王XX、张XX与周XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）王XX，男，1956年11月19日出生。

原告（反诉被告）张XX，女，1958年6月4日出生。

二原告委托代理人赵X，北京市XX律师。

二原告委托代理人王雪娟，北京市XX律师。

被告（反诉原告）周XX，女，1970年9月28日出生。

委托代理人许XX，北京市XX律师。

原告王XX、张XX与被告周XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王雁独任审判，公开开庭进行了审理。原告王XX、张XX及其委托代理人赵X、王雪娟与被告周XX及其委托代理人许XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王XX、张XX诉称：我二人系夫妻。2013年7月，我二人通过杨XX开办的北京好运来开心信息咨询部得知被告出售房屋的信息。经信息部人员杨XX和王XX介绍，我二人与被告签订房屋买卖合同，约定我二人以95万元的价格购买被告所有的位于平谷区平谷镇金乡居民西XX×号楼×单元×号的房屋（以下简称×号房屋）。签订合同当日，我二人给付被告定金1万元，并支付杨XX、王XX信息服务费9500元。此后，我二人筹措资金准备交付尾款，在向被告提出对房屋买卖合同进行网签时，被告表示该房屋因设有抵押贷款暂时不能网签和过户。我二人再三询问解除抵押后能否网签和过户，但被告和信息部人员均明确表示该房屋不能上市交易，无法办理网签和过户。被告明知其出售的房屋属房管机构限制出售，但仍然出售，致使我二人无法实现物权。因房屋买卖合同已履行不能，故诉至法院，要求解除我二人与被告签订的房屋买卖合同；并要求被告双倍返还定金2万元以及信息服务费9500元。

被告周XX辩称：二原告所述与事实不符。首先，在我发布出售房屋的信息后，我与二原告于2013年7月25日签订房屋买卖合同。签订协议时，信息部人员告知房屋不能过户，双方为此在合同中手写补充条款，而我此前并不知晓出售的房屋不能过户，故我在房屋买卖过程中不存在欺诈，合同内容系双方真实意思表示，不具备法定解除要件。其次，二原告主张返还信息服务费的主体存在错误，该费用并非我收取，应由信息部负责返还。再次，在签订房屋买卖合同后，我依约将房屋贷款还清，并解除抵押，我已履行全部合同义务，但二原告并未如约给付房款，后于同年9月5日告知我不再购买房屋。综上，我在房屋买卖过程中不存在违约情形，故不同意二原告的诉讼请求，请法院予以驳回。另因二原告未履行合同义务应承担违约责任，故提出反诉，要求二原告给付我违约金95000元。

反诉被告王XX、张XX辩称：反诉原告在明知×号房屋无法办理过户的情况下，仍将房屋出卖给我二人，故我二人不存在违约情形，据此不同意反诉原告的反诉请求。

经审理查明：二原告系夫妻。座落于平谷区平谷镇金乡居民西XX×号楼×单元×号的房屋系被告以按揭贷款方式购得，该房屋建筑面积85.64平方米。被告在购买房屋后办理了转移登记，房屋所有权状况为被告单独所有。经北京好运来开心信息咨询部和北京荣瑞吉祥信息服务部介绍，二原告得知被告欲出售×号房屋的信息。2013年7月25日，被告（甲方）与二原告（乙方）签订房屋买卖协议，约定：一、乙方以95万元的价格购买甲方所有的×号房屋；二、付款方式为全款购房；三、乙方于2013年7月25日支付甲方购房定金1万元，并于2013年8月31日前支付甲方购房款94万元；五、乙方将首付款交付甲方后，甲方在2013年8月31日内完成解除该房屋的抵押贷款手续；九、信息部收取乙方居间费9500元；十四、如甲方违约，双倍返还乙方所交定金和服务费，并按房屋成交价的10%赔偿乙方违约金；如乙方违约，购房定金和服务费不退，并按房屋成交价的10%赔偿甲方违约金。在协议尾部，二原告与被告签订补充条款，约定：此房如果将来可以办理过户手续，甲方无条件配合乙方办理过户，乙方负责过户当中甲方的费用；甲方确定此房为自己单独所有；乙方在签订此合同当中已经确认甲方的所有证件属实，甲方全款收到当天把房产证交给乙方。协议签订当日，二原告给付被告购房定金1万元，并支付信息服务费9500元。同年8月7日，被告将×号房屋原有的贷款全部还清，并于同年8月28日解除抵押。此后，因×号房屋无法办理转移登记手续，二原告于2013年9月5日向被告发出不再购买房屋的信函，但被告拒绝返还定金，双方为此发生纠纷。诉讼过程中，被告已将×号房屋转卖他人。

对于房屋买卖协议中补充条款的涵义，原、被告双方各执一词。二原告认为，因签订协议时房屋贷款尚未还清，且房屋处于抵押状态，故暂时无法办理转移登记，待还清贷款后即可办理。被告认为，补充条款与房屋抵押并无关系，信息部人员在买卖双方签订协议时已明确告知×号房屋无法办理转移登记，但未告知具体原因。

经本院向北京市平谷区住房和城乡建设委员会核实，证实因平谷镇金乡居民西XX所占用的土地属农民集体所有的土地，尚未经过合法的征收程序转为国有土地，即尚未向国家缴纳土地出让金，故对于已经办理房屋所有权证的，停止办理转移、变更、抵押等手续。

上述事实，有原、被告的陈述；二原告提交的房屋买卖协议、信息服务费收据、定金收据；被告提交的通知书、房屋买卖协议、还清贷款证明、借款合同、房屋所有权证（复印件）等在案予以证明。

本院认为：合同无法实际履行，致使合同目的不能实现，当事人可以要求解除合同。本案中，二原告与被告对于房屋买卖协议中补充条款的理解存在分歧，对于×号房屋能否实际办理转移登记亦未能作出明确约定；而经本院调查核实，因平谷镇金乡居民西XX相关土地审批手续尚未办理齐全，诉争的×号房屋目前无法办理转移登记手续，故该房屋买卖协议已无法实际履行，二原告行使物权的合同目的亦不能实现；另基于被告已将房屋转卖他人的事实，现二原告要求解除房屋买卖协议的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因诉争的×号房屋无法办理转移登记这一后果并非原、被告双方自身的违约行为所导致，故原告要求双倍返还定金，以及反诉原告要求二反诉被告支付违约金的请求均于法无据，本院均不予支持。因收取信息服务费的主体为信息部，二原告要求被告返还信息服务费这一主张存在主体错误，故本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百零七条的规定，判决如下：

一、解除原告王XX、张XX与被告周XX签订的房屋买卖协议。

二、被告周XX于本判决生效后七日内，返还原告王XX、张XX购房定金一万元。

三、驳回原告王XX、张XX其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告周XX的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百六十九元，由原告王XX、张XX负担二百四十四元（已交纳），由被告周XX负担二十五元（限本判决生效后十日内交纳）；反诉案件受理费一千零八十八元，由反诉原告周XX负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

代理审判员　　王雁

书　记　员　　王雪