陈XX与河南XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案判决书

原告陈XX，女，1990年12月12日出生，汉族，住永城市XX。

委托代理人李阳，河南XX律师。代理权限：一般代理。

被告河南XX公司。住所地：永城市东城区车站居委会商城路西XX。

法定代表人谢XX，职务：经理。

委托代理人任东XX，河南XX律师。代理权限：特别授权。

原告陈XX与被告河南XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年4月23日向本院起诉，本院当日决定受理，2013年4月26日向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票，亦向原告送达了举证通知书及开庭传票，本院依法组成合议庭，于2013年6月19日、7月26日公开开庭审理了本案，原告陈XX及其委托代理人李阳，被告委托代理人任东XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈XX诉称，2011年11月12日，原、被告签订房屋租赁协议，原告租赁被告经营的永港商城3、4号商铺2间，租期2年，每年租金12000元。协议签订后，原告一次性付清了2年房租。但1年后因房屋产权人要求原告搬离房屋才得知，被告仅与房屋产权人张X签订了1年租赁合同，交付了1年房租，因此被告收取原告2年房租没有法律依据，并应按合同约定承担违约责任。诉请：判令被告返还原告1年租金12000元，支付违约金30000元，并承担本案诉讼费用。

被告XX公司辩称，1、原告之诉无事实及法律依据，应驳回其诉讼请求；2、退一步讲，即使被告违约，违约金也是对原告损失的补偿，因原告没有损失，所以不应赔偿违约金。

综合原、被告诉辩意见，本院确认本案的争议焦点是：原告诉求有无事实和法律依据，应否得到支持。原、被告对上述争议焦点均无异议。

原告向本院提交的证据材料有：1、201年11月12日，原、被告签订的房屋租赁协议1份，证明被告将位于合同显示的商铺租赁给原告，期限2年，每年租金12000元。2、2011年11月12日，收据1份，证明原告按约定一次性交2年房租24000元。3、2013年4月15日，证人张X出具的证明1份并出庭作证。证明被告只交张X1年租金，因被告未交第二年租金，双方合同解除，张X又收取原告第二年租金。

被告向本院提交证据材料有：2011年7月17日，张X与被告签订的房屋租赁协议复印件1份，证明目的：被告与房东的房屋租赁合同没有解除，原、被告之间的租赁合同正在履行过程中，且房屋原告已经占有和使用，因此，原告的诉讼请求不能成立。

庭审质证时，被告对原告提交的证据1、2真实性无异议。现在原告仍在租赁的房屋内经营，被告不存在违约。对证据3及证人出庭证言，称内容不真实，不能证明其举证目的。因被告与张X签订有房屋租赁协议，且一直在履行。张X称与被告解除租赁合同，即未通过法定程序解除合同，也未与被告达成解除合同的协议，故原告称被告无租赁权无事实根据。且原告仅与被告存在租赁合同关系，在合同未解除的情况下，将租金交付合同之外的第三人，系原告违约在先，应依法驳回其诉求。

原告对被告提交的证据，称该合同租赁期限起始不明，导致租期不定，于庭审中第三人及房东所说该房屋存在纠纷一事属实，因被告在房屋租期和租金上存在纠纷，导致房东驱赶原告，依法被告应承担违约责任。

经庭审质证，本院对原告提交的证据1，认为是原、被告签订的房屋租赁协议，能够证明双方存在房屋租赁关系，原告租赁被告商铺2间，房租每年12000元。从2011年12月12日至2013年12月12日止。双方约定，任何一方违约，支付违约金30000元。对该证明目的，予以采信。对证据2，认为是被告收取原告2年租金24000元的收据，能够证明其举证目的，予以采信。对证据3，认为能够证明被告交给房主2011年11月12日至2012年11月12日的租金，到期后，没有续交租金，房主重新将该房屋租赁给原告的事实。对该证明目的，予以采信。对被告提交的证据，认为是被告与房主签订的房屋租赁协议，能够证明被告租赁房主商铺2间，已交付1年的房屋租金，租赁期10年，对该证明目的予以采信。合同中虽没有注明租期的起止月日，但注明了自2011年至2021年止，亦有租赁期间开始后前二个月不计算租金，作为乙方的装修期，自第三个月开始计算租金的约定，原告称该合同租赁期限起始不明，导致租期不定的异议理由不能成立。

根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2011年7月17日，被告XX公司（即乙方承租方）与房主张X（即：甲方出租方）签订房屋租赁协议，约定：一、乙方租赁甲方位于车站居委会芒山路西张XX商铺2间，左邻小军，右邻建光，用于商业经营。二、租赁期为10年，租赁期间开始后前二个月不计算租金，作为乙方的装修期，自第三个月开始计算租金，如遇甲方不能在租赁期间开始后交付乙方房屋使用权，按甲方违约处理。签约付定金500元，租赁期间甲方允许乙方以转租的形式进行经营。无需另外通过甲方的同意。自2011年月日至2021年月日止。……四、双方约定房屋租金每年每间5000元，前3年不变，……以后每年提前1个月付清当年租金。五、合同期内甲乙双方有任何一方违约，包赔损失30000元，发生纠纷双方保留依法解决的权利等条款。合同签订后，被告交付房主1年房屋租金。

2011年11月12日，原、被告签订房屋租赁协议，被告将其租赁张X的2间商铺转租给原告经营，约定：一、乙方（即：原告）租赁甲方（即：被告）位于车站居委会，张XX和张西组三区，3、4号商铺2间用于商业经营。双方约定房租自2011年起租金24000元，……四、乙方租赁的商铺合同没有到期不得私自转让，合同到期享有优先租赁权……五、合同签订日期起，自2011年12月12日至2013年12月12日止。六、违约责任：合同期内甲乙双方有任何一方违约，处罚违约金30000元，发生纠纷双方保留依法解决的权利等条款。原告于签订合同的当日，交付被告2年租金24000元，被告亦将该房屋交与原告经营。

2012年11月12日，房主张X以其与被告合同到期没有续交租金为由，将该房屋重新租赁给原告经营。

本院认为，涉案商铺系被告租赁房主的房屋转租原告用于商业经营。被告与房主签订的房屋租赁合同，约定租期为10年，被告交付房主1年租金。而被告与原告签订的房屋租赁合同，约定租期2年，原告交付被告2年租金24000元。在上述两个合同既未经协商解除，也未经法定程序解除的情况下，房主不应将该房屋重新租赁给原告经营，原告亦明知其与被告房屋租赁关系存在，也不应与房主重新建立租赁关系。但被告未按约定续交下一年房屋租金，是导致合同解除的主要原因。那么，原告支付被告2年租金24000元，实际租赁经营1年，要求被告返还租金12000元的诉求，理由正当，于法有据，应予支持。原、被告因房屋租赁合同发生纠纷，双方均有责任，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、本判决生效后十日内，被告河南XX公司返还原告陈XX租金12000元。

二、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费850元，被告负担550元，原告负担300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

审  判  长  张 振 环

审  判  员  张XX

审  判  员  陈    军

书  记  员  李XX