上诉人XX公司与被上诉人韦XX、韦XX商品房预售合同纠纷一案判决书

上诉人（一审被告）：XX公司，住所地：河池市百旺开XX。

法定代表人：林X，该公司总经理。

委托代理人：杨宏基，XXX律师。

委托代理人：谭XX。

被上诉人（一审原告）：韦XX。

被上诉人（一审原告）：韦XX，系原告韦XX妻子。

委托代理人：卢XX，XXX律师。

委托代理人：莫XX，XXX律师。

上诉人XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人韦XX、韦XX商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2013）金民初字第401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日受理后，依法组成由审判员覃XX担任审判长，审判员刘XX、代理审判员韦XX参加的合议庭，于2013年12月4日公开开庭审理了本案。书记员黄XX担任记录。上诉人XX公司的法定代表人林X及其委托代理人杨宏基，被上诉人韦XX、韦XX及其委托代理人卢XX到庭参加诉讼。本案经本院院长同意延长审理期限三个月，现已审理终结。

一审法院经审理查明：XX公司开发河池市金山XX时的原公司名称为河池市XX公司，现更名为XX公司。2010年4月15日，韦XX、韦XX与河池市农村信用合作联社签订《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：2010年7007房字191号），其向该社以等额还款法（按月还款）借款218000元，借款期限自2010年4月15日至2027年4月15日止。并以其购买XX公司开发的河池市星河路金山XX1栋四单XX2N2号房作抵押，XX公司作为其保证人在该合同上盖章并加盖公司法定代表人林X私章。2010年4月26日，韦XX、韦XX与XX公司正式签订了《商品房买卖合同》，其购买XX公司开发的金山XX商品房4单元2N2号房一套，建筑面积共114.31平方米，总房价为273114元。双方在合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额交付应付款之日止，买受人按日向出卖逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第八条约定“出卖人在商品房验收合格后于2010年12月30日前交房。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人在出卖人逾期交房超过60日的，从第60天起…，如在15天内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人同意继续履行本合同。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登进机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……，3、买受人不得退房，出卖人从规定期限届满之日起，到办理产权证书之日止，向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。”合同附件四为合同补充协议，约定：“1、办理房产证费用；2、办理水电入户费用；3、办理按揭费用；以上费用由买受人承担，收费标准以当地有关部门规定为准。”合同签订后，韦XX、韦XX依约于2010年4月24日支付给XX公司首付房款55114元，剩余的房款218000元，韦XX、韦XX以银行按揭方式在合同约定的期限内付清给XX公司。2010年6月3日，韦XX、韦XX向XX公司预交水电费和房产办证费，XX公司向其出具了《现金收入单据》，该单据的事由一栏注明“预交水电费1500元；办理房产证费用7500元，按实际金额多还少补。”XX公司出纳韦XX签字并加盖公章。同年6月9日韦XX、韦XX向中国XX公司交个贷保险费1560元。2010年12月28日，XX公司组织施工单位XX公司、勘察单位广西河池市综合设计院、设计单位广西南都建筑城规设计有限公司、监理单位柳州市XX公司共同对其开发的“金山XX商住楼”进行工程竣工验收，最后五方共同形成了《建设工程质量竣工验收意见书》，结论为“工程质量合格”。XX公司于2011年1月1日将验收合格的金山XX房屋按期向各业主交付，韦XX、韦XX于2011年2月20日才接收XX公司交付的房屋，逾期20天。2011年1月7日，XX公司取得建设工程竣工验收消防设备抽查合格的证明。2011年1月11日，XX公司向河池市住房与城乡建设局（以下简称河池市住建局）申请办理“建设工程规划许可证（综合验收）”，申请勘察的内容为：“是否符合规划设计条件，能否办理验收，是否违章？”该局向XX公司出具了收件回执，回执上注明“请申请单位（人）保存好此回执，10个工作日后凭此单领取勘察结果。”2011年6月17日，河池市住建局二层机构河池市城市规划管理办公室派员对金山XX进行现场核实（验收），并出具了《建设工程规划条件核实（规划验收）意见告知书》，该告知书载明：“进现场核实（验收），你（单位）建设的住宅楼工程未按照工程规划许可证的规定进行建设，存在以下问题：1、竣工建筑外立面与审定效果图有偏差，原设计的客厅内阳台以玻璃窗封闭，电梯未配置建设；2、用地范围外规划路东边有围墙及工棚未及时拆除；用地内西侧的围墙未按照用地界线砌筑，西北角超出约2.4㎡（1.4×1.7M），西南角缩进较大部分用地内；3、用地西侧围墙外修建的球场兼停车场涉嫌占用土地。你（单位）的建设行为，涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十、四十三条的规定，请持有关材料到河池市城市规划监察支队接受调查，听候处理。”并在该告知书规划站处理意见的“限期改正”项目打“∨”，但未在告知书中规定被告改正的具体期限。同月27日，河池市住建局二层机构河池市城市规划管理办公室向XX公司送达了上述告知书。2012年2月1日河池市住建局向XX公司颁发了（2012）城规管竣验字第03号“建设工程竣工规划验收合格单”。2012年3月2日，河池市房产局将XX公司开发的位于河池市星河路34号房XX（金山XX）在《河池日报》刊登房屋权属初始登记公告，同月15日该局向XX公司出具收到房屋初始登记权属登记材料的“房屋登记收件单”。2012年4月12日，河池市房产局向XX公司颁发了房屋所有权证（证号：河房权证字第××号），韦XX、韦XX亦认可此为XX公司获得金山XX商住楼大房产证时间。2012年6月15日，XX公司将金山XX118户业主的商品房权属登记材料提交给河池市房产局，为金山XX118户业主代办房产证。2012年8月22日，河池市房产局向韦XX、韦XX颁发了房屋所有权证（证号：河房权证字第××号），XX公司经办人韦XX代领了该房产证。从河池市房产档案馆查档反映出，韦XX、韦XX委托XX公司代为办理其房产证的委托书签署时间为2010年5月10日。该房产证原件现抵押在河池市区农村信用合作联社。

另查明：1、XX公司分别于2008年7月6日取得地号为29-865号的土地使用权（即其开发的金山XX商住楼的土地使用权），2009年7月22日取得（河池市）城市规划区建设工程规划临时许可证，同年8月13日取得建筑工程施工许可证，12月30日与河池市房产管理局白蚁防治所签订《河池市房屋建筑白蚁预防合同书》，由该所承担白蚁预防工作，2010年1月21日取得建设用地规划许可证。2、河池市房产局对外发放的《办理单位（企业）房屋所有权登记指南》的“初始登记”需交的材料共15项，即为：1、房屋权属登记申请表（书）；2、建设项目批文（计划部门或者上级主管部门批文）；3、建设用地规划许可证；4、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收合格证明；5、工程质量验收合格证（备案表）；6、土地使用证复印件或者用地许可证、用地批准书（验原件，存复印件）、红线图、土地批文及其他土地来源证明文书；7、房屋面积测绘成果报告；8、白蚁防治合同复印件；9、公告文书（报纸）；10、组织机构代码证复印件、企业营业执照复印件；11、单位授权书及代理人身份证复印件；12、查单结果报告单；13、登记询问表；14、消防验收合格证；15防雷验收合格证明。3、庭审后，XX公司补交了金山XX交房通知书认领表、验房登记表及收款收据，反映韦XX于2010年12月27日签收了交房通知书，2011年2月20日接收XX公司交付的房屋，2013年7月3日韦XX收到XX公司退回水电入户费1500元。

一审法院审理认为：双方当事人于2010年4月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同的内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。

一、关于韦XX、韦XX请求XX公司支付逾期办证违约金问题。

1、我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《商品房预售管理办法》第十二条的规定，韦XX、韦XX应自行办理其房产所有权的登记手续，即本案XX公司无为韦XX、韦XX办证的法定义务。但由于双方在合同的第十五条约定了XX公司负有“将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”的义务，该义务是否全面履行，直接影响到韦XX、韦XX能否办理房产证的登记手续问题。本案XX公司为韦XX、韦XX（含金山XX各业主）履行办证备案登记分几个阶段：1、双方当事人在合同中约定房屋交付的时间为2010年12月30日之前，但双方实际交付房屋的时间为2011年2月20日，依双方合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，XX公司为韦XX、韦XX提供的资料报产权登记机关备案的90日合理期间，应延至2011年的5月21日；

2、XX公司于2011年1月11日已向河池市住建局提交了综合验收申请（用时11天），从2011年1月11日XX公司向河池市住建局申请综合验收至2012年2月1日XX公司取得综合验收合格证时止，共385天，已超过双方合同约定的90日。由于XX公司在合理期限内已向河池市住建局申请综合验收，但该局至2011年6月27日才向其送达限期改正告知书，拖延原因系河池市住建局履行具体行政行为时间，并非XX公司责任。因此，XX公司的违约行为应从其接到河池市住建局送达限期改正告知书的当日起确定，即从2011年6月27日计算，之前的时间非XX公司拖延的原因造成延误，应予扣除；

3、从2011年6月27日至2012年2月1日河池市住建局向XX公司颁发“综合验收合格证”期间，系河池市住建局要求限期改正期间，由于XX公司承建的金山XX存在“竣工建筑外立面与审定效果图有偏差，原设计的客厅内阳台以玻璃窗封闭，电梯未配置建设；用地范围外规划路东边有围墙及工棚未及时拆除；用地内西侧的围墙未按照用地界线砌筑，西北角超出约2.4㎡（1.4×1.7M），西南角缩进较大部分用地内；用地西侧围墙外修建的球场兼停车场涉嫌占用土地”等原因，导致河池市住建局迟延至2012年2月1日才向XX公司颁发综合验收合格单，此段期间因XX公司并无证据证明其按期改正，延误了韦XX、韦XX的办证期限7个月共210天，此期间属XX公司违约期间，XX公司应承担相应的违约责任；

4、XX公司于2012年2月1日获得河池市住建局颁发“建设工程竣工规划验收合格单”后即向河池市房产局提交办证相关资料，同年3月2日河池市房产局对XX公司承建的金山XX进行房屋大证初始登记公告，3月15日河池市房产局签收XX公司提交的金山XX办证备案材料，4月12日该局为XX公司办好金山XX的房产大证，5月10日韦XX、韦XX出具了办理其房产证的委托书，6月15日XX公司向河池市房产局提交完所有办理韦XX、韦XX（含金山XX各业主）的个人房产证资料备案登记。之后，即为河池市房产局为韦XX韦XX（含金山XX各业主）的办证时间，非XX公司责任期间。上述XX公司的连续性办证行为，证明其一直在履行合同义务。故，韦XX、韦XX请求XX公司承担2012年2月1日至7月1日期间的办证违约金，理由不充分，本院不予支持。

综上，因韦XX、韦XX诉请的违约金从2011年7月1日起算，故XX公司承担办证违约金的时间应从2011年7月1日起计至2012年2月1日止，共计210天。

二、关于如何计算违约金的问题。双方合同中约定“买受人不得退房，出卖人从规定期限届满之日起，到办理产权证书之日止，向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”的文字系被告打印好的内容，并非双方书写的内容，如按该约定，不论XX公司违约多长时间，本案韦XX、韦XX得到的违约金为已付房款273114元×0.0001=27.31元，显失公平。韦XX、韦XX认为该合同书系格式合同条款，且双方合同的其他条款均按“每日”支付万分之三的违约金，但第十五条未规定按“每日”计付违约金，既然该条款约定有“从规定期限届满之日起，到办理产权证书之日止”的起止时间，应当按通常理解为按日支付已付房款的万分之一违约金，XX公司抗辩认为该条款内容明确清楚。因此，对该合同条款有两种理解的争议，依据合同法第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免责或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及第四十一条：“对格式条款的理解有争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，XX公司并未尽充分说明的提示义务，应采用不利于其的解释，即按韦XX、韦XX已付房款的每日万分之一由XX公司承担违约责任，XX公司承担的违约金为韦XX、韦XX已付房款5735.39元（273114元×210天×0.1%0=5735.39元）。

三、关于韦XX、韦XX请求XX公司依约办理房屋产权证书及退回水电开户费1500元的问题。因XX公司在本案立案之前已经为韦XX、韦XX办理好房屋产权证书，其房产权证书原件已抵押在银行，韦XX、韦XX如要取得房屋产权证书，完全可以依据其与银行的合同关系协商解决。另外，本案庭审后XX公司已经退给韦XX、韦XX水电入户费1500元，该项诉讼请求已经实现，故，该院不再处理。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三十九条第一款、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》适用法律若干问题的解释第十八条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、XX公司支付给韦XX、韦XX违约金5735.39元；二、驳回韦XX、韦XX的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），韦XX、韦XX负担10元，XX公司负担40元。

上诉人XX公司不服一审判决，上诉请求：撤销河池市金城江区人民法院（2013）金民初字第401号民事判决书的第一项判决，驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求。理由是：1、本案一审第一项判决已超出了韦XX、韦XX的诉讼请求范围。根据韦XX、韦XX的《民事起诉书》，其主要的诉讼请求是“依约办理房屋产权证书，并支付逾期办理房产证违约金8000元。”而本案一审判决认为XX公司逾期报请备案210天，应当按照210天计算支付违约金（即韦XX、韦XX已支付房款273114元×210天×0.1%-5753.59元）。该违约金并非是逾期办理房产证的违约金。显然，该判决已超出了韦XX、韦XX的诉讼请求范围。2、办理房产证是《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的购房人（即韦XX、韦XX）的法定义务，并非双方当事人在购房合同中约定的合同义务。韦XX、韦XX要求XX公司支付逾期办理房产证违约金没有事实和法律依据。国务院令第248号公布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”据此规定，自商品房交付使用之日起90日内，办理房产证是韦XX、韦XX的法定义务。此外，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》并没有约定上诉人应当为被上诉人办理房产证，即办理房产证并非合同义务。既然不是合同义务，那么就不存在不履行该义务的违约责任。因此，本案韦XX、韦XX要求XX公司承担违约责任（即要求支付逾期办理房产证违约金）是没有事实根据的，当然也没有任何法律依据。3、韦XX、韦XX于2011年2月20日接收XX公司交付的房屋，到2013年3月14日起诉到法院立案之前，韦XX、韦XX均未主张和履行其办理房产证的法定义务，该时间已超过法规规定的90天，其原因是由于韦XX、韦XX不履行其办证的法定义务以及行政机关不作为所致，并非是XX公司的责任。4、一法院以XX公司于“2013年6月18日”取得的《建设工程规划条件（规划验收）意见告知书》为依据，认定XX公司报请备案延期，判决XX公司支付违约金是错误的。韦XX、韦XX取得该份证据的时间是“2013年6月18日”，XX公司完成报请备案的时间是“2012年2月1日”，也就是说韦XX、韦XX知道该《告知书》存在时，XX公司已经完成了报请备案义务。另外，该依据不完整合法，与河池市住建局核发的《建设工程规划验收合格单》意见不一致。因此，该依据你能作为认定XX公司承担违约金的证据，一审判决XX公司支付违约金是错误的。5、退一步说，即使XX公司有责任，但违约金也不应当按天来计算。一审法院按日计算违约金是错误的。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第15条第三款“买受人不得退房，出卖人从规定期限届满之日起，到办理产权证书之日止，向买受人支付己付房款的万分之一的违约金。”的约定，违约金是按总房价款计算的，不是按日计算的，该约定是双方在买卖房屋谈判时所作的补充约定，系双方的真实意思表示，没有违反法律规定，当时韦XX、韦XX也没有提出异议。因此，该条款合法有效，一审法院按日计算违约金是错误的。综上，本案应当撤销“被告XX公司支付给原告韦XX、韦XX违约金5735.39元”的判决，并应当驳回韦XX、韦XX要求支付公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求。

被上诉人韦XX、韦XX二审口头答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审理程序合法，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由是：1、一审判决未超过韦XX、韦XX的诉讼请求范围，按照双方签订《商品房买卖合同》第八条、第十五条约定，XX公司应于2010年12月30日交付验收合格的房屋，在交房后十五日后90天内进行房产登记备案，但XX公司交付房屋后未按照合同约定，在90内将备案材料交付房产等级机关进行初始等级备案。根据登记机关规定，XX公司需备齐15种材料才能办理初始登记，XX公司未提供完整资料进行备案登记构成违约，一审判决未超过韦XX、韦XX的诉讼请求。2、办理房产证的义务是XX公司，根据合同附件四的补充规定，XX公司办理房产证，办理房产证的费用由韦XX、韦XX承担。在法律上规定办理房产证的义务在韦XX、韦XX，但是可以在合同中进行特别约定。况且，韦XX、韦XX已经收取了韦XX、韦XX办证的费用7500元，收钱了就应该办证。3、办理房产证所应提交的15种登记材料逾期是XX公司的原因造成。不能按时办理房产证是XX公司的原因造成，2011年XX公司提交验收材料，住建局勘查后认为其所建房屋不符合涉及要求，没有配套设施，涉嫌占用土地，商品房未通过综合验收，这些都是XX公司原因造成的。5、一审计算逾期违约金是正确的，这个条款是不能够操作的，如果按照该条的约定，房屋的违约金是总房价的万分之一，本案讼争商品房价值27万多元，计算违约金才27元，这样的约定没有任何意义，综合其他违约责任的违约金计算方式都是按照日来计算违约金数额，一审根据合同目的和交易习惯确定违约金是正确的。

双方当事人在二审期间均未提供新的证据。

上诉人XX公司对一审判决认定的事实有异议如下：1、一审认定河池市规划管理办公室为河池市城乡与住房建设局的二层机构是错误的，因为没有证据证明河池市规划管理办公室为河池住建局的二层机构；2、对一审认定韦XX、韦XX于2010年5月10日委托XX公司办理房产证有误，韦XX、韦XX从未委托XX公司办理房产证，实际是XX公司的工作人员冒充韦XX、韦XX的名义办理房产证，因为在办证前，开发商要对韦XX、韦XX的购房贷款承担担保责任，为了解除XX公司的担保关系，XX公司在办理房产证后就去银行进行抵押担保，以便解除XX公司的保证责任。本院认为：政府职能部门的机构设置与待证事实无关联，XX公司异议不成立，本院不予支持；XX公司虽以韦XX、韦XX的名义办理房产证，但双方之间并未形成委托法律关系，XX公司收取韦XX、韦XX办证费用及代交办证材料等行为仅系该公司履行协助办证义务，一审认定为委托办证无事实依据，本院予以纠正。

被上诉人韦XX、韦XX对一审判决认定事实没有异议。

一审认定基本事实清楚，本院予以确认。

综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：XX公司是否应当承担逾期办证的违约责任；

本院认为：XX公司与韦XX、韦XX签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应自觉履行合同义务。本案中，依照双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并未明确约定由XX公司负责转移房屋所有权，且根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房预售管理办法》关于办理房屋产权登记的相关规定，XX公司仅负有协助韦XX、韦XX办理房产登记义务，如非双方约定，XX公司不承担为韦XX、韦XX办理房产证的义务。韦XX、韦XX辩称，XX公司已收取了办证费用并为其办理了房产证，双方已通过补充协议约定将办证义务转移到XX公司承担。对此，本院认为，双方当事人签订的合同附件四仅约定了办理房产证的费用承担方式，并未约定由XX公司代为办理房产证。XX公司代收办证费用、代为递交办证资料等行为，是履行协助办证义务的具体体现，而不应认定为双方已形成委托合同关系，由XX公司承担办证义务。故，韦XX、韦XX的辩解理由不能成立，本院不予支持。备案登记义务和办证义务虽具有关联性，但仍属不同的履约义务。韦XX、韦XX一审主张要求XX公司承担逾期办证违约责任，如前所述，XX公司没有办证义务，且双方签订的合同亦未规定XX公司逾期办证的违约责任，故XX公司不承担逾期办证的违约责任。一审法院以XX公司逾期备案违约判决其承担逾期办证的违约责任没有依据，本院予以纠正。

综上所述，一审判决认定部分事实不清楚，实体处理不当，本院予以纠正。XX公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房预售管理办法》第十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销河池市金城江区人民法院（2013）金民初字第491号民事判决。

二、驳回被上诉人韦XX、韦XX的诉讼请求。

一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人韦XX、韦XX负担。

本判决为终审判决。

（本页无正文）

审　判　长　　覃XX

审　判　员　　刘XX

代理审判员　　韦XX

书　记　员　　黄XX

附本案适用法律条文

《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

《城市商品房预售管理办法》第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协议，并提供必要的证明文件。

《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第二项

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；