赵X与天津XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告赵X。

委托代理人吕春喜，天津XX律师。

被告天津XX公司，住所地天津市滨海新区汉沽新开北XX。

法定代表人沈X，总经理。

委托代理人魏XX，天津XX律师。

委托代理人张XX，天津XX律师。

原告赵X诉被告天津XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法由代理审判员刘永强适用简易程序，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕春喜，被告委托代理人魏XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2010年10月，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以每平米6141.25元、总价600000元的价格购买了被告开发建设的汉沽弘瑞花园XX号楼X门XXX室房屋，并付清全部价款。合同约定的交付日期为2011年10月31日，但被告直至2012年10月12日才通知原告交付房屋。请求判令：1.被告支付自2011年11月1日至2012年10月12日期间的已付款利息36607.2元；2.诉讼费由被告承担。

原告为证实其主张，提供了《商品房买卖合同》、购房款发票等证明材料。

被告辩称，原告所购房屋于2012年4月24日经竣工验收合格后，即具备合同约定的交付条件，被告于2012年10月中旬通知原告办理房屋交付手续。《商品房买卖合同》附件五中明确约定原告买受的房屋为抵款房屋，如遇延期交房，买受人同意不向原告主张任何赔偿责任。另外，合同约定的交房日期为2011年10月31日，原告自2011年11月1日就应当知道权利受到损害，原告现在起诉已经超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。

被告为证实其主张，提供了工程质量验收证明书、工程竣工验收报告等书证。

经审理查明：原告所述购房情节属实。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“被告应在2011年12月31日前将经过竣工验收合格的商品房交付原告。”第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方（被告）如未按照约定日期交付商品房，逾期在360日内的，乙方（原告）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。”第十七条约定：“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五），附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。”双方均在合同中（第六页）签字盖章。

《商品房买卖合同》附件五“补充合同”第15条约定：“因此房为抵款房屋，甲乙双方约定不按照《商品房买卖合同》第五条内容执行，如遇延期交房乙方同意不向甲方主张任何赔偿责任。”该补充合同在落款处有下列提示：“买卖合同（包括补充合同）的所有内容，甲方已经与乙方进行了充分的协商，甲方已提请乙方特别注意有关双方权利义务的全部条款，并应乙方的要求对上述条款进行了详细说明，签约双方对本买卖合同的所有条款（包括补充合同）的理解完全一致。”该补充合同加盖了被告公章，原告没有签字和盖章。

另查，原告所购房屋于2012年4月24日经竣工验收合格。2012年10月12日，被告通知原告办理入住手续。

以上事实有《商品房买卖合同》、工程竣工验收报告及当事人陈述予以证实。

庭审中双方对“补充合同”第15条约定的效力存在争议。原告认为该约定为被告提供的格式条款，意在免除其违约责任，排除原告权利，且原告并未在该补充合同上签字盖章，故此该条款无效。被告认为原告所购房屋为抵款房屋，价格明显低于市场价格，故此双方补充约定如遇逾期交房时原告不得向被告主张权利，虽然该补充合同中没有原告签字，但《商品房买卖合同》第十七条明确约定附件五为合同不可分割的组成部分，与合同具有同等效力，且整本合同加盖了骑缝章，原告应当知晓附件五的各项约定，该约定合法有效。

本院认为，本案争议焦点一为补充合同第15条效力问题，二为诉讼时效问题。分述如下：

补充合同第15条效力问题。一、该约定条款为被告预先拟定的文本，该补充合同虽然有“甲乙双方已经进行了充分协商”的内容，但原告并未在补充合同上签字确认，故此无法体现被告曾与原告就补充合同条款进行了协商，该条款应属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款。二、该格式条款虽与《商品房买卖合同》是一个整体，但因其系免除或限制被告赔偿责任的条款，被告仍应当采取合理的方式提请原告注意，并按照原告要求对该条款予以说明，且被告应对已经履行合理提示及说明义务承担举证责任。该补充合同中虽然提示“甲方已提请乙方特别注意全部条款，并应乙方的要求对上述条款进行了详细说明”，但同样因为原告没有签字确认，本院无法认定被告已经履行了合理提示及说明义务。三、被告主张原告买受的房屋系明显低于市场价格的抵款房，但其并未举证证实其与原告存在其他债权债务关系，也未举证证实房屋价格明显低于市场价格，故此本院不予认定。综上所述，补充合同系被告提供的格式条款，其中第15条的约定免除了被告应当承担的逾期交房赔偿责任，被告没有就此条款尽到合理提示和说明义务，补充合同中没有原告签字，第15条的约定依法不发生效力。

诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告约定的交房日期为2011年10月31日，被告未如期交房，原告自2011年11月1日就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效期间自该日起算。又因为合同第五条约定的已付款利息为按日计算，被告每逾期交房一日就产生一笔新的已付款利息，原告相应地获得一个新的债权请求权，故此原告2014年3月12日向本院提交起诉书时，其主张的2012年3月12日之前产生的已付款利息，已经超出诉讼时效期间，2012年3月13日以后发生的已付款利息并未超出诉讼时效期间。

基于上述分析，被告逾期交房，应当按照《商品房买卖合同》第五条的约定，向原告支付自2011年11月1日至2012年10月12日期间的已付购房款利息，但由于原告主张的2012年3月12日之前产生的已付款利息已经超出诉讼时效，本院不予保护。被告应向原告支付自2012年3月13日至2012年10月12日期间的已付购房款利息，计为22356.67元（计算方式详见附件清单）。

据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告天津XX公司于本判决生效之日起十五日内，给付原告赵X自2012年3月13日起至2012年10月12日期间的已付购房款的利息人民币22356.67元。

二、驳回原告其他诉讼请求。

如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费用人民币357元，由被告承担，并应在本判决生效后十五日内将其承担的诉讼费直接给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

代理审判员　　刘永强

书　记　员　　李XX

附：法律释明

1．《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

2.《中华人民共和国合同法》

第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第六十条一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。