XX公司与岳X商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）XX公司，住所地北京市朝阳区慈云XX负一层。

法定代表人武XX，总经理。

委托代理人王X，北京市XX律师。

委托代理人王XX，北京市XX律师。

被上诉人（原审被告）岳X，女，1977年7月14日出生。

委托代理人海X（岳X之夫），1970年1月4日出生。

委托代理人魏伟，北京市XX律师。

上诉人XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人岳X商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第28953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人XX公司的委托代理人王X、王XX，被上诉人岳X及其委托代理人魏伟、海X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2013年7月，XX公司起诉至原审法院称：2009年6月12日，我公司与岳X就××房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），该合同未办理网上签约及预售登记。双方约定由岳X购买涉案房屋，总价款XXX元，首付款XXX元，余款由其申请银行贷款支付。合同第三十条约定，此合同为内部合同，待具备正式签约条件后，换签正式合同。我公司于2009年6月20日给岳X办理了所购房的入住手续。2012年9月，我公司向岳X发律师函要求其于2012年9月25日前到我公司办理相关手续，但其未及时办理。根据合同第十条的约定，岳X逾期付款超过60日后，我公司可以解除合同。综上，我公司诉请法院判令：1、解除合同，岳X于十日内将涉案房屋腾空交给我公司；2、岳X向我公司支付逾期付款违约金105500元，并向我公司支付该房屋使用费384000元；3、我公司同意退还岳X已付购房款人民币XXX元。

岳X辩称：是XX公司造成我无法办理房款贷款按揭，最终造成我迟延支付。本案涉及的房屋及土地在双方签订合同之前已经被第三方查封或者是办理了抵押，造成我未能在银行办理相应的按揭贷款手续，双方签订合同后长达四年之久，XX公司未在建委的网站进行网签，建委公示涉案房屋仍然属于未签约状态，我的权利没有得到保障。预售合同中约定在房屋交付之日起两年内我取得涉案房屋产权证，至今相隔三、四年了，XX公司也未为我办理产权登记、产权证书，同样是XX公司违约造成的。另外在XX公司提交的诉状中提到双方签订的预售合同属于草签协议是内部的合同，这个不属实，双方签订的是正式预售合同。XX公司明知涉案房屋、土地已经查封的情况下对外出售本身就存在违法欺骗的情形，综上不同意XX公司诉求。

原审法院经审理认为：XX公司与岳X所签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应认真履行。因合同约定的是岳X以银行贷款方式支付剩余房款，从而未约定具体的付款时间，而岳X现同意一次性支付剩余房款，故法院认为双方合同以继续履行为宜。据此，原审法院于2013年10月判决：驳回XX公司的全部诉讼请求。

判决后，XX公司不服，上诉至本院，认为：双方约定岳X以按揭贷款方式支付购房余款，并非没有约定具体付款时间；岳X怠于办理按揭贷款手续造成逾期支付，其应承担违约责任，XX公司有权依约解除合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。岳X同意原判。

经审理查明：2009年2月，北京市高级人民法院对XX公司建设的包括涉案房屋在内的北京市朝阳区××小区××号楼（以下简称××号住宅楼）进行了查封，查封期间为2年，自2009年2月16日至2011年2月15日。2009年4月15日，北京市高级人民法院向XX公司发函，同意其销售包括涉案房屋在内的××号住宅楼中的153套房屋。2009年6月12日，XX公司与岳X就涉案房屋签订合同，约定由岳X购买涉案房屋，预测建筑面积共198.18平方米，房屋单价为每平方米21314.5元，总价款XXX元，首付款XXX元，余款XXX元由岳X以申请银行按揭贷款的方式支付；未按照约定的时间付款的，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，岳X按日计算向XX公司支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，XX公司有权解除合同，XX公司解除合同的，岳X应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向XX公司支付违约金，并由XX公司退还岳X全部已付款；自本合同签订之日起30日内，由XX公司向朝阳区房屋管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续；此合同为内部合同，待具备正式签约条件后，换签正式合同。

由于××号住宅楼上存在法院查封，故涉案房屋未能办理网上签约及预售登记手续。2009年6月20日，XX公司为岳X办理了该房屋的入住手续，岳X接收了涉案房屋。

2012年9月16日，XX公司向岳X发律师函要求其于2012年9月25日前到公司完善购房手续，办理按揭贷款手续或付清余款。岳X称收到了该函件，也在收到后积极找XX公司进行了沟通，但XX公司一直没有为其办理网上签约手续。

诉讼中，岳X表示XX公司办理网上签约手续后，其同意一次性支付购房余款。

上述事实，有合同、发票、收楼手续书、律师函及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：XX公司与岳X所签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。双方签订合同时，涉案房屋尚处于被人民法院查封期间，无法办理网上签约及预售登记手续，岳X亦无法按照双方合同约定以银行贷款方式支付剩余房款。2011年9月，涉案房屋司法查封手续解除，合同履行中止情况消除，双方应就正式签约、办理贷款事宜等问题进一步进行磋商以便履行合同。现XX公司主张岳X逾期付款，并以此为由要求解除合同，由岳X支付违约金、房屋使用费，但未能提供有效证据证明逾期付款是由于岳X一方的过错造成的，故本院对其上诉请求不予支持。

综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费3530元、二审案件受理费7060元，均由XX公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　薛　妍

代理审判员　张　弘

代理审判员　贾XX

书　记　员　周XX