上诉人（原审被告）广东省佛山市顺德区XX小XX份合作XX，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人何XX，该经济社理事长。
委托代理人张XX，广东XX律师。
委托代理人黎XX，广东XX实习律师。
被上诉人（原审原告）佛山市XX公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人刘XX，该公司总经理。
委托代理人赵XX，广东XX律师。
委托代理人吴XX，广东XX律师。
上诉人广东省佛山市顺德区XX小XX份合作XX（以下简称XXX）因与被上诉人佛山市XX公司（以下简称XX公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第1144号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、XX公司与XXX于2008年12月29日签订的《小XX份合作社商铺场地合同书》自2013年8月7日起解除；二、XXX应于判决发生法律效力之日起三十日内向XX公司退回保证金10000元；三、XXX应于判决发生法律效力之日起三十日内向XX公司退回2013年8月7日至2013年12月31日租金460477元，并从2013年8月7日起至判决确定的付款之日止按中国人民银行规定的贷款利率支付利息；四、驳回XX公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4380.41元,由XX公司负担237元，XXX负担4143.41元。
上诉人XXX上诉提出：一、涉案租赁合同合法有效，未经过法定程序解除合同或合同期满前，合同双方应严格按照约定履行相应的义务。XX公司未经XXX同意，单方面解除合同没有合同和法律上的依据，原审法院不应支持XX公司解除租赁合同的请求。依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案租赁合同并未将货车限行约定为合同解除的条件，货车限行也并非法律上的不可抗力，故XX公司不具有约定和法定的合同解除权。XX公司因为地方政策变化，未与XXX进行协商和未经过法定程序解除的情况下，单方面退租终止合同，明显违反诚实信用原则。现实生活中影响合同履行的各因素时常变化，若因某些因素影响了合同的履行，合同一方就可随意解除，这将影响法律的稳定性和市场秩序。因此，原审判决解除合同是错误的，依法应予以改判。二、XX公司逾期交付租金，已经构成违约，根据合同的约定，XXX有权不予退回保证金。根据涉案租赁合同第四条约定，2013年的租金应当在2012年12月10日前支付。同时，合同第十条约定XX公司违反合同任一条款的，保证金归XXX所有。本案中，XX公司支付2013年租金的时间为2012年12月10日之后，已构成违约。因此，XXX有权按照合同约定不予退回保证金。三、XX公司未经法定程序单方面中途退租，租赁物也未交还XXX，XX公司依法应当承担合同解除前的租金及费用，赔偿损失；且XXX在本案纠纷中并无过错，依法无需承担责任。此外，XX公司未曾与XXX协商而向法院起诉解除合同，其未充分预留XXX寻找下一任承租人的时间，从而导致XXX该段时间的租金及费用损失，依法应由XX公司承担。因此，原审判决XXX向XX公司退还租金、垃圾处理费、治安管理费等费用是没有法律依据的，不符合公平原则。此外，原审法院判令XXX支付利息，没有法律依据。综上，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决，依法驳回XX公司的诉讼请求，确认XXX与XX公司签订的《小XX份合作社商铺场地合同书》合法有效，XX公司应继续履行合同，XXX无需退还XX公司租金、垃圾处理费、治安管理费、保证金；2.由XX公司承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人XX公司答辩称：一、因货车限行政策，XX公司请求法院解除合同符合法律规定。签订合同时，XX公司不能预见2013年7月1日政府会实施货车限行政策，而XX公司经营的是钢铁贸易，运输钢材需要大型货车，货车限行政策的实施，应当属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，XX公司得知货车限行通知后，已多次与XXX协商解除合同事宜，并以书面形式将解除合同的通知送达给XXX，《小XX份合作社商铺场地合同书》已经法定程序解除，XXX有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。退一步讲，政府的货车限行政策的出台，亦符合情势变更的情形规定。双方在签订合同时无法预见政府于2013年7月1日实施货车限行政策，而该政策导致租赁场地不再符合签订合同时所具有的使用功能，已不能实现合同目的，继续履行合同显失公平。XX公司已被迫于2013年7月31日全面搬离涉案租赁场地，并及时通知XXX，故XX公司请求法院解除合同有事实与法律依据，原审法院予以支持是正确的。二、XX公司已返还租赁物给XXX。XX公司于2013年7月31日全面搬离租赁场地，并书面通知XXX，已将租赁物返还给XXX，故XXX从2013年7月31日起即可自由支配其租赁物，其如何处分租赁物与XX公司无关。另外，从佛山日报的报道中也可见小布钢材市场的租户在2013年8月1日已全面搬离。三、XX公司并未构成违约，XXX应该退回保证金给XX公司。XX公司向XXX支付了保证金10000元，现合同已解除，XXX没有合法理由继续占有该保证金。至于XXX所述的XX公司延迟支付租金问题。本案租赁合同的租金是提前预交，虽然合同约定2013年的租金在2012年12月20日支付，但是这时租赁期限尚未开始，直到XX公司于2012年12月29日支付时，租赁期限仍未开始。真正的租赁期限开始日期是2013年1月1日。所以，在XX公司尚未使用场地的情况下支付了租金，而XXX也已如期交付场地，说明出租方已经默认承租人的租金交纳情况。并且，2012年12月20日与2012年12月29日只相差几天，对XXX无任何影响。若因延迟几天时间而被没收保证金10000元，对XX公司而言显失公平。四、XXX应当退回XX公司已预交的租金。无论是根据不可抗力还是情势变更原则，涉案合同均已合法解除。XXX在不能提供场地及合同已经解除的情况下，继续占有租金不予返还，没有任何法定或者约定的理由，属于不当得利。此外，在涉案土地征收过程中，政府已经对XXX在该租赁期间的损失作出了相应的补偿。因此，XXX应无条件退回XX公司预交的2013年8月份至2013年12月份的租金。五、关于利息的问题。双方签订的租赁合同在2013年8月7日已经解除，XXX应当在该日之前返还租金。由于XXX未在该期限返还租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，其应当计算利息给XX公司。另外，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，在2013年8月7日合同解除后，XXX没有理由占有XX公司支付的租金，故原审判决其支付租金利息是合法合理的。综上所述，XXX的上诉理由不能成立，请求法院驳回其上诉请求。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审期间的争议焦点在于：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由；XXX应否退回保证金；XXX应否退回部分租金等费用。
关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该行为的实施是双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要大型货运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。本案双方当事人之间的合同因情势变更而解除，原审法院的认定正确，本院予以支持。XXX上诉主张XX公司不具有合同解除权及双方应继续履行合同，理据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。由于涉案租赁合同因情势变更而解除，XX公司对此没有过错，故XXX应退回保证金。XXX主张XX公司逾期交租，根据合同约定其有权没收保证金。经审查，双方所签合同第四条约定：“2013年1月1日至2013年12月31日租金，乙方在2012年12月10日前缴交给甲方。乙方有任何一期未能按上述规定时间及数额向甲方缴交商铺场地租金的，超过十天的，视乙方自动放弃次年租用上述商铺场地权利，本合同则自动终止，甲方有权收回该商铺场地。”第十条约定：“乙方在租用期间如违反合同任一条条款的，保证金归甲方所有……”根据上述合同条款，在承租人逾期交租超过十天的情况下，出租人有权没收保证金的前提条件是出租人请求解除合同及收回租赁物。本案中，虽然XX公司于2012年12月28日交纳2013年租金时已超过约定时间十天，但此后XXX并没有收回租赁物，而是由双方继续履行合同，应视为XXX自行放弃解除合同及没收保证金的权利，故其在本案诉讼中再以逾期交租为由要求没收保证金，理据不足，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。本案因情势变更而解除合同，在合同解除之后XXX就没有收取租金的依据，其应当将部分租金退回给XX公司。原审的处理并无不当，本院予以支持。关于利息的问题，在合同解除的情况下，XXX继续占有部分租金缺乏依据，其应在合同解除之日返还部分租金给XX公司，由于其没有履行该义务，造成XX公司产生资金被占用的损失，故原审判令XXX从合同解除之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算相应利息给XX公司，并无不当，本院予以支持。此外，XX公司已于2013年7月底搬离租赁场地，XXX在二审期间对XX公司的搬离时间提出异议。对此，首先，XXX在一审期间并没有出庭对该事实提出抗辩，其应承担由此产生的法律后果；其次，禁限货车通行措施公布后，承租人在合理时间内搬离租赁场地，从而避免或减少相应经济损失，合情合理。XXX并未能提供证据证明XX公司在2013年7月底后仍然使用涉案租赁物，故本院对XX公司陈述的搬离时间予以采信，对XXX的该异议主张不予采纳。
综上，XXX的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8357.15元，由上诉人广东省佛山市顺德区XX小XX份合作XX负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 周 珊
代理审判员 王 志 恒
代理审判员 安 静
书 记 员 梁XX
