大连XX公司与大连XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：大连XX公司。住所地大连高新技术产业园区龙王塘街道XX。

法定代表人：陈XX，该公司经理。

委托代理人：王XX，辽宁XX律师。

委托代理人：王瑞恒，辽宁XX律师。

被上诉人（原审被告）：大连XX公司。住所地大连高新技术产业园区龙王塘街道XX。

法定代表人：马X，该公司总经理。

委托代理人：王XX。

委托代理人：陈XX，辽宁XX律师。

原审原告大连XX公司（以下简称XX公司）与原审被告大连XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2014年11月5日作出（2014）旅民初字第1881号民事判决，XX公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人XX公司的法定代表人陈XX及其委托代理人王XX、王瑞恒，被上诉人龙XX的委托代理人陈XX、王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司一审诉称：2014年3月6日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，原告租赁被告的生产车间、冷库、办公室用作生产使用。双方约定年租金11万元，2014年3月7日原告向被告支付租金11万元，原告使用标的物期间按照双方合同约定缴纳了其他应当由原告支付的费用，原告生产过程中被告对原告的生产经营行为进行多次的不正当干扰，致使原告无法正常经营，请求法院解除合同，维护原告的合法权益。请求判令解除房屋租赁合同，返还租金55，000元（6个月）；诉讼费由被告承担。

被告XX公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的起诉，由原告承担本案诉讼费。理由为：1、2014年3月6日原、被告签订的厂房租赁合同是合法有效的，应当受到法律保护。合同签订后，原告依约交付了租金，被告依约将出租的厂房、车间、办公室也交付给了原告使用至今，该合同已经实际履行。2、原告提出解除合同，返还租金的请求没有事实和法律依据，被告从未对原告的经营活动进行过任何不正当的干扰，不存在干扰的事实。3、原告没有任何证据证明被告干扰了原告的经营活动，没有事实和法律依据能够认定原告和被告之间合同应当解除，所以被告不同意解除合同。

一审法院审理查明：2014年3月6日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，原告租赁被告的生产车间、冷库、办公室用作生产使用。双方约定年租金11万元。2014年3月7日原告向被告支付租金11万元。被告依约将出租的厂房、车间、办公室也交付给了原告使用。

一审法院认为：原告与被告签订厂房租赁合同没有违反国家法律或法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。合同一方当事人具有要求解除合同的法定权利，但解除合同同样需要具备相应的法定条件。本案中原告依约缴纳了厂房租金，并交纳了使用厂房所需相关费用，被告已经将合同标的物完整交与原告使用。合同在正常履行当中。原告举证证明的事实，实际是因为双方沟通协调不畅引发争议，且没有影响原告的正常生产经营，不能证明出现合同法第九十四条规定的可以解除合同的情形，被告没有构成实质性违约，原告的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告大连XX公司的诉讼请求。案件受理费1，275元、减半收取637元，其他诉讼费100元，合计737元，由原告负担。

XX公司上诉的理由及请求是：1、XX公司在XX公司使用租赁物生产过程中，多次对XX公司的生产经营行为进行不正当干扰，阻止XX公司搬运设备、堵塞锁眼、阻挠锁门以及未经XX公司同意使用冷库，导致XX公司无法正常使用租赁标的物，无法正常经营，XX公司有权解除合同；2、双方租赁合同第八条约定：租赁期间如果XX公司交纳了房租、水电费及基础费用后，可以解除合同。XX公司已经交清了房租、水电费，XX公司依据该约定也享有解除权。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持XX公司一审诉讼请求。

XX公司二审答辩认为：不同意XX公司的上诉请求。1、XX公司从来没有干扰XX公司的正常经营活动，XX公司提供的录音录像及证人证言均不能证明其主张成立；2、本案并不存在法定或约定解除合同的情况；3、XX公司签订合同后即将案涉房屋交付给XX公司使用，XX公司的办公、生产设备至今也存放在租赁物内，XX公司一直占有使用案涉房屋，其要求解除合同退还租金的诉讼请求，无事实及法律依据，不应支持。

本院经审理查明：一审判决认定事实属实。

本院补充查明：厂房租赁合同第三条约定：甲方（XX公司）的冷藏库在9月-11月期间为乙方（XX公司）留一个小的冷藏库使用。其余时间乙方可以使用甲方的冷藏库（，）全部使用冷库期间甲方公司的基础电费和制冷工的工资由乙方承担。第八条约定：如果乙方租赁期间退租，乙方应该把乙方该承担的房租及水电费及基础费交齐，否则甲方有权收回乙方的设施和全部设备。

以上事实有厂房租赁合同及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。

本院认为，XX公司与XX公司签订的厂房租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现XX公司主张解除合同，应举证证明合同履行过程中存在着符合合同解除条件的情况。根据我国合同法的规定，合同的解除分法定解除及约定解除两类。关于法定解除，XX公司主张作为出租人的XX公司存在着干扰其对租赁物正常使用、正常经营的行为，致使其不能实现合同的目的，其享有法定解除合同的权利。XX公司为了证明其主张，提供了录像及证人证言，欲证明XX公司阻碍其搬出设备、将锁眼堵塞、阻挠其锁门以及未经XX公司同意使用冷库。本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故出租人如果违反上述规定，致使承租人无法对租赁物进行占有、使用，承租人应享有解除合同的权利。从XX公司提举的录像及证人证言反映的内容看，双方确实曾因XX公司欲将设备从租赁物搬出到另一厂区发生过争执，然结果是XX公司最终把设备搬离了租赁物，且并未影响XX公司对租赁物的使用；至于门锁堵塞的情况，并无证据证明是XX公司将门锁堵塞，且XX公司最终也将门锁撬开并更换了新锁，租赁物的门锁钥匙也始终保留在XX公司手中；关于阻挠锁门一节，其最终结果也并未阻止XX公司的工作人员将门锁上锁；关于擅自使用冷库情况，根据厂房租赁合同第三条的约定，XX公司并不享有排他使用冷库的权利。因案涉厂房的钥匙一直由XX公司持有，故可以认定案涉厂房一直在XX公司的控制下。即使不考虑录像及证人证言证明力大小的问题，假设XX公司存在着XX公司主张的干扰生产、使用的行为，XX公司的干扰行为亦未达到导致XX公司对租赁物无法进行使用、经营、无法实现合同目的严重程度，故XX公司主张享有法定合同解除权，无事实及法律依据，本院不予支持。关于约定解除，我国合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。XX公司主张厂房租赁合同第八条约定了解除条件，其已经全部支付了租金、水电费，故享有合同解除权。然XX公司起诉主张返还房租，与该条约定相悖，且XX公司亦未提供其全部交清水电费、基础费的证据，加之XX公司的该项主张为二审新增的解除合同理由，故本院不予支持。一审法院驳回XX公司关于解除合同、退还租金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1，275元（上诉人预交），由上诉人大连XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　赵　虹

审　判　员　　刘丽媛

代理审判员　　陈XX

书　记　员　　王XX