周XX,甘XX与秦XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告周XX，女，1966年8月31日出生，汉族，居民。

原告甘XX，男，1966年2月11日出生，汉族，居民。

上列原告共同委托代理人陈胜军，重庆XX律师。

被告秦XX，男，1971年12月12日出生，汉族，居民。

委托代理人付XX（系秦XX表姐夫），1950年3月25日出生，汉族，居民。

原告周XX、甘XX与被告秦XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，依法由代理审判员陈国胜适用简易程序于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告周XX、甘XX及其委托代理人陈胜军，被告秦XX及其委托代理人付XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告周XX、甘XX诉称，原告周XX与甘XX系夫妻关系，周XX于2012年4月29日与秦XX签订《租房合同》，约定将登记为甘XX的位于丰都县兴义XX上门面一间租给被告经营使用，租期预计5年，当年租金7000元，续租下一年度合同时上浮10%内（年租金），如被告中途违约，无权要求原告返还定金，原告中途违约，应在违约之日起五日内双倍返还定金给被告。合同签订后，原告即将房屋交付给被告经营使用，但被告至今未向原告支付定金。2013年4月23日原告周XX向被告收取第二年租金8000元时，在收据中明确注明了租金期限。后原、被告未达成续租约定，原告于2014年5月1日在租房地居委及邻居的见证下书面告知被告：不愿续租给被告，并明确将被告在市场同等价格上享有优先购买权，限于2014年6月1日前交房。在同年的6月1日，被告不但未交还房屋，而是强行撬门进入，后经派出所出警予以平息纠纷。在纠纷发生当日，被告擅自向原告甘XX的账户中汇入8000元。现租房期限已到，原告不同意继续续租房屋给被告，而被告强行占有原告房屋，请求判决：1、解除原告周XX与被告秦XX于2012年4月29日签订的租房合同；2、责令被告秦XX限时腾出租赁的原告房屋门面；3、由被告即时支付逾期腾房占有使用费3000元给原告。

被告秦XX辩称，原、被告于2012年4月29日签订的租房合同约定租赁期限为5年，即从2012年4月29日至2017年4月28日，该合同系有期限合同。合同租赁期限未满，被告不应支付逾期腾房占用损失，且被告于2014年6月1日通过银行转账支付给了原告从2014年4月29日至2015年4月28日的房租费8000元。被告租用房屋后对该房屋进行装修花去30000元左右，原告如出售本案房屋，被告不加阻拦，同意继续支付房租，可以将租金支付给新的房主。被告不同意解除合同，要求继续履行合同，请求判决驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，周XX与甘XX系夫妻关系，甘XX有位于丰都县兴义XX2社房屋门面一间，即本案房屋。

2012年4月29日，周XX与秦XX在协商一致基础上自愿签订《租房合同》，约定：1、周XX（甲方）自愿将坐落于兴义镇胜利居委一社砖混门面房屋（即本案房屋）出租给秦XX（乙方）使用，租期预计五年；2、甲乙双方商定当年租金价格为7000元，先交后用；3、甲方收到租金后，于2012年4月29日前将房屋正式交付给乙方使用，到期后乙方在房屋正式交还甲方时，应将该房屋腾空，结清该房屋已发生的水、电、电话、有线电视等各项费用，并将该房屋的钥匙交还甲方验收；4、……续租下一年度合同时上浮10%内，同等条件乙方有优先权；6、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金，甲方中途违约，甲方应在违约之日起五日内双倍返还定金给乙方。

合同签订后，周XX、甘XX将房屋交付给秦XX，秦XX将该房屋用于经营糕点使用（房屋实际交付日为2012年4月23日）。秦XX支付给了周XX第一年租金7000元，于2013年4月23日支付给了周XX第二年租金8000元（2013年4月23至2014年4月22日）。

2014年4月27日，甘XX拟定了一份其欲出售本案所涉房屋给秦XX的《房屋买卖合同》，秦XX及其代理人付XX看了该合同后觉得合同内容约定不公平而未签订。

2014年5月1日，周XX在本案所涉房屋门外张贴《门面租房期满告知书》，内容梗概为：秦XX与周XX签订的租房合同期满，出租方周XX有权解除该合同，决定将房屋门面对外出售，若秦XX在市场同等条件下购买，在一次性付清房款前提下周XX同意考虑由其优先购买，若秦XX不愿购买，限其在2014年6月1日前交还房屋。

同月2日，甘XX张贴本案所涉房屋《房屋买卖合同（公示）》和《特别告知》，其欲出售该房。另《特别告知》内容为：“本房屋房主与秦XX协商多次，上面房屋买卖合同原租房人秦XX不愿意购买，现公开出售，第一位打进定金40000元的人员，确定为购买此房屋第一人”。另甘XX当庭陈述在当日有人向其在《房屋买卖合同（公示）》中提及的其银行账户中汇入了40000元定金。

同年6月1日，秦XX向上述银行账户中汇入了第三年（2014年4月23日至2015年4月23日）房租8000元。

同年6月16日，周XX与秦XX因本案所涉房屋门面发生纠纷，丰都县高镇派出所出警予以制止。

另查明，双方未对定金明确约定且未实际支付定金。

上述事实，有《租房合同》、房权证、国有土地使用证、结婚证、房租收条、《门面租房期满告知书》、《房屋买卖合同（公示）》、《特别告知》、《房屋买卖合同》、《证明》、营业执照、个人业务存款回单以及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证、认证，本院予以确认。

本院认为，原、被告双方争议的焦点为：双方签订的《租房合同》是五年期限租赁合同还是一年期租赁合同。

首先，原、被告双方在协商一致的基础上签订《租房合同》，该合同约定不违反法律规定，合同成立且生效。双方当事人均受该合同约束，双方应当按照约定全面履行自己的义务。

其次，《租房合同》中约定有“租期预计五年”，其只对租赁期限作了概括的约定，即租期可少于、等于或者多余五年，可以得出双方对租赁期限约定不是五年。

再次，双方约定“甲乙双方商定当年租金价格为人民币7000元”和“续租下一年度合同时上浮10%内”。可见双方明确了租期为一年及租金数额，对“下一年度”指明是“续租”且仅对租金作了“上浮10%内”的限制性约定，故应认定双方签订的合同仅为一年期合同。

最后，双方约定有“续租下一年度合同时上浮10%内，同等条件乙方有优先权”。可以得出只有双方合同期届满重新签订次年合同时才有优先权的存在，即说明双方约定每年需签订租房合同，双方的合同每年到期即届满。

综上所述，原、被告签订的《租房合同》应为一年期租赁合同。租赁期间届满，承租人秦XX应当返还租赁物（即本案房屋）。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。不定期合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。本案中原告周XX、甘XX以张贴等多种方式告知被告秦XX解除合同，承租人秦XX拒不返还租赁物房屋，应当承担返还租赁物及支付占用租赁物费用的民事责任。占用租赁房屋使用费参照上一年度双方交付租金8000元计算日占费用为21.92元（8000元÷365天）从2014年4月23日起计算。因原告请求房屋占有费用为3000元，故当上述计算费用超出3000元时，应只计算至3000元，被告秦XX支付的8000元扣除前述费用后原告周XX、甘XX应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条之规定，判决如下：

一、解除原告周XX与被告秦XX于2012年4月29日签订的《租房合同》；

二、被告秦XX在本判决发生法律效力后15日内返还租赁原告周XX、甘XX位于丰都县兴义XX上房屋门面一间；

三、被告秦XX在本判决发生法律效力后15日内支付给原告周XX、甘XX租赁房占用费（按日占用费21.92元从2014年4月23日起计算至返还租赁房日止，超过3000元时则为3000元）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。

案件受理费80元，减半收取40元，由被告秦XX负担（已由原告周XX垫付，被告秦XX在兑现时一并支付给原告周XX）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

代理审判员　　陈国胜

书　记　员　　陈XX