罗XX与陈XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告暨反诉被告）罗XX，男，1976年8月30日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县

委托代理人谭XX（罗XX之妻），1986年1月15日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。

委托代理人彭道柏，重庆XX律师。

被上诉人（原审被告暨反诉原告）陈XX，男，1969年4月9日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。

委托代理人谭XX，重庆XX律师。

上诉人罗XX与因与被上诉人陈XX租赁合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2014）丰法民初字第00069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余XX担任审判长，与代理审判员蔡伟、陈X参加评议的合议庭，进行了审理。上诉人罗XX的委托代理人谭XX、彭道柏，被上诉人陈XX及其委托代理人谭XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：陈XX将其所有的位于某场上的房屋，包括五间门面、楼上四个房间、一个客厅租给罗XX。2013年5月28日，罗XX交纳定金2000元，陈XX出具收条。同年6月7日，陈XX（甲方）与罗XX（乙方）签订《租房协议》，约定：“……一、甲方必须按乙方提出的要求，在一个月（2013年6月30日前）内，把房屋简装出来，底楼五间门面的水、电、下水道、电视及网线线路，门面的五扇玻璃门，室内所有墙壁做成压光，贴所有地面的地板砖；二、房子租期为五年，五年租金为人民币八万元整；三、付款方式：达成协议后，乙方先付甲方贰千元的定金，五间门面按以上要求做好后，乙方再给甲方付总金额的百分之五十，待甲方把楼上房间、客厅按协议要求装修好后，乙方给甲方付清余下金额；四、在合同期间，乙方自己承担所租房的水电费；五、房子到租期后乙方交房给甲方时，要保证玻璃大门及其它门窗完好无损，所有损坏的乙方负责做好后再交给甲方；六、在租期间，如甲方违约，按五年房租八万元的百分之五十（四万元整）补偿乙方作为违约金，如乙方违约，按五年房租八万元的百分之五十（四万元整）补偿甲方作为违约金……”。2013年9月15日，罗XX支付陈XX1万元，陈XX出具收条一张：“今收到罗XX交来厨房租金费人民币10000元（大写：壹万元整），其租期从2013年8月8日到2018年8月8日止。”

一审法院另查明：陈XX未按《租房协议》的约定在2013年6月30日前完成装修，同年7月21日仍在施工。同年6月23日，罗XX将部分餐具搬进租赁房屋，同年8月8日正式开始营业。

罗XX一审诉称：2013年8月2日，因陈XX在房屋还未装修好的情况下就向罗XX交付钥匙，为弥补罗XX的损失，陈XX就另出租一间厨房给罗XX。罗XX出资装修厨房及安装房屋的防盗门后，于2013年8月8日开始营业。因气候变化，罗XX需将餐饮工具搬运一部分到丰都县某乡营业，但被陈XX阻止，致双方发生纠纷，现诉至法院，请求判决：确认双方签订的《租房协议》有效，陈XX未按协议约定履行相关事项（水电分户，在房屋内安装网络和电视线路）应支付违约金4万元。

陈XX一审答辩称：租赁房屋已按合同约定于2013年6月30日前装修完毕。合同未约定水电分户，是按平时使用的情况交付，超出平时陈XX生活用水用电部分，由罗XX承担；陈XX已将水电、电视及网络安装完毕；双方于2013年6月7日签订租赁合同，一楼已于2013年6月23日交付，二楼已于6月28日交付；厨房不是作为抵偿损失用的，是另外租给罗XX的。同时陈XX提起反诉称：在陈XX已按时将房屋交给罗XX使用的情况下，罗XX却拒付租金，其行为违约，请求法院确认《租房协议》有效，判决罗XX支付房屋租金7.8万元及违约金2.4万元。

罗XX针对陈XX反诉答辩称：双方签订租赁合同属实，但陈XX未按合同约定履行义务，延迟交房。陈XX诉称交付钥匙时间均不属实；厨房另外租赁不属实；合同未约定电视网络及水电由双方共同使用。

一审法院认为，罗XX与陈XX签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。陈XX请求罗XX支付房租，一审法院予以支持。关于罗XX支付陈XX1万元是否应抵作合同约定房租的问题。在《租房协议》中，双方并未约定租用厨房，而罗XX实际使用了厨房，且陈XX出具的收条内容载明该款为厨房租金，因此可以认定此1万元为厨房租金，不能抵作合同约定的房租，对罗XX该诉讼请求不予支持。关于是否存在违约问题。双方签订的《租房协议》约定了双方的主要义务和履行顺序。从罗XX举示的监控录像显示，2013年7月21日装修工人还在施工，陈XX没有按照合同约定的时间装修完毕、交付房屋，构成违约。罗XX在陈XX未按时交房的情况下拒付房租的行为构成抗辩，并不违约。但在陈XX已交付房屋，且罗XX其餐馆开始营业后，合同目的得以实现，罗XX仍未履行合同主要义务，按约定支付剩余房租，构成违约。如上所述，由于双方均构成违约，且合同约定的违约责任相同，为便于执行，双方违约的合同之债互相抵消。另，合同并没有约定水电及网线、电视分户，罗XX该部分主张没有事实依据，一审法院依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、罗XX与陈XX签订的《租房协议》有效；二、罗XX在判决生效之日起10日内支付陈XX房屋租金人民币78000元；三、驳回罗XX的其他诉讼请求；四、驳回陈XX的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期限履行上述金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，减半收取400元，由陈XX负担，反诉案件受理费875元，由罗XX负担。

罗XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项与第三项，依法改判：1、陈XX支付罗XX违约金4万元；2、陈XX在判决生效后10日内将租赁房屋未装修好部分予以完善或支付罗XX3000元装修费自行装修；3、陈XX支付违约金及装修房屋后，罗XX支付租金共计37700元；4、陈XX承担本案一审、二审诉讼费。其上诉的主要理由是：1、陈XX逾期交付房屋且未按合同约定装修房屋，应支付违约金，并承担其营业损失及装修费的赔偿责任。2、罗XX拒绝支付租金是行使抗辩权，不存在违约行为；3、双方存在违约不应相互抵消，应按各自承担的责任计算赔偿金额；4、租赁房屋未按照合同约定装修，陈XX应继续履行将其装修完善；5、罗XX已支付的1万元租金应是合同约定的房租。

陈XX答辩称：房屋已按照合同约定时间交付，且已装修完成，不存在违约行为。罗XX未按照合同约定支付租金，应承担其违约责任。1万元租金是厨房租金，不包含在合同约定房租内。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，罗XX与陈XX签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。陈XX逾期交房的违约行为客观存在，罗XX在接收房屋且开始营业后仍未支付租金也属违约，因陈XX和罗XX双方均存在违约行为，且双方均愿意继续履行合同，故双方应承担支付违约金的违约责任互相抵消。至于罗XX要求陈XX赔偿因逾期交房而导致的营业损失及装修费的请求，因罗XX未提供证据及其计算依据，其请求赔偿的理由不成立，本院不予支持。关于租赁房屋是否已按照合同约定装修的问题，罗XX认为租赁房屋未装修完善主要涉及楼梯间、厕所及水电分户，因双方签订的租赁合同未对其内容进行约定，故罗XX的该主张没有事实依据，本院对该上诉理由不予支持。本案中，罗XX于2013年9月15日向陈XX支付租金1万元，因原租赁合同中未包括厨房，罗XX又实际使用，陈XX出具的收条也载明该1万元租金是厨房租金，故该1万元不应抵作租赁合同所约定的房租。故对罗XX该上诉理由本院不予支持。综上，上诉人罗XX的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费800元，由上诉人罗XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　余XX

代理审判员　　陈　洁

代理审判员　　蔡XX

书　记　员　　余XX