XXX与乐山市住房保障和房地产管理局等房屋登记纠纷一审行政裁定书1

原告：XXX，男，生于1953年8月6日，汉族，居民，住乐山市市中区。

被告：乐山市住房保障和房地产管理局。住所地：乐山市市中区嘉兴XX。

法定代表人：张XX，局长。

委托代理人：周X，四川XX律师。

委托代理人：曹XX，四川XX实习律师。

第三人：涂XX，女，汉族，生于1960年2月11日，居民，住乐山市市中区。

委托代理人：罗平，四川XX律师。

原告XXX诉被告乐山市住房保障和房地产管理局（以下简称房管局）、第三人涂XX房屋登记纠纷一案，于2014年7月8日向乐山市市中区人民法院提起行政诉讼，后乐山市市中区人民法院将该案移送我院审查。我院依照法（2013）3号《最高人民法院关于开展行政案件相对集中管辖试点工作的通知》和川高法（2014）198号《四川省高级人民法院关于乐山市中级人民法院的批复》于8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月10日、11月12日两次公开开庭进行了审理。原告XXX，被告房管局委托代理人周X、曹XX，第三人涂XX委托代理人罗平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告XXX诉称：2004年11月15日，原告与第三人涂XX、涂XX之夫张XX签订《房地产买卖合同》，约定涂XX、张XX将乐山市中区嘉定中XX原285号整栋楼房买给原告，并过户到原告名下，过户到原告的房权证号为：第67098号、67099号、67100号、67101号共4本。两年后，即2006年12月29日，第三人夫妇突然“便函”原告，让原告把上述房权证退还给第三人夫妇。第二天，第三人夫妇事先写好《终止房地产买卖合同协议》叫原告签字，签字后又指定罗XX为原告受托人，让原告出具了《委托书》。第三人支付原告183万元后，原告将上述房产证交给了第三人夫妇。交证后，原告又于2007年1月7日与第三人夫妇签订《购门市房合同书》，约定原告重新购买上述房产中的200平方米门市。签订协议当日，原告立即从第三人支付原告的183万元中退还第三人110万元，并等待办理拆迁重建还房手续。此后，原告多次催促第三人尽快重建还房，但第三人夫妇一直以各种理由推诿。2014年4月3日，原告到房管局了解情况，才知道第三人在2007年1月10日就伪造原告签名和私章，伙同无权代理的罗XX私自到房管局签订《房地产买卖契约》，办理了67098号产权证的注销和转移手续，将上述房产登记到第三人涂XX名下，现产权证号为89912号。为此，特诉至法院，请求：1、撤销被告为第三人办理的89912号房屋产权证，恢复原告67098号房屋产权证（其中有162.55平方米原告认可已出卖给了第三人，由原告随即申请转移给第三人）。2、本案诉讼费用由被告负担。

被告房管局辩称：1、2007年1月10日，原告代理人罗XX及第三人代理人赵XX持授权委托书到被告处办理房屋所有权转移登记，申请将乐山市市中区嘉定中XX3层房屋所有权从XXX过户至涂XX。代理人按照《房屋登记办法》相关规定，提交了登记申请书、房屋所有权证书、房地产价格评估报告等相关资料，房屋过户产生的税费也已完清，符合房屋所有权转移登记的条件，被告遂于2007年1月24日为涂XX办理了“乐山市私房字第89912号房产证”，同时注销了原“乐山市房权证私房字第67098号房屋所有权证”。被告在办理过程中，严格按照法律、法规的相关规定办理，不存在审查不严的情形。2、原告诉称为其办理房屋所有权转移登记手续的受托人罗XX属于无权代理，委托书上的签名和盖章均系伪造，罗XX无权签订《房地产买卖契约》。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》司法解释规定，若原告认为本案房屋登记行为的基础买卖民事法律关系无效或者应当撤销，则本案应当中止审理，待原告民事纠纷审结后，再继续审理本案。

第三人涂XX辩称：1、2006年12月30日，原告与第三人、第三人之夫张XX签订《终止房地产买卖合同协议》，约定第三人夫妇支付原告人民币183万元，原告将乐山市房权证私房字67098号、67099号、67100号、67101号房产证四本交还给第三人夫妇，并由原告出具委托书，由第三人持委托书到房地产管理机关将上述房产过户到第三人名下。当日，原告出具授权委托书委托罗XX代表其办理房屋转移手续。2007年1月10日，罗XX代表原告到被告处办理了房产过户手续。因此，本案争议房屋的买卖是双方真实意思的表示，第三人也支付了合理对价，应认定合法有效。2、2007年1月10日原告就已经知道第三人取得上述房屋产权证的事实，原告现起诉已超过了《行政诉讼法》规定的起诉期限，依法应予驳回。

经审理查明：2004年11月15日，第三人涂XX、涂XX之夫张XX与原告XXX签订《房地产买卖协议书》，将位于乐山市市中区嘉定中XX的整栋楼房以165万元的价格卖给原告，约定原告先付120万元，房屋产权过户，再付45万元，土地使用权过户，原告于2004年11月19日付款120万元后，取得了房屋所有权并于2004年12月15日办理了房屋所有权证，产权证号分别为乐山市房权证私房字第67098号、67099号、67100号、67101号。2006年12月30日，原告又与张XX、涂XX签订《终止房地产买卖协议》，约定第三人夫妇支付原告人民币183万元，原告将乐山市房权证私房字67098号、67099号、67100号、67101号房产证四本交还给第三人夫妇，并由原告出具委托书，由第三人持委托书到房地产管理机关将上述房产过户到第三人名下。2007年1月10日，乐山市朝晖房XX工作人员罗XX、赵XX分别作为原告和第三人的代理人到被告房管局办理乐山市房权证私房字67098号产权证的注销和转移过户手续，被告于2007年1月24日向第三人涂XX颁发了乐山市私房字第89912号房屋所有权证，同时将乐山市房权证私房字67098号房屋所有权证予以注销。2014年7月8日，原告向乐山市市中区人民法院提起行政诉讼，请求判如前所述。乐山市市中区人民法院征求原、被告意见是否愿意协调，被告于2014年8月6日明确表示不同意协调。后乐山市市中区人民法院将本案移送我院审查，我院于2014年8月21日立案受理。

另查明：2012年3月31日，XXX与其妻陈XX向乐山市市中区人民法院提起案外人异议之诉，在XXX、陈XX提交的起诉状中，载明有“原告（注：即XXX、陈XX）将原告的产权证号（67100、67099、67098、67100，其中门市房产权365.55平方米、住房产权312.82平方米，共计产权674.37平方米）交付给了张XX，同时涂XX写了承担所有过户费用的《承诺书》，该产权涂XX于2007年1月10日到房管局申请，1月24日登记在涂XX名下。”内容。同日，原告XXX还向市中区人民法院提交了67098号、67099号、67100号房屋所有权证复印件，上面明确盖有“注销戳记”。2012年6月18日，乐山市市中区人民法院作出（2012）乐中民初字第1134号民事判决书，该判决书审理查明部分亦载明“2006年12月30日，原告（注：即XXX、陈XX）与张XX、涂XX签订《终止房地产买卖协议》，张XX在支付了原告183万元后，上述房屋的所有权过户到了涂XX名下”。

以上事实，有原告提交的2006年12月30日《终止房地产买卖协议》、乐山市房权证私房字67098号房屋所有权证复印件，被告提交的罗XX、赵XX委托书、房地产经纪人资格证书复印件、乐山市朝晖房XX备案证书复印件、乐山市私房字第89912号房屋所有权证存根，第三人提交的（2012）乐中民初字第1134号民事判决书，本院调取的（2012）乐中民初字第1134号案卷资料及本案庭审笔录在卷证实。

本院认为，根据上述查明事实，可以证明原告XXX在2012年3月31日向乐山市市中区法院提起案外人异议之诉时，就已经知晓本案诉争房屋已于2007年1月24日登记到涂XX名下，原67098号房屋所有权证已经被注销，即被告房管局办理上述房屋变更登记的具体行政行为内容。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为未告知公民诉权或起诉期限的，起诉期限从公民知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过两年。原告于2014年7月8日向乐山市市中区人民法院递交行政诉讼状，已超过了两年的起诉期限。同时，在本案审理中原告也未对起诉超过法定期限提供正当理由。因此，原告的起诉不符合法定受理条件，依法应予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十四条第一款第六项之规定，裁定如下：

驳回原告XXX的起诉。

案件受理费50元，退还原告XXX。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。

审　判　长　　杨　猛

审　判　员　　莫伦兵

人民陪审员　　张　弦

书　记　员　　李　眉

附：相关法律条文

《最高人民法院关于执行若干问题的解释》

第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”

第四十四条第一款第六项“有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：…（六）起诉超过法定期限且无正当理由的；…”