X区X号地段，使用100平方米作为私人建房用地。该通知书中注明在本通知书发出之日起一年内动工兴建，逾期不兴建，此通知书作废。1994年3月26日，深圳市宝安区龙华XX村镇建设办公室颁发了一份《建设工程规划许可证》，准许崔XX和陈XX位于龙华XXX区X号地建设一幢六层618平方米的私人住宅。该证上载明此证限宝安区农村村民建房，同时注明本证自核发之日起有效期为六个月，未按规定进行建设，逾期本证自行失效。1994年3月26日，崔XX和陈XX对龙华XXX区X号私人住宅工程申请报建，深圳市宝安区龙华XX城市建设办公室意见为“同意报建”。

后崔XX和陈XX签订合作建房协议，双方合作在民治XX村X区X号地块上建房，陈XX负责提供土地，崔XX负责出资兴建楼房所需的全部资金，产权分配为：首层东方向第三号商铺及第四楼归陈XX所有，首层西方向第一号、第二号商铺及二楼、三楼、五楼、六楼归崔XX所有。

2009年5月30日，崔XX作为崔XX的代理人（甲方）、侯XX（乙方）签订了一份《房屋转让协议书》，约定甲方与陈XX在位于深圳市宝安区民治街道XXX区X号地上合作兴建楼房，根据协议，甲方拥有上述楼房第一层X号铺面，第二、三、五、六层共6套房产及相应的土地使用权，现甲方将上述拥有的房产产权及相应的土地使用权转让给乙方所有，转让费为人民币75万元（上述土地使用权为宝安区农村村民建房规划用地，用地面积约为100平方米，建筑层数为六层，建筑面积约为618平方米）；乙方同意于2009年8月底前一次性向甲方付清转让费人民币75万元，甲方在乙方付清全款时将该土地使用权及房屋所有资料包括各种缴费凭证移交给乙方，并在政策允许的情况下，协助乙方办理该土地使用权及房屋过户相关手续，有关费用由乙方承担。该合同附有一份《授权委托书》，被代理人为崔XX，代理人为崔XX，崔XX委托崔XX全权办理位于宝安区龙华XXXXX区X号地，为宝安区农村村民建房规划用地，用地面积100平方米，建设规模一幢六层618平方米，拥有其中一层X号铺面，二、三、五、六层共6套房产所有权转让。《授权委托书》的被代理人处由“崔XX”的签名，崔XX称不是其签署，原审法院委托广东南天司法鉴定所鉴定后确定“崔XX”签名与崔XX签名样本字迹倾向是同一人书写。

2009年8月17日，侯XX向崔XX转账支付转让费人民币18万元；2009年9月1日，侯XX向崔XX支付转让费人民币12万元；2009年11月27日，侯XX向崔XX转账支付转让费人民币41万元；2010年12月9日，崔XX的妻子温XX出具收据，内容为：收到侯XX交来房款3万元，房款已付清。

另查明，就涉案的深圳市龙华新XXXX住宅区xx新村x区x号楼的第一层西面两间商铺、楼房第二、第三、第五、第六层楼房，侯XX已经于2009年12月2日向深圳市宝安区民治街道处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。

崔XX向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认侯XX与崔XX签订的房屋买卖合同无效；2、侯XX返还位于深圳市龙华新XXXX住宅区xx新村x区x号楼的第一层西面两间商铺、楼房第二、第三、第五、第六层楼房。

原审法院认为：崔XX请求确认侯XX与崔XX签订的房屋买卖合同无效，但在庭审中，崔XX提供了一份《授权委托书》，《授权委托书》上写明崔XX委托崔XX出售涉案房产，《授权委托书》崔XX“崔XX”的签名已经通过鉴定确定“崔XX”签名与崔XX签名样本字迹倾向是同一人书写，因此原审法院认定涉案的《房屋转让协议书》系崔XX受崔XX的委托签订，合同当事人为崔XX、侯XX，并非崔XX主张的侯XX和崔XX签订《房屋转让协议书》，相应的崔XX该项诉讼请求的基础不存在，崔XX的该项诉讼请求原审法院不予采纳。

关于崔XX请求侯XX返还位于深圳市龙华新XXXX住宅区xx新村x区x号楼的第一层西面两间商铺、楼房第二、第三、第五、第六层楼房。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国侵权责任法》第一、二条的规定，仅有合法权利人方能主张返还原物及赔偿损失。首先，本案崔XX并非涉案房屋所在地的原集体经济组织成员或村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定，崔XX不具备利用涉案集体土地建设房屋的法定资格，崔XX主张其合作建房取得涉案房屋使用收益权的主张于法无据；其次，涉案房屋的建造未经建设规划许可，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条的强制性规定，根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理XX，行政主管部门对于违法建筑则将区分情况而分别采用确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理，现侯XX已经就涉案房产进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，在行政处理做出前，亦不能将崔XX视为涉案房屋的合法权利人，相应地在行政处理做出前，也无法确认原侯XX之间签订的《房屋转让协议书》的效力，崔XX请求侯XX返还房屋的诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第一条、第二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回崔XX的诉讼请求。本案受理费人民币4065元、鉴定费人民币7540元，由崔XX负担，上述费用崔XX已预交。

上诉人崔XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深福法民三初字第641号判决，改判侯XX与崔XX签订的房屋买卖合同无效：侯XX返还位于深圳市龙华新XXXX住宅区xx新村x区x号楼的第一层西面两间商铺、楼房第二、第三、第五、第六层楼房；2、本案一、二审诉讼费用及鉴定费用由侯XX、崔XX共同承担。

上诉事实和理由：一、涉案房产属历史遗留违法建筑，依据相关法律的规定，该类房产因未办理农用地转用审批手续，其房屋买卖合同关系应为无效。崔XX主张合同无效不仅是因为崔XX冒用了崔XX的签名，更因为涉案房产违反了法律禁止性规定。原审判决仅根据委托书的签名即认定崔XX请求确认合同无效的基础不存在，属认定事实不清，适用法律不当。

二、崔XX建造标的房屋履行了相关的审批手续，是该房产合法的所有权人。首先，根据原审查明的事实，崔XX与案外人陈XX建造标的房屋是办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、私人住宅用地批准等申报手续的，根据崔XX、陈XX与龙华XXXX股份公司签订的合同及崔XX缴纳的费用来看，房产所在的龙华XXXX股份公司也是承认崔XX为标的房屋的合法所有人的。崔XX虽然不具有涉案房屋所在地的原集体经济组织成员或村民身份，但从建房合同可以看出，该地块是各村民集资与龙华XXXX股份公司共同建设的房屋项目，实际的建设单位是龙华XXXX股份公司，而龙华XXXX股份公司本身即是村民的集体组织，其房屋审批建造并未违反法律的规定。从龙华XXXX股份公司接受崔XX的建造款项及出具相关费用已经缴清的核查表的行为来看，龙华XXXX股份公司亦是承认崔XX作为房产的所有权人对房产进行管理并使用的。

其次，深圳市自2009年通知规定产权人对农村城市化历史遗留违法建筑自行进行普查申报，但迄今为止，并未对任何申报进行确权或相应处理，农村城市化是非常漫长的过程。原审判决使崔XX合法的财产处于无主的状态，有悖常理，也不利于“定分止争”。

三、原审法院的判决实际上造成了农村城市化历史遗留违法建筑可以买卖的事实和效果，这与当前国家及政府处理该类房产的政策和法规背道而驰。

被上诉人崔XX答辩称：一、原审判决驳回崔XX的诉讼请求合理合法，依法应予维持。根据原审查明事实，崔XX授权崔XX代为转让房屋，后经核实该授权系崔XX的真实意思表示，则崔XX是涉案房屋买卖合同的卖方，其只能请求其自身与侯XX之间的买卖合同无效，而非崔XX与侯XX间的买卖合同，原审判决认定崔XX第一项诉讼请求基础不存在正确。二、崔XX既然在在上诉状主张其是涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋具有处分权，其授权崔XX代为转让涉案房屋与答辩人签订房屋转让协议是其真实意思表示，合同内容不违法，涉案房屋买卖合同依法成立并生效，对双方均具有约束力。三、原审判决既有利于维护诚信原则，也与深圳市政府处理违法建筑的规定与精神相一致，处理正确，请求驳回崔XX的上诉。

被上诉人崔XX未答辩。

原审法院查明的事实正确，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。涉案房产现取得的《建设用地规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《建设工程规划许可证》等文件均非县级人民政府的批准文件，因此，上述文件并非有权行政机关颁发的批准文件，也并非涉案房产的合法产权证明。现涉案房产已经向相关行政主管部门进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，属于历史遗留违法建筑，其性质和权属的认定应由行政机关处理。在行政机关未就涉案房产作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的合同效力和归属作出认定，崔XX现就上述问题迳行向人民法院起诉不妥，其起诉应予驳回。崔XX可待相关行政机关对涉案房产作出处理之后，再行向人民法院起诉。

综上，崔XX的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院迳行受理本案不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：

一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第641号民事判决；

二、驳回崔XX的起诉。

本案一、二审不收取案件受理费；鉴定费7540元，由崔XX负担。

本裁定为终审裁定。

审　判　长　马　　　　龙

代理审判员　许　 莹　 姣

代理审判员　周　　　　敏

书　记　员　陈晓莹（兼）