于X、柳州XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

　　于X、柳州XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书

(2019)桂02民终1030号

上诉人(原审原告)：于X，男，壮族，1987年7月24日出生，住广西柳州市城中区。

委托诉讼代理人：邓XX，XXX律师。

委托诉讼代理人：杨XX，XXX律师。

被上诉人(原审被告)：柳州XX公司，住所地：广西柳州市东环大道XXxx公司中心xxxx、xxxx、xxxx、xxxx、xxxx号房。

法定代表人：曲XX，执行董事。

委托诉讼代理人：曾XX，XXX律师。

委托诉讼代理人：傅万成，XXX律师。

上诉人于XX与被上诉人柳州XX公司(以下简称xx公司)商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院(2018)桂0202民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后依法组成合议庭于2019年4月2日公开开庭审理了本案，覃XX担任法官助理，代书记员刘XX担任法庭记录。上诉人于X的委托诉讼代理人邓XX，被上诉人xx公司的委托诉讼代理人曾XX、傅万成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人于X上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院的判决认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人自2014年3月开始进行虚假学区房广告宣传。一审法院认定被上诉人进行虚假广告的起始时间为2015年4月3日，与事实不符。上诉人提交的2014年9月26日、2014年11月7日、13日、14日、18日、21日《柳州晚报》《南国今报》等报纸明确记载，“94-142平方米，优质学区房，坐景行小学潭中XX、文华中学最顶级教育资源，成就下一代更高未来”。一审法院对报纸所记载被上诉人的虚假学区房广告宣传视而不见，歪曲事实，严重损害上诉人合法权益。2.一审法院认定上诉人与被上诉人达成《商品房买卖合同》合意的时间为网签购房时间，无任何法律依据。上诉人与被上诉人书面签订《商品房买卖合同》的时间是2014年12月20日，一审法院所调取网签记录，没有上诉人的签字，无法认定是双方达成合意。本案达成《商品房买卖合同》合意的时间是双方书面签订合同的时间。3.一审法院违反法定程序向房产交易所调取网签记录，该证据依法不能在本案使用。

《民事诉讼法司法解释》第96条规定：人民法院认为审理案件需要的证据包括：涉及身份关系的，涉及可能损害国家利益、社会公共利益的，当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的，涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。本案保存在房产交易所的网签记录，不在法院法定职权调取证据的范围，一审法院未经当事人申请而调取该材料，违反法定程序，依法不得在本案使用。综上所述，请二审法院撤销一审判决，并依法改判。

被上诉人xx公司答辩称，1.除了一审法院查明的2015年4月3日及2015年5月29日的两份报纸对学区有明确的承诺外，上诉人在上诉状中主张的几份报纸都没有明确的承诺学区房的问题，因此一审法院关于虚假广告发表时间的认定与事实相符;2.被上诉人在一审时多次向合议庭解释整个商品房签订的流程，其流程是先签订认购书再进行网签然后再把网签的合同打印出来，签订纸质的合同。所以被上诉人认为双方达成买卖合同的时间不应以纸质合同的为准;3.被上诉人在一审时也向法庭提交书面的调取证据申请，也到了房管部门了解到律师是不能调取证据的，所以一审法院才去房管部门调取，因此一审法院不存在程序不合法的情况。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。于X向一审法院起诉请求：XXX公司发布学区房虚假广告构成违约，赔偿于X经济损失50000元。2.本案诉讼费用由xx公司承担。一审法院认定事实：于X与xx公司于2014年11月29日网签《商品房买卖合同》，2014年12月29日进行《商品房买卖合同》合同备案，2014年12月20日签订文本《商品房买卖合同》，合同约定于X购买位于柳州市房屋一套。房屋建筑面积120.94平方米，套内建筑面积93.89平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10230.56元，总金额960547元。于X按照合同约定向xx公司支付了购房款，xx公司在商品房销售过程中适用登报、墙体广告的方式对涉案商品房所处的位置、环境、资源进行广告宣传：其中2014年9月26日《柳州晚报》刊登内容：“xx公司华城12#中央楼王收官在即，此次收官之作更意味着xx公司房源的告急!随着大商业开业的临近，房源更加紧迫……更值得一提的是，项目即将与柳州文华中学签约打造最强文脉社区，孩子大未来即将在此起步”;2014年11月7日《柳州晚报》刊登内容：xx公司华城创“一站式”无忧教育体系，坐拥文华中学最优质教育资源，与柳州最美大学广西科技大学仅一路之隔;2014年11月13日《南国今报》刊登内容：xx公司华城二期“坐拥景行小学潭中XX、文华中学以及柳州高中等最顶级教育资源，成就下一代更高未来”;2014年11月14日、11月18日、11月21日《柳州晚报》刊登内容为：“xx公司华城二期坐拥景行小学潭中XX、文华中学以及柳州高中最顶级教育资源，成就下一代更高未来”;2015年4月3日、5月29日《柳州晚报》刊登内容为：“学区之霸xx公司房王，xx公司业主子女就读景行小学、文华中学”;5月22日、5月28日《柳州晚报》刊登内容为：“xx公司华城周围环伺景行小学(潭中XX)、文华中学等名校，坐享优质学区资源……xx公司华城业主子女可入读这两所学校”;2015年4月12日至2015年7月20日，xx公司通过1栋公寓楼外墙上制作发布内容为：“柳州xx公司广场，学区之霸、xx公司房王，就读景行小学、文华中学”户外广告。于X按照合同约定向xx公司支付了购房款，涉案房屋于2015年9月24日竣工验收，现已交付于X使用。

涉案房屋交房后实现的学区与xx公司售房宣传的学区并不相符。2015年和2016年度，柳州市城中区xx公司广场所在的学区为柳州市第十二中学教育集团文昌校区(柳州市第十六中学原校址)和景行小学潭中XX，2017年和2018年度学区为柳州市第十二中学教育集团文昌校区(柳州市第十六中学原校址)和文韬小学。2018年1月8日，柳州市工商行政管理局作出《柳工商处字(2017)607号行政处罚决定书》，查实内容如下：xx公司于2015年4月12日委托柳州市XX公司在1栋公寓楼外墙上制作发布了内容为：“学区之霸xx公司房王，就读景行小学、文华中学”的户外广告1幅。经到柳州市教育局和城中区教育局核实得知，2015年和2016年度，柳州市城中区xx公司广场所在的学区为柳州市第十二中学教育集团文昌校区(柳州市第十六中学原校址)和景行小学潭中XX，学区划分和适龄学生入学就读的实际情况与xx公司于2015年4月到9月期间发布的上述户外广告所宣传“学区之霸，xx公司房王，就读景行小学、文华中学”内容并不相符。尽管xx公司提供了柳州市城中XX关于开展2016年义务教育段适龄儿童生源情况调查的函》(复印件)中有“我区将根据生源情况，安排柳州xx公司广场业主子女于2016年秋季在优质教育学区(柳州市景行小学教育集团，柳州市文华中学或柳州市第十二中学)入学”等文字表述，提及了将根据生源情况，安排柳州xx公司广场业主子女在文华中学或柳州市第十二中学等学校入学。但是上述《关于开展2016年义务教育段适龄儿童生源情况调查的函》并不是公布学区划分的最终结果的相关文件。2015年至今，柳州市城中区XX也未将柳州xx公司小区划入文华中学学区。xx公司根据上述《关于开展2016年义务教育段适龄儿童生源情况调查的函》，在2016年学区最终划分结果公布前就委托广告公司发布了上述户外广告，其广告内容与柳州市城中区xx公司广场所在的学区为柳州市第十二中学教育集团文昌校区实际情况并不相符。2015年9月24日1栋公寓楼竣工验收完毕，上述广告在外墙拆除时同时拆除，经xx公司确认，上述广告拆除时间约为2015年7月20日。xx公司上述行为违反了《中华人民共和国广告法》(1995年2月1日起施行)第四条“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”和《房地产广告发布暂行规定》第十八条“房地产广告不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”的规定，属发布虚假违法房地产广告的违法经营行为。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国广告法》(1995年2月1日起施行)第三十七条以及《房地产广告发布暂行规定》第二十一条的规定，柳州市工商管理局作出：责令xx公司立即停止发布上述虚假违法广告，并对xx公司的违法行为作出处罚：罚款16335元，上缴国库。

于X认为其作为购房者，xx公司发布虚假广告的行为造成其经济损失，故酿成本诉。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，于X主张xx公司存在虚假宣传的违约行为，向法院提交了xx公司刊登宣传广告的《柳州晚报》《南国今报》《行政处罚决定书》证明其主张。xx公司辩称，其不存在虚假宣传，xx公司提交柳州市城中区XX《关于开展2016年义务教育段适龄儿童生源情况调查的函》，欲证明城中教育局与xx公司达成过框架协议，xx公司发布的广告并非虚假广告，不构成违约。该院认为，尽管该份《关于开展2016年义务教育的适龄儿童生源情况调查的函》中提及将根据生源情况，安排柳州xx公司广场业主子女在文华中学或柳州市第十二中学等学校入学，但是《关于开展2016年义务教育的适龄儿童生源情况调查的函》并不是公布学区划分的最终结果的相关文件，且2015年至今柳州市城中区XX也未将柳州xx公司广场小区划入文华中学校区，因此xx公司在2016年学区最终划分结果分布前就委托媒体报社、广告公司发布柳州xx公司广场小区学区广告，其广告内容与2016年、2017年、2018年学区划分的实际情况均不相符，其行为属发布虚假违法房地产广告的违约经营行为，存在虚假宣传的事实。关于Xx公司进行学区虚假广告时间认定问题。关于虚假广告开始的时间，于X主张xx公司从2014年3月开始楼盘销售时已经开始进行虚假宣传，但是根据于X提交的证据：售楼宣传单均系打印件，也没有时间的记载，且xx公司对该证据的真实性不予认可，故该院对该份证据不予采信。于X提交的报纸，刊登有关于涉案房屋教育资源的广告最早的是2014年9月26日《柳州晚报》，广告内容：“xx公司华城12#中央楼王收官在即，此次收官之作更意味着xx公司房源的告急!随着大商业开业的临近，房源更加紧迫……更值得一提的是，项目即将与柳州文华中学签约打造最强文脉社区，孩子大未来即将在此起步。”该份证据没有明确学区，仅是阐述项目即将与柳州文华中学签约打造最强文脉社区，故不能认定为虚假广告。2014年11月7日、11月13日、11月14日、11月18日、11月21日五份报纸刊登的内容是“坐拥景行小学潭中XX、文华中学以及柳州高中等最顶级教育资源，成就下一代更高未来”，以上广告内容也没有明确涉案房屋的学区问题，故也不能认定为关于涉案房屋学区的虚假广告。2015年4月3日、2015年5月29日《柳州晚报》共两份，登载内容为“学区之霸xx公司房王，xx公司业主子女就读景行小学、文华中学”广告字样，2015年5月22日、5月28日《柳州晚报》两份，刊登内容为：“xx公司华城周围环伺景行小学(潭中XX)、文华中学等名校，坐享优质学区资源……xx公司华城业主子女可入读这两所学校”广告字样明确涉案房屋学区，并承诺xx公司业主子女可就读景行小学、文华中学，故构成学区虚假广告。因此该院综合以上证据将xx公司进行虚假广告的起始时间认定为2015年4月3日。关于于X与xx公司达成《商品房买卖合同》合意的时间点认定的问题。于X主张双方签订合同的时间以书面合同上记载的时间为准。xx公司提出应当以认购协议书或网签购房时间为准。该院认为，业主与xx公司签订的认购协议书并非双方最终达成的购房合意，故该院不予采纳以认购协议书签订的时间作为业主与xx公司达成《商品房买卖合同》合意的时间。而根据签订《商品房买卖合同》的具体流程：先由业主与房开公司对《商品房买卖合同》进行网络签订，再打印纸质合同进行书面签订，再对合同进行备案，部分书面合同签订时间与合同备案的时间一致，部分书面合同有迟延至缴纳税费时再填写时间的情况。本案中，于X与xx公司于2014年11月29日网签购房，2014年12月29日进行合同备案，书面合同签订的时间为2014年12月20日，该院考虑到业主与xx公司达成购房合意的具体时间是否在xx公司虚假广告的时间段内是业主购房时有无受到xx公司虚假广告影响判断的主要依据，而能真实反映双方达成购房合意的时间点应当是双方最初达成《商品房买卖合同》合意的时间，故本案对于X的主张不予采纳，该院认定于X与xx公司达成《商品房买卖合同》合意的时间为网签购房时间，即2014年11月29日。关于Xx公司的违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本案情况，xx公司为促销房屋发布广告：“学区之霸，xx公司房王，xx公司业主子女就读景行小学、文华中学”，该广告文字的内容构成具体确定的说明和允诺，但是由于于X与xx公司达成《商品房买卖合同》合意的时间不在xx公司进行虚假广告的时间段内，故xx公司的虚假广告并未对双方订立商品房买卖合同产生重大影响，且于X也没有证据证明在其购房时xx公司向其发出关于涉案房屋学区内容具体确定的说明和允诺，故于X应当承担举证不能的责任。综上，于X主张xx公司承担涉案房屋学区虚假广告的违约责任没有事实法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回于X的诉讼请求。案件受理费1050元(于X已预交)，由于X负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院在说理部分一并予以评述。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：上诉人与被上诉人达成买卖合同的合意时间是否在被上诉人进行学区虚假广告的时间段内。首先，确认被上诉人进行学区虚假广告的起始时间。上诉人提供的证据中只有2015年4月3日、2015年5月29日《柳州晚报》及2015年5月22日、5月28日《柳州晚报》的广告字样明确涉案房屋学区，并承诺xx公司业主子女可就读景行小学、文华中学，故构成学区虚假广告。因此，一审法院认定被上诉人进行虚假广告的起始时间为2015年4月3日并无不当，应予维持。至于上诉人称2014年9月26日、2014年11月7日、13日、14日、18日、21日《柳州晚报》《南国今报》等报纸涉及学区虚假广告，对此本院认为，被上诉人在其广告用词中虽有可能引人联想的字样，但并未明确涉案房屋的学区，故本院对其主张不予采纳。其次，上诉人主张上诉人与被上诉人达成买卖合同的合意时间为书面签订时间即2014年12月20日，但即便以书面签订合同的时间作为双方合意时间亦是发生在被上诉人进行虚假广告的最初时间即2015年4月3日之前，显然上诉人的购房行为并非受到被上诉人发布虚假广告的影响。综上，上诉人与被上诉人达成买卖合同的合意时间不在被上诉人进行学区虚假广告的时间段内，故一审法院不支持其诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人于X的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元(上诉人于X已预交)，由上诉人于X负担。本判决为终审判决。

审判长　　李　佳

审判员　　黄智文

审判员　　赵XX

二〇一九年四月二十二日

法官助理覃XX代

书记员　　刘XX