冯XX诉凯里市XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）冯XX……

委托代理人唐X，贵州XX律师。

被上诉人（原审被告）凯里市XX公司。住所地：凯里市凯丰一路天一商贸城XX。

法定代表人周XX，系该公司总经理。

委托代理人瞿运佳，贵州XX律师。

冯XX与凯里市XX公司租赁合同纠纷一案，凯里市人民法院于2013年12月10日作出（2013）凯民初字第1940号民事判决，冯XX不服向本院提起上诉，本院于2014年2月18日立案受理，依法组成合议庭书面审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：被告凯里市XX公司于2012年3月5日在凯里市工商行政管理局注册登记，公司类型为：有限责任公司。经营范围：物业管理、企业策划、咨询服务、百货、家纺、各类服装。2012年9月21日，原、被告以原告冯XX（原为冉XX，后变更为冯XX）为承租方，被告XXX为出租方，双方签订《凯里市XXX商辅租赁合同》，该合同的主要内容：“第一条：租赁商辅的名称、位置及用途：出租方XXX将位于天一广场一层134号商辅共24.58平方米租赁给承租方冯XX作为经营场地，从事精品服装、百货的经营；第二条：租赁期限：从2012年10月26日至2017年10月25日。第三条：租金、费用标准及计收方法：1、商辅月租金1470元，从第三年起上调15%，第五年在第三年租金的基础上上调15%；2、先交租金后使用，半年一收；3、水费、卫生费由承租方按每户每月60元向出租方交纳；4、治安费由承租方按每户每月20元向出租方交纳；5、物管费由承租方按租赁平方数每平米1.00元，每月向出租方交纳；6、电费由承租方按电表实际发生数每度1.50元向出租方交纳；7、消防管理费由承租方按租赁商辅实际平方数每平方米1.50元每月向甲方交纳。8、除租金外的各项综合管理费，承租方应于使用次月6日前到出租方管理办公室交清。第四条：保证金、维修基金：承租方向出租方交纳保证金6000元，用于承租方承担可能发生的赔偿、违约责任，租赁合同到期如承租人不再承租，凡未出现违反国家法律法规和XXX管理规定等遗留问题的，出租方在三十日内将保证金退还给承租方。承租方须向出租方交纳维修基金，标准为一层134号商辅6000元，用于对公用供电、供水、公厕、消防系统及公用过道吊顶、公用过道地砖的维护及维修。第五条：出租方的权利和义务：出租方应按照国家法律法规制定XXX各项管理规定，并向承租方公布；对承租方的经营活动实行统一管理、监督、检查，并提供相关支持、协调等服务。有权对承租方违反本公司管理规定的行为做出批评教育、停业整顿、收取违约金、直至解除合同等。第六条：承租方的权利和义务：1、承租方有权在合同规定的范围内独立从事经营活动，经营责任自负。未经书面同意不得以出租方名义从事任何活动。2、承租方有权根据自己的经营需要依法招聘、使用和辞退营业员，承租方应要求上岗的营业人员遵守购物中心的各项管理规定并保障营业员的合法权益；3、承租方有权就购物中心经营管理提出建议和意见，参加购物中心组织的各项公益活动；4、承租方在经营活动中必须严格遵守国家法律法规和本购物中心的各项管理规定，亮证亮照、诚信经营，做好售前、售中、售后服务；5、承租方必须按购物中心规定的营业时间经营，不得迟到早退。未经同意，不得随意停止营业；6、承租方必须在核准的经营范围内从事经营活动，不得擅自更改合同约定的经营类别；7、承租方所售商品须接受出租方监督管理；8、按时交纳合同约定的租金和各项费用。等…….”。该合同签订后，原告按合同约定向被告交纳水费、卫生费、物管费、消防费，并于2012年9月21日向被告交纳维修基金6000元。原、被告在履行《凯里市XXX商辅租赁合同》过程中，原告认为根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修基金应当由房屋业主交纳，由房产部门设立专门帐户收取，物业管理费也应当由具备资质的物业管理公司收取，被告收取物管费不符合《物业管理条例》规定，原告在不知道维修基金是否应当由自己交纳的情况下向被告支付了维修基金，被告无权收取物管费，被告重复收取物管费加重了原告的责任。而被告则认为维修基金是用于对租赁物公用部位的维护和维修，符合《合同法》关于租赁物维修条款的规定，被告收取物管费是双方在平等协商自愿的基础上达成的协议，被告管理的XXX有几十家商辅，被告在出租商辅时，要对购物中心的整体营销、形象打造以及开展管理活动都涉及管理费支出。原、被告双方为此产生纠纷，原告于是向法院提起诉讼。

原审法院认为：原、被告有权依法自愿订立合同，原、被告依法成立的合同自成立时生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。本案中，原、被告双方签订的《凯里市XXX商辅租赁合同》第三条第5项关于物业管理费的收取不违反法律、法规的强制性规定，且该条款是原、被告自愿订立合同内容之一，原告在与被告订立商辅租赁合同时，应当对合同约定的各项费用进行全面了解，原告与被告签订《凯里市XXX商辅租赁合同》，视为同意合同中约定的条款。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”。被告XXX，是依法成立的具有独立的法人资格的企业，进行物业管理，是其经营范围。原告以被告无权收取原告物业管理费，被告收取物业管理费加重了原告责任，请求法院确认该条款无效的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。关于原、被告在租赁合同第四条中约定的承租方向出租方交纳维修基金是否有效的问题。2007年12月4日建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。住宅专项维修资金由业主在办理入住手续前，向物业所在地县级以上建设（房地产）主管部门交纳首期住宅专项维修资金，在业主大会成立前，由建设（房地产）部门代管。原、被告双方约定的维修基金，与上述住宅专项维修资金都是用于对物业公用部位的维修，该约定没有违反法律、法规的强制性规定。原告向被告租赁商辅进行营业，不同于一般住户，原告与被告签订《凯里市XXX商辅租赁合同》，视为接受被告对租赁物的管理服务，是双方当事人意思自治的体现，只要双方当事人订立的合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定即不是以欺诈、胁迫、恶意的手段损害国家、集体、社会公共利益、或者第三人利益，或者是以合法形式掩盖非法目的，不违反法律法规的强制性规定，就是合法有效的合同。原告称其在不知道维修基金为承租人交纳的情况下向被告支付了维修基金6000元，但原告没有向法院提交有关该合同条款无效情形的依据，故原告请求确认原、被告双方签订合同条款第四条中承租人向出租人交纳维修基金约定无效，被告在三日内返还原告维修基金6000元的诉讼请求，不予支持。但应当指出的是，被告收取承租人的维修基金，是用于商辅公用部位的维护和维修，应专款专用，接受承租户的监督。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告冯XX的诉讼请求。案件受理费170元，已减半收取85元，由原告冯XX负担。

一审判决后，冯XX不服，上诉称：1、在一审庭审过程中，被上诉人提出商铺业主之间属于委托管理关系，遗漏重要诉讼主体，且一审法院没有查明业主授权范围是否涵盖收取物业费、维修基金收取；2、上诉人与被上诉人之间签订商铺租赁合同是否属于格式条款合同这一最重要的事实，在判决书中没有体现，直接造成了判决书中适用法律错误；3、既然合同属于格式合同，在上诉人与被上诉人在合同中约定6000元维修基金性质理解上出现分歧时，一审法院对该维修基金性质认定的事实及法律依据在一审判决中没有体现；4、6000元维修基金所有权人应当是谁，谁对该笔资金享有支配权，是否应当返还在判决书中没有体现，造成一审法院判决书中认定事实错误；5、根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条、第十一条的规定，交纳维修基金是业主的义务，本案中被上诉人不是房地产管理部门，不具备进行收取维修基金的资格；6、在物业管理费与治安费、卫生费、消防费是否属于重复收费这一事实上，一审法院在一审判决书中没有体现，造成判决在认定事实上有失公平。请求撤销一审判决，依法改判。

凯里市XX公司二审期间以请求维持原判进行答辩。

二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。

另查明：2012年12月26日，凯里市凯丰XX一层134号商辅业主邹XX与被上诉人凯里市XX公司签订《商铺委托管理合同》，邹XX将其所有的天一广场一层134号商辅委托给被上诉人凯里市XX公司管理，授权凯里市XX公司以凯里市XX公司的名义进行租赁和开展管理活动。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。上诉人冯XX与被上诉人凯里市XX公司于2012年9月21日签订《凯里市XXX商铺租赁合同》，凯里市XX公司将凯里市凯丰XX一层134号商辅交付上诉人冯XX使用、收益，上诉人冯XX支付租金的合同，为租赁合同。被上诉人凯里市XX公司与上诉人冯XX签订合同时，尚未取得凯里市凯丰XX一层134号商辅的对外出租权。2012年12月26日，凯里市凯丰XX一层134号商辅业主邹XX与被上诉人凯里市XX公司签订《商铺委托管理合同》，邹XX将其所有的天一广场一层134号商辅委托给被上诉人凯里市XX公司管理，授权凯里市XX公司以凯里市XX公司的名义进行租赁和开展管理活动后，被上诉人凯里市XX公司与上诉人冯XX签订的《凯里市XXX商铺租赁合同》就发生了合同的效力。上诉人冯XX与被上诉人凯里市XX公司是完全民事行为能力人，该合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并生效的合同，对双方当事人具有法律约束力并受法律保护，本院予以确认。被上诉人凯里市XX公司以自己的名义同上诉人冯XX签订《凯里市XXX商铺租赁合同》进行租赁和开展管理活动未超出商铺业主的授权范围，被上诉人凯里市XX公司取得本案争议商铺的对外出租权，以自己名义进行租赁和开展管理活动，是上诉人冯XX的合同相对方，是上诉人冯XX租赁合同纠纷诉讼的当然被告。上诉人冯XX上诉主张本案遗漏诉讼主体没有依据。被上诉人凯里市XX公司与上诉人冯XX在合同中约定了上诉人冯XX按一定标准向被上诉人凯里市XX公司交纳维修费，是当事人对租赁物的维修所作的约定，符合当事人的意思自治原则，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所提到的法律、行政法规只限于全国人大及其常务委员会颁布的法律和国务院颁布的法规，《住宅专项维修资金管理办法》不属于全国人大及其常务委员会颁布的法律和国务院颁布的法规，上诉人冯XX以被上诉人凯里市XX公司收取维修基金的行为违反《住宅专项维修资金管理办法》规定为由主张《凯里市XXX商铺租赁合同》中收取维修基金的条款无效没有法律依据。格式条款认定无效也必须具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。上诉人冯XX所举证据不能证明与被上诉人凯里市XX公司签订的租赁合同具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故上诉人冯XX主张租赁合同中收取物业管理费和维修基金的条款无效理由不成立。上诉人冯XX诉请依被上诉人凯里市XX公司返还依照合同约定交纳给被上诉人凯里市XX公司的6000元维修基金没有依据。上诉人冯XX的诉请为确认租赁合同中收取物业管理费和维修基金的条款无效并返还6000元维修基金，维修基金的所有权、性质、使用、及本案物业管理费是否重复收取属另外的法律关系，与本案没有关联，本案中本院不予审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，本院予以维持。上诉人冯XX上诉理由不成立，故上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费170元由上诉人冯XX承担。

本判决为终审判决。

审判长　　龙集东

审判员　　王　莉

审判员　　李XX

书记员　　王XX