原告韦XX、韦XX与被告XX公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书

原告韦XX。

原告韦XX。

上列原告委托代理人卢XX，XXX律师。

上列原告委托代理人莫XX，XXX律师。

被告XX公司。

法定代表人林X，该公司经理。

委托代理人杨宏基，XXX律师。

委托代理人周X，XXX实习律师。

原告韦XX、韦XX与被告XX公司（以下简称“XX公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2014年7月22日受理后，依法由代理审判员石李春独任审判，于同年8月28日公开开庭进行了审理。书记员李X担任法庭记录。原告韦XX及二原告的委托代理人卢XX、莫XX，被告XX公司法人代表林X及被告的委托代理人杨宏基、周X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2009年至2010年被告建设位于河池市城东XX的金山XX，在商品房销售期间，被告在小区工地大门上悬挂销售广告，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出了具体说明和承诺，“公寓内配备有19间个人车库，60个露天车位和篮球场，周边有绿化带……”，并且多次在《广西雄基信息》河池版报刊上发布相同内容的销售广告。原告相信被告在广告上的具体说明和允诺，认为被告所开发的金山XX小区环境优美，有足够的停车位可以停车，有篮球场可以健身，小区周边建有绿化带，是理想的居住之地。遂于2010年4月26日与被告签订201049号《商品房买卖合同》，购买金山XX商品房。合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务。2010年12月30日，原告接收商品房时，被告在金山XX内已按原先的具体说明和允诺建设60个露天停车位、篮球场及周边有绿化带等相关配套设置，并用水泥砂浆对场地进行硬化。2013年7月原告才知道被告在销售广告中允诺公寓内60个露天车位、篮球场和绿化带等相关设置，只是为了吸引原告购买商品房的虚假宣传，建设停车场、篮球场和绿化带的用地并未依法办理用地手续，河池市国土资源局已责令被告退还非法使用的土地。原告认为被告的宣传资料和承诺亦应当视为合同的内容，被告的行为已经违反法律规定，构成违约。请求法院判令被告赔偿原告经济损失9000元，并承担本案诉讼费。

原告在举证期限内向法庭提交的证据有：

1、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；

2、被告悬挂在小区大门上的销售说明和承诺书；

3、雄基信息报河池房地产版；

证据2—3，证明被告在小区工地大门上悬挂销售及多次在《广西雄基信息》河池版报刊上作出承诺“公寓内配有60个露天停车位和篮球场，周边有绿化带……”；

4、《商品房买卖合同》；

5、交房通知书；

6、收费单据；

7、借款合同；

证据4—7，证明2010年4月26日，原告与被告签订201049号《商品房买卖合同》，原告购买金山XX商品房，并依约履行了付款义务；

8、现场照片，证明原告接受商品房时，被告在金山XX小区内已按原先的说明和允诺建设60个露天停车位、篮球场及周边有绿化带等相关配套设置，现已另起新围墙，将以上设施隔离在小区之外；

9、建设工程规划条件核实（规划验收）意见告知书，证明2011年6月17日，河池市住房与城乡建设局对金山XX进行现场验收时，认为用地西侧围墙外建修的球场兼停车场涉嫌非法占用土地；

10、河综国土责改字（2013）第7号《责令限期改正违法行为通知书》；

11、河综国土罚决字（2013）第19号《行政处罚决定书》；

证据10—11，证明河池市国土资局依法责令被告退还非法占用的用来建设停车场兼篮球场的1872.89平方米土地，没收非法占地上的构筑物，并进行罚款，合同内容已无法履行；

12、金山XX业主参与诉讼人员名单（2012年10月26日），证明金山XX小区74名业主于2012年10月26日向金城江区人民法院提交诉讼材料，导致诉讼时效的中断，本案现未超过诉讼时效。

被告XX公司辩称：一、2011年1月1日被告将房屋交付给原告时，已经澄清广告的建设项目不在小区的配套设施内，原告的诉讼请求已超过诉讼时效；

二、广告系由金山XX楼盘的销售公司博白县XX公司刊登的，不是被告所为，被告并不知情；

三、本案的广告内容不具体、明确，停车位是小车位或摩托车位、绿化带面积大小均未进行具体说明，且不在金山XX公寓开发规划范围内，对本案合同的订立以及房屋价格亦没有任何影响，该广告不能视为本案合同的内容；

四、即使规划区内配置有60个露天停车位，购买人也应通过出售、附赠或者出租等方式取得。原告并不是广告中60个露天停车位和篮球场、周边绿化带的所有者，无权直接主张权利；

五、原告诉称的9000元损失没有任何事实依据。

被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：

1、XX公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及法定代表人林X的居民身份证，证明XX公司及其法定代表人身份的基本情况；

2、河池市工商局企业变更通知书，证明XX公司的前身是河池市XX公司，2010年6月10日更为现名；

3、被告与博白县XX公司签订的委托销售合同，证明金山XX楼盘的销售及广告工作由博白县XX公司负责，原告诉称的“60个露天停车位、篮球场、绿化带”等广告内容并非被告所为；

4、广西新闻网文章（2010年4月28日），证明2010年一季度金城江城区商品房平均销售价格为每平方米2700多元，而本案原告购买房屋的价格为2389元，说明本案的广告内容对房屋价格没有影响；

5、金山XX小区建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及金山XX小区规划平面图，证明金山XX小区开发规划内没有露天停车位、篮球场及绿化带。

经过开庭质证，原告对被告提供的证据1、2无异议；对证据3、4、5认为与本案无关联性。

被告对原告提供的证据1无异议；对证据2认为不完整，不能作为证据；证据3不是被告公司刊登，且雄基信息报纸亦有提示所刊登的广告只是作为告知，不能作为交易的凭证，所以该广告只能作为要约邀请；对证据4、5、6、7无异议，但认为广告内容并不在交房标准内，且交房当天公司通过当地电视台澄清了该设施不是房屋的配套，从当日起原告就知道权益被侵犯，现已超过诉讼时效；证据8、9、10、11真实性无异议，但认为证据9、10、11与本案无关联性，证据8恰好证明了原告所示的标的物不是金山XX的规划范围内。

本院结合双方的举证和质证，认证如下：原告提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据；被告提供的证据4系网上摘录的文章，与本案无关联性，不作为本案的定案依据；被告提供的其他证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告XX公司于2008年7月6日取得土地使用权，2010年1月21日取得《建设用地规划许可证》，用地面积为2535.85平方米，并报经有关部门批准在该地块上建设商品房（取名“金山”公寓楼）。此后，被告多次在《广西雄基信息（河池版）》上刊登销售广告以及在“金山XX建设施工现场张贴广告均明确“公寓建设面积14414㎡，公寓内配有19间个人车库，60个露天停车位和篮球场，周边有绿化带……”。

2009年11月2日XX公司为甲方，与乙方博白县XX公司签订“河池市金山XX房地产销售合同书”，约定“一、甲方负责项目开发和建设，乙方负责销售……”

2010年4月26日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，由原告出资购买“金山”公寓楼，建筑面积为114.31平方米，套内建筑面积为101.94平方米，总价款为273114元。2010年4月24日原告通过现金支付加银行按揭贷款的方式履行了付款义务。

2011年2月20日被告将房屋交付给原告使用，当时“金山”公寓西侧修建有停车场兼篮球场，并全部用水泥硬化，四周建有围墙。2011年6月17日河池市住房和城乡建设局在对“金山”公寓小区进行建设工程规划条件核实（规划验收）时，认为该小区未按照工程规划许可证的规定进行建设，用地西侧修建的球场兼停车场涉嫌非法占用土地，要求XX公司限期改正。尔后，被告将停车场兼篮球场与“金山”公寓小区之间用围墙进行隔离。

另查明，XX公司原名为河池市XX公司，2010年6月10日变更为现名，法定代表人林X。2009年7月30日、2009年8月11日、2010年1月18日、2010年11月5日、2010年11月8日林X分别与河池市金城江区东XX岜片组村民签订共七份《土地经营权（含所有权）转让协议》，约定把农户名下1872.39平方米（承包经营）的土地经营权（含所有权）转让给林X经营使用；2010年1月被告使用该土地建设“金山”公寓小区的露天停车位和篮球场等。2013年6月9日河池市国土资源局作出《责令限期改正违法行为通知书》，认为被告的上述设施占用的建设用地一直未经人民政府批准，未依法办理用地手续，要求林X在收到通知书之日起三日内改正违法行为，退还非法占用的1872.39平方米土地，腾空非法占地上构筑物。2013年7月3日河池市国土资源局作出《行政处罚决定书》，决定：一、责令当事人退还非法占用的土地1872.39平方米土地；二、没收当事人非法占地上的构筑物；三、对当事人非法占用的1872.39平方米土地处以每平方米15元的罚款，处罚金额共计人民币28085.85元。

2012年10月26日，原告韦XX、韦XX与“金山XX其他74户业主向本院递交诉状主张权利，因其诉讼请求涉及多重法律关系，经本院立案释明，原告先行提起了与被告办理商品房产权证的纠纷及水电安装费纠纷的诉讼，上述诉讼经一、二审审结后，原告逐于2014年7月22日正式提起本案诉讼，认为被告未能实际履行广告许诺的内容构成违约，请求判令被告赔偿原告经济损失9000元，并承担本案诉讼费。

本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的诉讼是否超过诉讼时效；2、被告销售广告及宣传资料应如何定性，被告是否构成违约，是否应当承担相应的违约责任；3、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。

一、关于本案诉讼时效的问题。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”及第一百四十条之规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。中断时起，诉讼时效期间重新计算”。诉讼时效的起算点，应依法从“知道或者应当知道”权利受到侵害时起算，就本案而言，被告在交付“金山”公寓小区商品房给原告时，其广告宣传的露天停车位和篮球场等配套设施已基本建成并具备相应的使用功能，此时原告并不知道其权利受到侵害；2013年7月3日，河池市国土资源局以河综国土罚决字第（2013）第19号《行政处罚决定书》，对被告上述配套设施所占用的土地的非法性进行了认定，并对非法占用土地的行为依法进行了行政处罚，处罚决定：退还非法占地，没收非法占地上的构建物并处以罚款，该《行政处罚决定书》一经发生法律效力，被告所谓的“配套设施”即不复存在，因此，本案的诉讼时效应从《行政处罚决定书》发生法律效力之后起算。再者，2012年10月26日原告及“金山”公寓74户业主曾向本院主张过权利，亦可导致诉讼时效中断，故被告认为本案已超过诉讼时效的观点，本院不予支持。

二、关于被告销售广告及宣传资料应如何定性，被告是否构成违约，是否应当承担相应的违约责任的问题。

原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，意思表示真实，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告在其销售广告及“金山”公寓小区建筑施工现场的广告上均载明：“公寓建设面积14414㎡，公寓内配有19间个人车库，60个露天停车位和篮球场，周边有绿化带……”，上述广告内容，被告已经就商品房开发规划范围内的相关设施即：“公寓（小区）内配有60个露天停车位和篮球场等”作了具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定，产生了重大影响，应当视为要约，虽然未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担相应的违约责任。合同依法成立即对双方当事人产生法律约束力，合同当事人应当严格按照合同的约定，诚实信用地全面履行各自的义务，根据合同的约定及被告的许诺，被告应在公寓（小区）内即商品房开发规划范围内，配套有19间个人车库，60个露天停车位和篮球场等配套设施，而被告并未在公寓（小区）内建设其许诺的“配套设施”，对此，被告已经构成违约，但被告通过以其法定代表人个人名义与周边农户签订合同方式，使用农户承包的土地来建设“配套设施”，并具备一定的使用功能，如合同相对方予以默许，应视为被告已采取了相应的补救措施，承担了相应的违约责任；然而被告在开发规划范围之外建设的“配套设施”属非法建筑，已被相关行政管理部门所认定并处罚，该“配套设施”在处罚发生法律效力后即丧失了合法性，其使用功能随之灭失，最终导致该“配套设施”的消灭，因此，就被告许诺的“配套设施”而言，被告已构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称该广告系销售公司刊登，与其被告无关，广告内容不具体明确，及广告必须是对开发规划范围内的具体说明才能成为要约，而本案广告的内容不在金山XX公寓开发规划范围内，不能视为本案合同内容的观点，与事实及相关法律规定不符，其辩解理由均不能成立，本院均不予采纳。

三、关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任，现被告已无可使用的土地建设60个露天停车位、篮球场和绿化带，继续履行或者采取补救措施已不现实，故原告请求被告补偿损失理由成立，本院予以支持。鉴于原、被告双方未对露天停车位的使用方式进行约定，合同中也没有约定未设置60个露天停车位、篮球场、绿化带的违约责任，故本院根据本案的实际情况，综合考虑被告违约的范畴、情形、程度、买受人所受损失的性质、大小以及所交易房屋地段、位置等具体情况，酌情认定由被告赔偿给原告相应损失1500元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：

一、由被告XX公司赔偿给原告韦XX、韦XX经济损失共计1500元。

二、驳回原告韦XX、韦XX的其他诉讼请求。

案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告XX公司负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：XXX分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　石李春

书　记　员　　李XX

本案适用法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

……

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。

第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。中断时起，诉讼时效期间重新计算。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。