丰XX与利辛县XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：丰XX，男，1984年5月5日出生，汉族，住安徽省利辛县。

委托代理人：赵心文，安徽XX律师。

被上诉人（原审被告）：利辛县XX公司。组织机构代码证：568XXXX6178-7。

法定代表人：李XX，系该公司经理。

委托代理人：解X，系该公司法律顾问。

上诉人丰XX与被上诉人利辛县XX公司（以下简称华海XX）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人丰XX不服安徽省利辛县人民法院（2014）利民一初字第01689号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理，上诉人丰XX的委托代理人赵心文，被上诉人华海XX的委托代理人解X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2012年7月19日，丰XX与利辛县XX公司签订房屋买卖协议书，约定丰XX购买利辛县XX公司出资建设的位于文XX的303室房屋，协议载明“建筑面积约140平米，（建筑面积以实际丈量为准），该套房屋每平米3000元，总价款42万元，乙方在签订协议时付款计人民币17万元，余款在过户结算时付清等字样”。协议签订后，丰XX按约支付购房款20万元，2013年8月20日，利辛县XX公司获得该套房屋产权证书，在通知丰XX办理过户手续过程中，因房屋实际面积为161.85平米，原告以超出约定面积太多为由，不愿支付其余款项。现提起诉讼要求：1、解除双方签订的买卖合同。2、返还丰XX预付的购房款20万元及利息8800元。

一审法院认为：依法订立的合同自成立时生效，当事人应当严格遵守合同义务。本案双方签订房屋买卖协议时该涉案房屋系现房，丰XX作为完全民事行为能力人，应对自己所购房屋面积具有一定认知能力，协议已明确约定面积以实际丈量为准，视为丰XX对该涉案房屋实际面积的心里默认，且本案利辛县XX公司经营范围为室内装饰、建材及家具销售，无开发商品房资质，其与丰XX签订的房屋买卖协议书不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，丰XX以房屋实际面积误差比绝对值超出3%为由，要求解除合同于法无据，不应予以支持。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：驳回丰XX的诉讼请求。案件受理费4432元，由原告丰XX负担。

一审宣判后，丰XX不服，向本院提起上诉。

上诉人丰XX上诉称：一审法院判决错误，因为房屋的面积是通过专业的测量计算所得，岂能通过肉眼认知能力所断定，协议明确约定以实际丈量为准，如果该涉案房屋实际为1400平方米或者240平方米呢？当事人对面积约定属于约定不明确的情形。该涉案房屋实为被上诉人出资开发建设并予以对外销售。被上诉人虽然没有冠名“房地产”实际是以营利为目的，从事房屋建设、销售行为。因此上诉人有理由相信被上诉人就是房地产开发企业，如果经查被上诉人没有房地产开发的相关资质，则属于违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人的诉讼请求更应当得到支持。

综上，一审判决认定上诉人对涉案房屋的面积的默认，仅仅援引司法解释的规定，就驳回上诉人诉讼请求，明显错误，请二审法院发回重审或依法改判。

被上诉人华海XX辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。上诉理由不能成立。

上诉人、被上诉人所举的证据同一审，相对方的质证意见亦同一审。

本院经举证、质证，查明的事实同一审。

本院认为：综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争认焦点为：一审判决驳回上诉人丰XX的诉讼请求是否正确？

由于合同中明确约定“建筑面积约140平方米，（建筑面积以实际丈量为准）”。双方约定的建筑面积140平方米是个约数，并不是确定的面积，最终面积应当以实际丈量为准，该房屋的实际面积为161.85平方米，与约定的建筑面积约140平方米的数字差距为21.85平方米，这一差距难以判定为不属于建筑面积约140平方米的范围，因此，并不违反双方的约定，不属于约定不明确的情形。丰XX以超出约定面积太多为由，要求解除双方签订的买卖合同理由不能成立。双方应当按照实际丈量的面积履行权利义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。丰XX认为花海公司就是房地产开发企业，应当举证加以证明。本案中的华海XX并不具备房地产开发的资质，不属于房地产开发企业，其与丰XX签订的该房屋买卖协议不适用上述解释，一审法院没有适用上述解释并无不当。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4432元，由上诉人丰XX负担。

本判决为终审判决

审判长　　苏维丽

审判员　　许　林

审判员　　刘秋菊

书记员　　刘XX