杨X与乔XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）杨X，女，1989年1月13日出生，自由职业。

委托代理人王XX，北京市XX律师。

被告（反诉原告）乔XX，女，1968年4月5日出生。

委托代理人朱洪喜，北京市XX律师。

委托代理人白XX，北京市XX律师。

第三人北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX。

法定代表人赖XX，董事长。

委托代理人韩XX，男，1982年9月20日出生，北京XX公司职员。

原告（反诉被告）杨X（以下简称姓名）与被告（反诉原告）乔XX（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京XX公司（以下简称XXXX公司）为第三人，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨X的委托代理人王XX，乔XX的委托代理人朱洪喜、白XX，XXXX公司的委托代理人韩XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

杨X诉称：我与乔XX于2013年7月23日签订北京市房屋租赁合同，约定我承租乔XX的北京市朝阳区XX路XX号（A1-1-C地块）配套及商业XXX室（以下简称涉案房屋），租期自2013年7月28日至2014年7月27日，租金为9000元／月，付款方式为押一付三。签订合同后，我向乔XX支付了房屋定金6000元。我与乔XX于2013年7月28日正式办理了涉案房屋的交接手续，乔XX收取了3个月租金及1个月押金。第二期房屋到缴纳期2013年10月29日，因乔XX迟迟不到场收取，经我催促，乔XX提供其妹妹乔XX的XX银行账户给了我，我于2013年11月11日将第二期房屋租金27000元打入上述账户。2013年12月21日上午，乔XX在租赁期内，擅自更换了涉案房屋的锁芯，使我不能继续使用涉案房屋。乔XX收回了房屋，是违约行为，故我诉至法院，要求乔XX退还房租12000元、押金9000元，支付违约金9000元。

乔XX答辩并反诉称：我认为双方的合同未解除，不同意杨X的诉讼请求，双方约定的租期是一年，现合同尚未到期，杨X拒不履行合同，不交纳第三期租金，不返还房屋。故我提出反诉，要求杨X支付自2014年1月29日至实际给付之日的租金，每月按9000元计算，支付违约金9000元。

杨X针对反诉辩称：系乔XX违约，在2013年12月21日收回了房屋，此后期间租金不应给付。同时，涉案房屋已经被乔XX出租给案外人了。

XXXX公司述称：我公司已经履行了居间义务，合同是否解除由杨X与乔XX决定。

经审理查明：乔XX（出租人、甲方）、杨X（承租人、乙方）及XXXX公司（居间人、丙方）于2013年7月23日签订北京市房屋租赁合同，约定乙方承租甲方的涉案房屋，甲方持有房屋买卖合同；租赁用途为办公；租期自2013年7月28日至2014年7月27日，租金为9000元每月，付款方式为押一付三；押金为9000元；乙方不依约支付租金达10日的、擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%支付违约金；租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方提前退租金的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方还应退还相应的租金；如因房屋买卖问题导致租赁合同无法执行，甲方需退还乙方定金6000元。

乔XX称其向原房主韩XX购买了涉案房屋，由于所有权证书尚未办理至韩XX名下，故无法办理所有权变更。

合同签订后，杨X向乔XX支付了押金9000元，2013年7月28日至2013年10月27日房租27000元，乔XX于2013年7月28日向杨X出具了收条。杨X称通过支付宝向乔XX的妹妹乔XX支付了2013年10月28日至2014年1月27日的租金，乔XX认可杨X支付了至2014年1月27日的租金。

乔XX称杨X在租赁期内要求转租，并提交了短信照片，短信载明内容为"乔姐今天方便的时候见个面吧，我一会去双井，租房那边等不到回复先去看别的户型了，今天咱把这房子的事情定了吧，我周末又要出差了"，"那这个租房的挺着急的，听我朋友说好几个中介在抢这一个客户，我朋友先跟人家说好的，等久了肯定有变动"，上述短信显示号码为"＋861XXXX4060..."。乔XX未能提供上述短信的原始载体，杨X对上述短信真实性不认可。此外乔XX提交了房屋租赁合同复印件一页，载明出租方为韩XX，委托代理人为杨×，承租方为徐X，出租房屋为涉案房屋，租期为2013年12月10日至2014年6月9日，每月租金为9500元，上述合同只有第一页的复印件，乔XX称自涉案房屋物业处取得了该合同首页。XXXX公司称杨X曾经提出过提前解除合同，协商两次没能成功。

杨×作为证人出庭，其涉案房屋由其和杨X二人共同居住使用，在签订合同的时候乔XX称涉案房屋所有权证在10月可以办理完毕，但到11月份仍未办理完毕，导致无法办理公司注册，加上涉案房屋没有暖气，故其与杨X向乔XX提出了退租，并达成了一致，但随后乔XX又表示不同意提前退租，其于2013年12月22日下午进入涉案房屋收拾时发现涉案房屋门锁已经更换，随后报警。

杨X称乔XX的妹妹乔XX于2013年12月21日与中介工作人员一并将涉案房屋门锁进行了更换，其提交了录像光盘，证明其与涉案房屋物业处调取的监控情况，画面为拍摄监控录像，监控录像显示B-14F东摄像机拍摄到2013年10月21日10：41左右，有一女子在走到一处屋门外，随后又来了三人到此处屋门外；至10：45分，四人均进入了该屋；至11：03分，一男子离开该屋，手上拿有一个锁芯状物品；至11：21分，该男子返还该屋，手上拿有一个锁芯状物品；至11：44分，三名女子离开该屋。原告称是乔XX的妹妹乔XX带着换锁的工作人员及中介工作人员到了涉案房屋，更换了门锁，乔XX对此不予认可，XXXX公司称视频中的一名女性原是该公司工作人员，现已离职，因视频中未能体现原告所述更换门锁情形，故该情况无法确认。本院向北京市XX公司调取涉案房屋所在14层2013年12月21日监控录像，但该公司称录像时间过长，已无法调取。

杨X称于2013年12月22日报警，由北京市公安局朝阳公安局劲松派出所曹警官出警，至XXXX公司了解情况。本院致电劲松派出所曹警官，曹警官称接警时间为2013年12月22日，没有查实是谁更换的门锁，系中介租赁纠纷，公安机关未做处理。XXXX公司称约2013年11月，杨X报警，警察前往其门店，由其公司员工陈XX接待了警察，其公司工作人员王XX与业主进行了联系，最终亦没有确认谁换了锁。

至于房屋使用情况，乔XX于2014年4月10日庭审中称，由于在2013年12月被物业及中介公司告知杨X有转租行为，其故与杨X进行了联系；2014年1月20日左右，乔XX发现涉案房屋中杨X物品已经搬空；2014年1月29日，杨X未与其联系，亦未交纳下期租金，在此情况下乔XX收回了涉案房屋。

承办人于2014年4月21日，2014年6月5日两次前往涉案房屋所在的首层国际5号楼物业管理处，向北京市XX公司调查相关情况。经询，该物业处对于房屋是否出租并不知晓，亦没有提供过涉案房屋的租赁合同。2014年4月21日，承办人前往涉案房屋，涉案房屋开门后，一名韩姓工作人员称房屋系向朋友借用，在春节后搬入，使用至今。

对于合同效力，杨X主张乔XX已在2013年12月21日以事实行为解除了合同，乔XX主张合同仍应继续履行。

以上事实，有《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》、收条、录像、照片、房屋租赁合同、工作记录、电话记录及双方陈述等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。杨X、乔XX及XXXX公司签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》系各方真实的意思表示，内容合法有效，各方当事人均应依约履行。

双方合同中约定的用途为办公，涉案房屋的所有权证尚未办理完毕，加之证人杨×的陈述，及乔XX提交的短信，本院认为双方曾就涉案房屋的提前退租及合同的解除曾进行过协商。而根据杨X提供的录像，可以看出于2013年11月21日，在涉案房屋所在14层有更换门锁行为，XXXX公司亦称录像中的一人为其公司员工。杨X于2013年12月22日报警称门锁被更换，劲松派出所出警至XXXX公司了解情况后认为属于民事案件范畴，属于因租赁产生的纠纷，未予处理。上述证据可以证明杨X曾报警称涉案房屋被更换了门锁，而劲松派出所出警后未予处理，且认为属于因租赁产生的民事纠纷，故更换门锁的主体应为合同其中一方。XXXX公司已完成了居间服务，收取了居间报酬，更换门锁行为对其没有任何益处；杨X在租赁期间内实际控制使用涉案房屋，更换门锁并无必要，且亦由其报警并调取监控录像；结合XXXX公司的陈述，杨X在2013年12月22日告知了其公司门锁被更换并报警，XXXX公司向乔XX了解情况下答复了出警警官后出警警官认定属于民事纠纷案件。综合上述情形，本院采信杨X的陈述，认为乔XX在2014年12月21日更换了涉案房屋门锁，考虑到乔XX系乔XX的妹妹，且代乔XX收取了第二期租金，故乔XX更换门锁的行为足以构成表见代理，其行为后果应由乔XX承担。至于乔XX主张的杨X转租情况，现有证据不足以证明事实上进行了转租。乔XX提交的短信中可以看出，对方的语气为转租的协商语气而非告知，使用了"今天咱把这房子的事情定了吧"这种寻求答复式的表述方式，"租房那边等不到答复"可以证明双方此前曾就提前解约进行了协商，杨X及意图租赁涉案房屋的租客亦是在等待乔XX的同意。故本院认为杨X并没有因为转租而违约。

综上，由于乔XX在2013年12月21日提前收回了房屋，导致杨X的合同目的无法实现，《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》在该日解除，乔XX应退还杨X剩余租期的房屋租金、押金并依照合同约定向杨X支付违约金。杨X主张的租金，计算有误，本院予以调整。乔XX反诉请求于法无据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）乔XX于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）杨X租金一万一千一百元、押金九千元（上述共计二万零一百元）；

二、被告（反诉原告）乔XX于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）杨X违约金九千元；

三、驳回原告（反诉被告）杨X的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）乔XX的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费550元，由原告（反诉被告）杨X负担25元（已交纳），由被告（反诉原告）乔XX负担525元【其中250元原告（反诉被告）杨X已预交，被告（反诉原告）乔XX于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）杨X，另275元于本判决生效后七日内交纳】。

反诉案件受理费350元，由被告（反诉原告）乔XX负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长陈XX陪审员王振民

书记员　张XX