贾XX与王XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

贾XX与王XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　山东省费县XX

　　民 事 判 决 书

　　(2017)鲁1325民初2087号

　　原告：贾XX，男，1986年3月15日出生，汉族，居民，住山东省费县。

　　委托诉讼代理人：隋庆，山东XX律师。

　　委托诉讼代理人：缪XX，山东XX律师。

　　被告：王XX，男，1969年7月8日出生，汉族，居民，住山东省费县。

　　第三人：田X，男，1982年10月25日出生，汉族，居民，住山东省费县。

　　委托诉讼代理人：王X，山东XX律师。

　　原告贾XX与被告王XX、第三人田X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告贾XX及其委托诉讼代理人隋庆、缪XX、第三人田X及其委托诉讼代理人王X到庭参加诉讼，被告王XX经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　贾XX向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告贾XX与被告王XX签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令被告协助原告办理房屋产权证，该房产价值约350000元;2、依法认定被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效;3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年5月29日，原告贾XX与被告王XX签订《房屋买卖合同》一份，约定被告王XX将位于临沂市费县费城镇鲁公庙村平等花园7号楼西单XX的房屋(含地下储藏室一个)卖给原告，房屋价款300000元，2015年6月29日交付原告贾XX使用。合同签订后，原告贾XX足额支付购房款，被告将房屋交付原告使用，双方均按照合同约定履行了自己的义务。后被告与第三人田X于2017年1月23日签订《房屋买卖合同》，将该处房屋卖予第三人田X。被告王XX将一处房屋卖予两个买家的行为，严重损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，提出上述诉讼请求。

　　王XX未答辩。

　　田X述称，一、贾XX与王XX签订的《房屋买卖合同》为无效合同。涉案房屋系王XX与其妻侯XX的夫妻共同财产，贾XX与王XX签订了《房屋买卖合同》，而未与侯XX签订《房屋买卖合同》，王XX与贾XX签订相关涉案合同的行为属于无权代理，贾XX的行为不适用《婚姻法司法解释三》第十一条及《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件，不适用善意取得。虽然贾XX与王XX签订的《房屋买卖合同》经费县两河安置办办理了备案，但费县两河安置办非法定备案机关。二、田X与王XX及其妻侯XX所签订的《房屋买卖合同》合法有效。首先，《中某人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续，不等于禁止房地产买卖。其次，王XX及王XX之妻侯XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思的体现，且王XX售卖夫妻共有房屋得到夫妻双方的全部同意。第三，合同内容不属于《合同法》第52条规定的合同无效的法定情形，不违反法律的相关规定，田X与王XX及其妻侯XX签订的《楼房买卖合同》真实、合法、有效。合同签订后，田X将楼房款以现金支付的方式支付给王XX及其妻侯XX，王XX为田X出具《收到条》，因一时疏忽，将收到条时间写成2016年(因当时2017年1月23日正值农历2016年腊月二十六日)，后王XX将收到条时间改为2017年。田X入住房屋是在其与王XX及其妻侯XX签订楼房买卖合同后依法入住。即使贾XX与王XX签订的《房屋买卖合同》有效，参照北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十三条第一款第二项规定出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均未办理房屋产权转移登记，且均要求继续履行合同的，已经实际合法占有房屋的买受人确定为履行合同的买受人。本案中，涉案房屋不具备房屋登记条件，未办理房屋登记手续。在此情况下，贾XX与王XX签订的房屋买卖合同无效，田X与王XX及其妻侯XX签订的房屋买卖合同有效，且田X已合法入住，从而取得涉案房屋的所有权，田X应为要求王XX继续履行合同的权利人而非贾XX。三、田X有足够的经济来源购买涉案房屋。虽然田X与他人存在民间借贷纠纷，但这些案件均为合法的借贷关系，且其他案件与本案没有关联性。本案田X提交的证据足以证实田X与王XX、侯XX之间是房屋买卖合同关系而非其他关系。

　　贾XX围绕诉讼请求提交如下证据：

　　证据一贾XX身份证复印件一份，拟证实原告主体身份。

　　证据二贾XX与王XX于2015年5月29日签订的《房屋买卖合同》一份，附带王XX身份证复印件一张，拟证实贾XX与王XX签订《房屋买卖合同》，王XX将涉案房屋卖给贾XX。

　　证据三房屋买卖现金收到条一份，拟证实购房款已交付。

　　证据四平等花园居民水费收费凭证三张，拟证实贾XX在房屋买卖合同签订后即入住涉案房屋，并按物业要求缴纳水费。

　　证据XX公司专用收据四张，拟证实贾XX入住涉案房屋并缴纳电费情况。

　　证据六中国XX电信客户业务受理单两张，拟证实贾XX于2015年5月22日为涉案房屋安装移动网络，同时证明贾XX入住情况。

　　证据七费县公安局河东派出所询问笔录一份，拟证实涉案房屋被田X强行换锁入住，非法占有该房屋的事实。

　　证据八房屋产权证明一份，拟证实王XX对涉案房屋拥有所有权、处分权。

　　证据九贾XX于2017年8月15日在费县××河安置办公室××与鲁公庙社区居委会签订的房屋产权调换补偿安置协议书一份，拟证实贾XX与王XX签订的房屋买卖合同已在安置办备档，并经该居民委员会同意，且该协议中乙方安置方即王XX，综合以上证据，贾XX与王XX签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。

　　证据XXX转账凭证三份，拟证实应王XX的要求贾XX将款项转账其儿子王X。

　　证据十一户口索引页，拟证实贾XX与贾X云是兄妹关系。

　　王XX未质证，亦未举证。

　　田X质证认为，证据一无异议。证据二该房屋属于王XX及其妻侯XX的夫妻共同财产，合同中出卖方仅为王XX，而无侯XX的签字确认，王X作为王XX儿子无权处分该房屋，该房屋买卖合同应为无效合同。证据三收到条真实性有异议，结合王XX为田X书写相关收到条中的笔迹，该份收到条字迹明显不符合王XX本人的字迹，且落款日期与收到条中的其他字迹明显不符，不是一人所写;收到条背面是侯XX常住人口登记卡，从登记卡的婚姻状况显示是已婚，可以证实贾XX与王XX签订买卖合同时，已明知王XX与侯XX的婚姻状况，其在没有得到侯XX认可情况下单独与王XX签订买卖合同，显然王XX的行为属于无权处分。证据四水电收费凭证有异议，证据四-1既没有物业的相关公章，也没有书写人签字，无法证实其证明目的，且该证据不具有真实性、合法性和关联性，不能作为证据使用;证据四-2交款人姓名为王XX，不能证实相关费用为原告支付;证据四-3交费时间是2017年12月份，而此时实际在该房屋居住的是田X，田X入住相关房屋后所有的水费、电费均是以贾XX名义交付。证据五中的2016年4月26日交电费的小票及2015年2月份电费专用收据上的内容显示客户名称均为王X，而非贾XX，该份证据可以证实，至少在2016年4月26日贾XX并未实际入住相关房屋。证据四、五显示贾XX至少2016年4月26日前并未实际入住。证据六中国XX通信客户业务受理单中的联系人姓名为贾X云，非贾XX，不能证实贾XX为涉案房屋安装相关移动网络。证据七真实性无异议，同时该询问笔录中田X的谈话内容可以证实田X是通过合法途径与王XX夫妇签订合同后，根据合同相关规定入住相关房屋。证据八有异议，平等花园社区管理办公室并不是确认房屋归属权的国家机关，出具的证明不能证实涉案房屋为个人所有。证据九真实性无异议，但即使补偿协议中规定了安置方为王XX，也不能证实该安置房为王XX个人财产，同时贾XX与王XX所签订的房屋买卖合同是否备档，不是合同成立生效的必备条件，贾XX不能提供相关证据证实该合同经过王XX妻子同意并许可的情况下，该份房屋买卖合同自始无效。贾XX与王XX该份买卖合同中明确约定，如发生纠纷由兰山法院负责管辖，因此本案贾XX无权向费县法院提起诉讼。证据XXX转账用途为贷款，而非购房款，不能证实其证明目的。证据十一无异议，贾XX、贾X云系兄妹关系无异议，不能证实当时办宽带的时候贾XX以贾X云名义办理。

　　田X围绕其主张提交如下证据：

　　证据一田X身份证复印件一份，拟证实田X诉讼主体资格。

　　证据二《楼房买卖合同》一份，拟证实2017年1月23日田X与王XX及其妻子签订《房屋买卖合同》一份，约定田X购买王XX与其妻子侯XX所共有的位于平等花园7号楼西户XX，建筑面积124平方米，房款30万元，同时对房屋交付、违约责任等权利义务作了具体规定，该房屋买卖合同合法、有效，田X有权依据合同相关规定入住涉案房屋。

　　证据三收到条一份，拟证实2017年1月23日田X将购房款交付给王XX及其妻子侯XX，二人在收到相关购房款后为田X出具收到条。涉案房屋的所有权在田X交付购房款后转移给田X。

　　证据四供电公司电费专用收据一份，拟证实田X在购买房屋前，实际入住该房屋的是其子王X而非贾XX。

　　贾XX经质证认为，证据一无异议。证据二真实性、关联性均有异议，王XX与田X签订的该楼房买卖合同无效，因2015年5月29日，贾XX与王XX签订该房屋的买卖协议并支付购房款，且将该房屋交付给贾XX，该房屋的使用权和所有权均应为贾XX享有，王XX无权处分该房屋，该协议无效;该协议的签订时间是2017年1月23日，晚于贾XX与王XX签订的协议时间，且王XX明知该房屋卖予贾XX的同时，又与第三人恶意串通另行签订该买卖合同，应为无效;该买卖合同并无该房屋所在居委的公章，综上所述，该买卖协议无效，该楼房买卖合同卖方签字王XX、侯XX系一人笔迹，我方对侯XX的签名真实性有异议。证据三真实性有异议，因无转账及银行凭证与该收到条相印证，不能证实该房款已经实际支付。证据四提供的证据已证实2015年6月份以后的所有水电费均由我方交纳，该房屋由我方实际居住，且与田X在之前的陈述中称据其所知该房屋由王X居住，其前后所述相矛盾。

　　王XX未质证，亦未举证。

　　庭审中出示本院依法调取的证据：

　　证据一田X诉他人民间借贷纠纷案件立案审批表，证据二在费县公安局河东派出所依法调取的陈XX、李XX、贾XX询问笔录。

　　经质证，贾XX认为，证据一真实性无异议，能证实田X应从事民间放贷工作，田X与王XX签订房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，名为买卖实为放贷行为，从而证明收到条及房屋买卖协议均为不真实;对证据二予以认可。田X认为，证据一真实性无异议但与本案无关;证据二陈XX的询问笔录能证实贾XX与王XX签订房屋买卖合同时王XX妻子侯XX不在场，且未征得侯XX同意，交付钥匙时侯XX亦不知情;李XX在询问笔录中未陈述田X撬开涉案房屋的房门;贾XX的询问笔录中，通过其陈述签订合同时只有王XX一人的签字。

　　本院的认证意见为：贾XX提交的证据，证据一、七、九、十一田X无异议，本院予以认证。证据二田X对合同效力提出异议，但未对其真实性、关联性、合法性提出异议，本院予以确认。证据三田X对其真实性有异议，认为非王XX本人所签，但未提交证据推翻贾XX的证据，本院予以确认。证据四、五水费、电费收据，系水电管理机构出具的收据或者凭证，能够证实涉案房屋水电使用情况，本院予以确认。证据六系中国XX电信集团山东有限公司临沂分公司受理安装宽带业务给客户出具的凭证，本院予以确认。证据八系平等花园社区管理办公室对涉案房屋权属出具的证明，其虽非确认房屋归属权的国家机关，但系涉案房屋所在社区的管理机构，该证明具有一定的公信力，本院予以确认。证据十系金融机构对原告资金往来情况出具的凭证，如实反映原告资金往来的情况，本院予以确认。田X提交的证据，贾XX对证据一无异议，本院予以确认。证据二、三本院不予确认，具体理由详见本院认为部分。庭审中出示本院依法调取的证据，贾XX与田X对证据本身均无异议，本院予以确认。

　　结合当事人举证、质证、本院认证意见及庭审调查情况，本院认定事实如下：王XX与侯XX系夫妻关系，王X、王X系王XX与侯XX之子。2011年，费县人民政府以“两河改造”的名义实施旧城改造成立了“两河”改造指挥部和“两河”安置办公室，具体负责实施旧城改造拆迁安置事宜。因旧村改造拆迁，费县费城街道办事处鲁公庙社区居民委员会与王XX就拆迁事宜达成一致意见，并于2011年10月9日签订安置协议，王XX用其原有房屋产权调换位于费县平等花园楼房两套：第一套楼房7号楼西单元202室及储藏室;第二套楼房7号楼西单元502室及储藏室。王XX及王X在安置房交接单(回执)选房人签字处签字按捺手印。

　　2015年5月29日，购买房屋之前，贾XX向王XX了解涉案房屋情况，王XX为证明涉案房屋权属到平等花园社区管理办公室开具了证明，证实其有回迁安置房平等花园7楼西单元502室一套。当日，王XX及王X(甲方、卖方)与贾XX(乙方、买方)就房屋买卖事项达成一致意见，签订《房屋买卖合同》(以下至判决主文简称《合同一》)，约定：甲方自愿将坐落在临沂市费县费城镇鲁公庙村平等花园7号楼502室西单XX、地下储藏室1个出售给乙方;双方议定上述房产及室内装饰(包括全部家具及家电)总价款为人民币(大写)叁拾万元整小写300000元;双方协定该房屋在6月29日之前由甲方暂住，暂住期间甲方不得将房屋进行改动及其他交易;6月29日以后，甲方应将房产交付乙方，届时甲方应偿清全部房贷，且该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等;如能过户时甲方应为过户提供积极协助并提供过户时所需要的资料;如因此房产产生纠纷，双方同意在兰山法院处理。甲方王XX、王X签字按捺手印，费县费城街道办事处鲁公庙社区居民委员会加盖公章，乙方贾XX签字按捺手印。该份合同在费县“两河”安置办公室存档。庭审中贾XX自述合同签订时侯XX知情并同意，由于侯XX在工厂工作，未到现场。合同签订后，原告即以现金支付的形式向王XX交付购房款150000元，王XX将房屋钥匙交给贾XX，并为贾XX出具收到条。后原告贾XX通过手机转账方式将余款150000元转账给王X。2015年5月22日原告贾XX以其妹贾X云的名义申请在涉案房屋安装了中国XX电信公司网络宽带。后，贾XX即入住涉案房屋并以自己的名义向物业缴纳水电费。

　　田X提交的王XX、侯XX(卖方、甲方)与田X(买方、乙方)于2017年1月23日签订的《楼房买卖合同》(以下至判决主文简称《合同二》)载明：乙方同意购买甲方拥有的坐落在平等花园7号楼502室房产住宅，建筑面积124平方米;上述房产的交易总价为人民币30万元(大写叁拾万元整)，甲、乙双方同意一次性方式付款。在合同签订后，甲方将楼房的所有权和土地使用权等一并转让给乙方，乙方付款后，由甲方给乙方出具收到条;如乙方所购房屋以后可办理房权证等证件时，需要甲方配合的，甲方应积极配合，但相关费用由乙方自行承担;甲方应当于2017年7月1日交付给乙方房屋，并结清以前的水电、物业管理费等相关费用。田X自述“购房款300000元是以现金的方式支付的，该300000元中我手中有100000元现金，还有借我哥的200000元现金”。田X提交的王XX、侯XX为其出具收到楼房款300000元的收到条，收到条落款时间“2017年1月23日”有明显改动的痕迹，且可以辨认改动之前落款时间为“2016年2月23日”。田X对收到条落款时间改动的事实予以认可并对改动的原因解释为2017年1月23日正值农历2016年腊月二十六日，王XX将落款时间误写为2016年，但因和签订合同时间不一致，王XX自行改动日期。

　　2017年5月1日，贾XX发现有人在涉案房屋处居住，遂拨打110报警，费县公安局河东派出所出警后依法传唤田X、李XX、陈XX等调查核实情况，田X自认其在未找到王XX本人情况下自行将涉案房屋门锁换掉占有涉案房屋。贾XX为维护其合法权利诉至本院。

　　另查明，本院经查询我院审判管理系统，发现原告贾XX与他人之间无民间借贷纠纷案件，自2009年9月8日至2017年7月6日我院受理田X诉他人民间借贷纠纷案件共计45件。田X否认其与王XX存在借贷关系。经咨询费县不动产登记中心及费县两河安置办办公室，“两河”拆迁房屋尚不具备房屋登记条件，均未办理房屋登记，王XX未为涉案房屋办理房屋登记手续。

　　再查明，王XX、侯XX现下落不明。

　　依据当事人举证、质证及诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：一、费县人民法院有无管辖权;二、田X与王XX之间是否存在房屋买卖合同关系;三、贾XX与王XX签订的《合同一》效力如何认定。

　　关于焦点一，费县人民法院有无管辖权。根据《中某人民共和国民事诉讼法》第三十三条“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖……”第三十四条“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”。涉案房屋系不动产，因不动产引起的纠纷，由不动产所在地人民法院专属管辖，且协议管辖不得违反专属管辖的规定，因此费县人民法院作为涉案房屋所在地法院具有管辖权。

　　关于焦点二，王XX与田X之间是否存在房屋买卖合同关系。《中某人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《最高人民法院关于适用〈中某人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。本案中，田X提交的《合同二》约定标的物仅为平等花园7号楼西单XX502室，未包含储藏室，田X称涉案房屋包含储藏室、车位、车库及其他财产，但实际上涉案房屋仅包含储藏室不包含车位、车库。按照房屋买卖合同的交易习惯，买受人对购买房屋这种日常生活大额交易应尽到买受人的谨慎注意义务，买房人对房屋情况不清楚，合同约定的标的物亦不明确，明显有悖于常理;合同约定涉案房屋价格300000元，但2015年贾XX购买涉案房屋时已作价300000元，时隔两年之久，费县房屋价格已大幅上涨，合同约定的价格明显不符合市场行情。从合同履行情况看，王XX未实际交付房屋，田X系自行换掉门锁占有房屋;田X自述楼房款以现金方式全额支付但未举证证明资金来源情况，田X提交的王XX、侯XX为其出具的楼房款收到条落款时间有明显改动的痕迹且改动之前的时间早于《合同二》签订的时间，合同的履行不符合市场交易习惯。上述情形明显存在着有悖于一般房屋买卖合同的情形，田X对此不能作出合理的解释。同时，综合考量田X与他人之间存在大量民间借贷纠纷案件的事实，田X虽然否认其与王XX之间存在民间借贷关系，但《合同二》是否为田X与王XX之间民间借贷的担保合同存疑。王XX已将涉案房屋出售并交付给贾XX的情况下，再与田X签订《合同二》，田X、王XX之间是否存在恶意串通损害第三人利益的情形存疑，因王XX、侯XX未到庭，具体的事实无法核实，无法探究合同签订时双方当事人的真实意思表示。田X依据现有的证据主张其与王XX之间房屋买卖关系成立并生效达不到民事诉讼法要求的高度盖然性证明标准，故田X要求确认其与王XX、侯XX签订的《合同二》合法、有效的诉讼请求，本院不予支持，可待取得充分证据后另行主张权利。

　　关于焦点三，原告贾XX与被告王XX签订的《合同一》效力如何认定。《中某人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。综合现有证据，能够认定涉案房屋为王XX与侯XX的夫妻共同财产，王XX对房屋不享有完全所有权及处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时，对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。王XX虽然对涉案房屋不享有完全所有权及处分权，但并非导致合同无效的充分必要要件。涉案房屋虽未办理房屋登记手续即转让，违反了房地产法关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，但该规定属于管理性强制性规定，不属于“效力性强制性规定”不影响合同效力。在涉案房屋尚不具备房屋登记条件的情况下，“两河”安置办公室作为负责“两河”拆迁安置事宜的政府临时职能部门，《合同一》在其备案具有一定的公示、公信效力。同时，《合同一》不存在《中某人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的其他情形，故贾XX与王XX签订的合同为有效合同，本院对《合同一》的效力予以确认。因涉案房屋尚不具备房屋登记条件，且王XX未取得房屋产权证，对于贾XX要求王XX协助办理房权证的诉讼请求，本院不予处理。

　　综上所述，《合同一》不存在合同无效的任一情形，为有效合同，对贾XX要求确认《合同一》有效的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋尚不具备房屋登记条件，王XX未取得房屋产权证，对于贾XX要求王XX协助办理房权证的诉讼请求，本院不予处理;《合同二》存在着有悖于一般买卖合同的情形，田X不能作出合理解释，且王XX未出庭，具体案件事实无法核实，无法判断王XX与田X之间法律关系的实质，本院对《合同二》效力暂不予以认定，贾XX要求确认《合同二》为无效合同的请求，不予支持。依照《中某人民共和国合同法》第五十二条，《中某人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，参照《最高人民法院关于适用〈中某人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中某人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第九条、第七十四条，依照《中某人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第三十四条、第一百四十四条规定，判决如下：

　　一、原告贾XX与被告王XX于2015年5月29日签订的《房屋买卖合同》有效。

　　二、驳回原告贾XX的其他诉讼请求。

　　案件受理费6650元、保全费2270元、公告费260元，由被告王XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。

　　审　判　长　　刘XX

　　人民陪审员　　王加儒

　　人民陪审员　　于XX

　　二〇一八年二月二十六日

　　法官助理曾某

　　书记员季XX1