赵XX与张XX李X所有权纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院民事判决书

　　(2018)渝05民终4841号

　　上诉人(原审被告)：赵XX，男，汉族，1951年2月9日出生，住重庆市九龙坡区。

　　委托诉讼代理人：刘XX，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：金先哲，北京XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：张XX，男，汉族，1963年6月28日出生，住重庆市江北区。

　　委托诉讼代理人：黄X，重庆XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：李X，女，汉族，1963年10月22日出生，住重庆市江北区。

　　委托诉讼代理人：黄X，重庆XX律师。

　　上诉人赵XX与被上诉人张XX、被上诉人李X所有权纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初13303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人赵XX及委托诉讼代理人刘XX、金先哲，被上诉人张XX、李X的共同委托诉讼代理人黄X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　赵XX上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定“涉诉房屋为通向二层写字间临街的唯一楼梯间”错误。涉诉房屋系门面性质，非楼梯间公共通道，系未经设计变更批准的违章建筑，应当撤除。《房屋买卖合同》明确了交易标的是2楼，不包括1楼门面，《房屋买卖合同补充条款》再次确认了上诉人对8号门面20.74平方米的所有权，被上诉人对其内仅5平方米楼梯间空间的通行权。两证合一是国家政策，上诉人向被上诉人索要被拒绝，才依法挂失办理两证合一。二、一审判决适用法律错误。一审判决继续履行合同错误，双方房屋买卖合同早已终止，被上诉人的请求已过诉讼时效，应当败诉。被上诉人不能因《房屋买卖合同补充条款》之约定取得产权，进而确权。补充条款第二条应解释为保障该门面的实际通行权，对赵XX房产所有权的限制。

　　张XX、李X辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，没有不当之处。上诉人的上诉理由均不成立：第一，一审经双方核实涉案房屋不存在违章建筑，双方在签订协议时已经形成该现状。第二，涉案门面与附8号即2楼是一个整体，双方在签订房屋买卖合同时明确了当初卖房的标的为180号附8号的门面及写字间。第三，因双方约定1楼门面对被上诉人来讲仅仅是作为上二楼的通道，楼梯间下面的位置约定由上诉人使用，双方约定20.74平方米过户到上诉人名下，由上诉人保管房屋产权证，被上诉人保管土地使用证，且被上诉人付清了全款。上诉人挂失后自行办理两证合一，且未和被上诉人说过。第四，上诉人对买卖合同条文解释断章取义，偷换概念，买卖合同约定明确，上诉人如果出售180号附7号门面，被上诉人有同等价格的优先购买权，如果8号门面归上诉人所有，就不存在只有7号门面有优先购买权，因为8号门面才是被上诉人上楼的唯一通道。第五，关于诉讼时效，原买卖合同没有约定履行期，被上诉人有权随时要求上诉人履行。

　　张XX、李X向一审法院起诉请求：赵XX将位于重庆市九龙坡区XX附8号20.74平方米的门面过户到张XX、李X名下;本案的诉讼费由赵XX承担。

　　一审法院认定事实：2003年4月28日，张XX、李X作为乙方与赵XX作为甲方双方签订《房屋买卖合同》，约定张XX、李X以XXX元的价格购买赵XX所有的位于重庆市九龙坡区XX附8号建筑面积20.74平方米的门面及1192.86平方米的写字间，约定了交易房屋的房产证为《房权证100字第214601号》，《房权证100字第214601号》载明的信息显示房屋所有权人为赵XX，房屋状况为建筑面积20.74平方米的门面及1192.86平方米的写字间。合同第五条第(三)款约定：“因本合同中，石小路180号附8号，楼梯间20.74平方米门面，与石小路180号附7号门面相连，原都属于甲方所有，现甲方将石小路180号附8号2楼卖给乙方。经甲乙双方协商，乙方同意，保持楼梯间20.74平方米门面。甲方石小路180号附7号门面占面积与乙方石小路180号附8号上二楼的踢塔步的面积，照原样永远不变，甲乙双方各占的面积就归谁所有权。但当甲方出售石小路180号附7号门面时，首先以市场同等条件价格满足乙方。”

　　合同签订后，张XX、李X陆续支付赵XXXXX元购房款，赵XX将张XX、李X所购买的前述房屋的二楼写字间的产权过户至张XX、李X名下。2003年11月10日，赵XX取得《房权证100字第***号》产权证，该产权证将位于重庆市九龙坡区XX附8号建筑面积20.74平方米的第一层门面登记在赵XX名下。2003年12月10日，赵XX取得高新变更国用字第***号《中华人民共和国国有土地使用证》，该证载明石小路180号附8号第一层门面的土地使用者为赵XX。2003年12月29日，张XX、李X、赵XX签订《房屋买卖合同补充条款》，约定“根据2003年4月28日甲乙双方签订的房屋买卖合同(房权证100字第***号、土地证号九区国用98字第***号)条款约定(详细条款内容见正式合同)。因石小路180号附8号楼梯间20.74平方米门面与石小路180号附7号门面相连，分割困难。双方约定，甲乙双方各占的面积就归谁所有权，产权证、国土证过户在赵XX一人名下。凡今后房地产发生转移、变更、设定他项权利等，双方均应认可。双方约定该20.74平方米门面(楼梯间)房屋产权证由赵XX保管，国有土地使用证由张XX保管。”补充协议签订后，赵XX将高新变更国用字第200XXXX9997号《中华人民共和国国有土地使用证》交与张XX、李X。2014年3月18日，赵XX在房屋登记管理部门办理遗失补正变更登记(房地)，2014年3月25日，赵XX领取了重庆市九龙坡区XX附8号第一层20.74平方米门面的114房地证2014字第***号《产权证》，该《产权证》为涉诉房屋原产权证和国有土地使用证二证合一，载明权利人为赵XX，张XX、李X陈述其在2016年才知晓赵XX的此项行为。

　　另查明，涉诉房屋为通向二层写字间临街的唯一楼梯间，张XX、李X使用该楼梯通往二层，楼梯的下方空间由赵XX在使用，张XX、李X陈述楼梯下方空间是经其同意由赵XX使用。涉诉房屋现无抵押、无查封。

　　一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张XX、李X、赵XX双方所签《房屋买卖合同补充条款》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方之间的买卖关系应为合法有效，双方均应遵守合同相关约定。双方在《房屋买卖合同》中对张XX、李X所购的房屋基本情况明确载明为位于重庆市九龙坡区XX附8号建筑面积20.74平方米的门面及1192.86平方米的写字间，同时还明确写明了产权证为《房权证100字第***号》，该证载明房屋状况为建筑面积20.74平方米的门面及1192.86平方米的写字间，据此一审法院认为，双方买卖合同中的标的物应为位于重庆市九龙坡区XX附8号建筑面积20.74平方米的门面，本案的诉争房屋应为合同标的物，故对赵XX辩称双方合同中不包括涉诉房屋的辩称，一审法院不予采信。

　　张XX、李X、赵XX双方签订《房屋买卖合同补充条款》约定“因石小路180号附8号楼梯间20.74平方米门面与石小路180号附7号门面相连，分割困难。双方约定，甲乙双方各占的面积就归谁所有权，产权证、国土证过户在赵XX一人名下。凡今后房地产发生转移、变更、设定他项权利等，双方均应认可。双方约定该20.74平方米门面(楼梯间)房屋产权证由赵XX保管，国有土地使用证由张XX保管。”赵XX因在使用该楼梯间下方空间，赵XX据此辩称其应当依补充协议享有涉诉房屋的产权，一审法院对此不予采信。首先，双方补充协议签订时，涉诉房屋的产权证及土地证登记的权利人均为赵XX，依证登记所载，赵XX已经享有了涉诉房屋所有权，若赵XX为真实的权利人，其无需再与张XX、李X达成补充协议约定“甲乙双方各占的面积就归谁所有权”;其次，双方约定并且实际已将涉诉房屋的国有土地使用证交与张XX、李X保管，张XX、李X称此系为了限制赵XX擅自处分涉诉房屋，因双方签订的合同中包括了涉诉房屋，张XX、李X已经支付了对价，但该房屋登记在赵XX名下，张XX、李X称其以持有国有土地使用证来保障自身对涉诉房屋享有的权利，张XX、李X的陈述更为合理，若双方均明确该房屋归赵XX享有所有权，赵XX无需将其房屋土地证交与张XX、李X，张XX、李X也无必要持有该房屋国有土地使用证;第三，赵XX辩称张XX、李X通往二层房屋必须经涉诉房屋通行，张XX、李X持有该国有土地使用证是保障其对该房屋的使用权，但涉诉房屋系临街通往二层的唯一通道，依照法律规定一方必须在相邻一方使用的土地上通行的应当予以准许，张XX、李X已经有法定的权利使用该房屋通行，其无必要再持有国有土地使用证来保障自身的通行权;最后，假使赵XX实际拥有涉诉房屋的所有权，其在2014年办理两证合一时，可理所当然的要求张XX、李X提供国有土地使用证而去登记机关办理，但其在办新证时未告知张XX、李X，同时隐瞒真实情况向登记机关以遗失补办的方式办理新的房地证，赵XX的此行为与常规不符。综上，一审法院认为赵XX陈述其对涉诉房屋享有所有权不符合常理，一审法院依据高度盖然性原则采信张XX、李X陈述，赵XX使用涉诉房屋楼梯间下方空间系经过张XX、李X同意，其并不能因此而取得房屋的所有权，张XX、李X已经履行完支付房款的义务，可以依合同取得涉诉房屋的所有权，现该房屋登记在赵XX名下，房屋无查封抵押等限制过户的情形，张XX、李X请求赵XX过户该房屋，一审法院予以支持。赵XX辩称张XX、李X的请求已经超过诉讼时效，一审法院认为，张XX、李X请求赵XX办理过户登记系准物权行为，其不应受时效限制，故对赵XX的此项辩称，一审法院亦不予采信。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：被告赵XX在本判决生效后10日内将位于重庆市九龙坡区XX附8号第一层门面过户至原告张XX、李X名下。一审案件受理费3650元，由被告赵XX负担。

　　本案二审期间，上诉人赵XX向本院举示了2003年10月15日赵XX重庆市房屋所有权登记申请书，申报说明载明：兹有赵XX有一套房屋门面、写字间座落九龙坡区XX，第二层通过测绘队分割后卖给李X，留下第一层门面20.74给赵XX，特此办理变更登记。证明当时办理过户手续时卖的只是第二层，没有第一层。

　　被上诉人张XX、李X质证后认为，对该证据的真实性予以认可，但该证据是赵XX单方向房管部门进行的申请，并不能说明赵XX没有与上诉人私下达成买卖协议，而该申请更进一步印证了双方在2013年12月29日签订补充协议的必要性，以及双方在2013年10月28日签订的房屋买卖合同第五条第三项中的约定，仅仅是附7号属赵XX所有。

　　本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据双方于2003年签订的《房屋买卖合同》第二条约定，房屋和土地的基本情况：房屋座落在重庆市九龙坡区XX附8号，20.74平方米门面和1192.86平方米写字间;第三条约定，成交价格及其他费用：本合同第二条所列房屋和土地的成交价格为人民币280万元……;第五条第(三)款约定，因本合同中，石小路180号附8号，楼梯间20.74平方米门面，与石小路180号附7号门面相连，原都属于赵XX所有，现赵XX将石小路180号附8号2楼卖给张XX、李X。经双方协商，张XX、李X同意，保持楼梯间20.74平方米门面。赵XX石小路180号附7号门面占面积与张XX、李X石小路180号附8号上二楼的踢塔步的面积，照原样永远不变，双方各占的面积就归谁所有权。但当赵XX出售石小路180号附7号门面时，首先以市场同等条件价格满足张XX、李X。根据上述合同约定，标的物座落在重庆市九龙坡区XX附8号，包括20.74平方米门面和1192.86平方米写字间。同时双方在合同第五条第(三)款中又约定“石小路180号附8号，楼梯间20.74平方米门面，与石小路180号附7号门面相连，原都属于赵XX所有，现赵XX将石小路180号附8号2楼卖给张XX、李X”可以明确因附8号楼梯间20.74平方米门面与附7号门面相连，赵XX仅将180号附8号2楼卖给张XX、李X。结合双方在合同履行过程中，张XX、李X仅将180号附8号2楼1192.86平方米的房屋产权转移登记至自己名下，同意将180号附8号20.74平方米的门面登记在赵XX名下，可以认定赵XX未将180号附8号20.74平方米的门面出售给张XX、李X，仅仅是保留了张XX、李X对上8号二楼踢塔步的通行权。现张XX向法院起诉，要求将180号附8号20.74平方米的门面过户到自己名下不符合双方合同约定。

　　综上所述，上诉人赵XX的上诉请求成立。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：

　　撤销重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初13303号民事判决;

　　驳回张XX、李X的全部诉讼请求。

　　一审案件受理费3650元，二审案件受理费7300元，均由张XX、李X负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　周XX

　　审判员　　倪XX

　　审判员　　秦　敏

　　二〇一八年十一月一日

　　法官助理陈XX

　　书记员孙X