关XX与苏XX、李XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 　

　　关XX与苏XX、李XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　四川省富顺县XX

　　民 事 判 决 书

　　(2018)川0322民初3060号

　　原告(反诉被告)：关XX，女，1974年9月8日出生，住四川省富顺县。

　　委托诉讼代理人：刘晓军，四川XX律师。

　　被告(反诉原告)：苏XX，女，1976年9月4日出生，住四川省富顺县。

　　委托诉讼代理人：韦从谋，四川XX律师。

　　被告(反诉原告)：李XX，男，1975年2月28日出生，住四川省富顺县。

　　原告关XX与被告苏XX、李XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，被告苏XX、李XX于2018年9月26日向本院提出反诉，本院受理后，对两案公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)关XX及其委托诉讼代理人刘晓军，被告(反诉原告)苏XX的委托诉讼代理人韦从谋和被告(反诉原告)李XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告关XX向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同;2.二被告连带偿还原告购房定金20,000元;3.二被告连带向原告支付违约金80,680元。事实和理由：2018年5月28日，原告通过“富达房屋中介”购买了被告苏XX所有的坐落于富顺县富世镇富州大道中段380号27栋1单XX(产权证号为201XXXX4532号，地号：XXX号，建筑面积108.94平方米)的住房一套。签订房屋买卖合同时，被告李XX向原告出具承诺书，因其与被告苏XX系兄妹关系，被告苏XX委托被告李XX收取购房定金，如发生违约责任和经济赔偿，由被告李XX承担。被告李XX代被告苏XX签订了《房屋买卖合同》，并收取了定金20,000元。合同约定：房屋价款为806,800元，2018年6月12日前，被告将房屋交付原告后，原告将房屋余款786,800元交付被告，房屋违约金按总房款的10%计算(不含定金)。合同签订后，原告按约将余款备足，但二被告未按约将房屋腾空交付原告，原告多次催促二被告履行合同，均被拒绝，原告现要求被告退还定金并支付违约金。

　　被告苏XX辩称，双方签订房屋买卖合同和收取原告20,000元定金是事实，双方在履行合同中，被告并未违约。签订合同时，原告明知购买的房屋被告已对外出租，合同签订后，被告已及时收回对外出租的房屋，准备交付原告。2018年6月14日，原告以电话方式通知被告不再购买案涉房屋，所以原告已构成根本性违约，应当由原告承担违约责任并继续履行合同。

　　被告李XX辩称，除与被告苏XX的意见一致外，补充说明，原告曾带他人购买诉争房屋，但被李XX拒绝，原告有要求被告赔偿违约金的意图。

　　反诉原告苏XX、李XX提出反诉请求：反诉被告向反诉原告支付违约金80,680元。事实和理由：双方于2018年5月28日签订的《房屋买卖合同》约定，反诉被告需在2018年6月12日前支付房屋首付款786,800元，后补充约定在房主搬家后双方办理公证委托后才付此首付款，此后双方未约定搬家时间。2018年6月14日，反诉被告以反诉原告没有搬家为由电话通知反诉原告终止合同，并要求反诉原告退还定金和承担违约金。合同签订后，反诉原告于2018年6月20日把房屋清理完毕，但反诉被告明确告知反诉原告不买了。反诉被告的行为已构成违约，反诉被告应当向反诉原告支付违约金，反诉被告支付的定金也不应退还。

　　反诉被告关XX辩称，反诉被告购买该房屋是为了用于儿子结婚。双方签订的《房屋买卖合同》明确约定反诉原告应当在2018年6月12日前搬家，反诉被告才支付余款786,800元。2018年6月12日前，反诉被告就反复提醒反诉原告必须在6月12日前搬家腾出房屋，反诉原告置之不理，其反诉状中也陈述是在6月20日才搬家。反诉原告没有及时搬家，存在违约行为，反诉被告不应当承担违约责任。

　　本院经审理查明事实如下：2018年5月28日，苏XX作为卖方与关XX作为买方签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定：房屋价款为806,800元;关XX于2018年5月28日前向苏XX交付定金20,000元。另约定付款方式为：“付款方式是在房主搬家后双方办理公证委托后付此首付款”“买方于2018年6月12日前将房屋首付款786,800元直接付给卖方。若买方是采取按揭方式的，则剩余房款由银行按揭贷款支付，若银行最终批准的贷款额不足，买方应在收到经纪方通知后3个工作日内补交差额。”，约定的违约责任为：“以上协议，双方不得违约，任何一方违约，按总房款的10%即80,680元计算违约金给对方(不含定金)”。该合同由苏XX委托李XX与关XX签订，李XX向关XX出具了一份《承诺书》，承诺由李XX代收定金20,000元。同时，苏XX向中介机构工作人员说明，委托李XX代为收取定金。合同签订后，苏XX向中介机构工作人员表示，要求将交付房屋的时间变更为2018年6月20日，但未就此事与关XX达成一致意见。合同签订后，当日关XX即向苏XX交付了定金20,000元，该款项由李XX代为收取。此后，李XX与关XX就房屋交付事宜，产生纠纷，双方未能达成一致意见。同年8月，李XX表示因房价上涨，要求案涉房屋房价上涨为830,000元，双方为此未能达成一致意见。关XX就卖房事宜与苏XX协商时，苏XX表示卖房事宜已交由李XX处理。

　　另查明，关XX与苏XX签订《房屋买卖合同》时，苏XX将案涉房屋出租给邓XX，双方的租赁期限为2016年12月10日至2018年12月9日。2018年6月24日，苏XX尚未将案涉房屋腾退交付给关XX。

　　诉讼中，关XX表示，不愿再购买案涉房屋。苏XX和李XX表示，李XX系苏XX姐夫，苏XX长期在外地，因此委托李XX代为出售房屋，苏XX认可李XX代自己签订《房屋买卖合同》。李XX自述，案涉房屋收回后，是2018年6月25日通知关XX去收取房屋，本案中若苏XX要承担责任，自己愿意与苏XX共同承担。

　　上述事实有以下证据予以证明：关XX、苏XX、李XX的身份证复印件、《房屋买卖合同》、李XX出具的承诺书、房屋产权证复印件、收条、照片、证人杨某的证言和关XX、何XX、苏XX、李XX相互的微信聊天记录予以证明。对何XX出具的说明，实际为一份证人证言，因其未出庭作证，对该说明，本院不予采信。

　　本院认为，关于关XX与李XX代苏XX签订的《房屋买卖合同》是否应当解除的问题。从本案审理的情况可知，关XX与苏XX签订的《房屋买卖合同》虽由李XX代苏XX签字，但苏XX对李XX代自己签订合同的行为予以认可，该《房屋买卖合同》合法有效。双方在签订合同后，关XX向李XX和苏XX支付了20,000元定金。此后，双方就房屋的交付、价款等问题，不断进行协商，均未达成一致意见。双方已经以自己的实际行为表示不再履行原《房屋买卖合同》，应当视为双方已合意对原《房屋买卖合同》进行解除。苏XX应当向关XX退还定金20,000元，由于李XX自愿与苏XX共同承担责任，不违反法律规定，故关XX要求苏XX和李XX共同退还定金20,000元的诉讼请求本院予以支持。

　　关于关XX和苏XX、李XX是否应当承担违约责任的问题。本案中关XX与苏XX签订的《房屋买卖合同》，李XX是受苏XX委托，代苏XX在合同上签字。故合同的主体仍是关XX和苏XX，李XX的行为法律后果，应由苏XX承担。因此李XX要求关XX承担违约责任，并无事实和法律依据，对李XX要求关XX支付违约金的反诉请求本院不予支持。从关XX和苏XX签订的《房屋买卖合同》可知，双方约定为：“房主搬家后双方办理公证委托后付此首付款。”由于双方约定的房屋交付时间是2018年6月12日，但到期后，苏XX未向关XX交付房屋。苏XX虽提出在合同签订之初，就要求在2018年6月20日交付房屋，但未提交证据证明双方就交付房屋的时间的变更达成了一致意见。李XX陈述案涉房屋在2018年6月25日已经腾退完毕并要求交付房屋，但未提交证据予以证明，对李XX的该抗辩理由本院不予采信。从苏XX和李XX的聊天记录可知，双方此后就房屋价款也进行了变更，但也未达成一致意见。李XX虽表示该价格是苏XX另外找人购买房屋协商的价格，但未提交证据予以证明，对李XX的该抗辩主张本院亦不予采信，因此，苏XX应当承担违约责任。诉讼中，苏XX也要求本院对违约金进行调整，由于关XX未提交证据证明其实际损失，其损失仅为定金20000元的资金占用利息，因此违约金应当自约定的交付房屋的次日起至返还定金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息上浮30%计算。李XX自愿与苏XX共同承担责任，不违反法律规定，故该违约金由苏XX和李XX共同负担。本案中，苏XX未提交证据证明关XX存在违约行为，应当自行承担举证不能的法律后果，因此对苏XX要求关XX承担违约金的反诉请求本院不予支持。

　　综上所述，对原告关XX的诉讼请求，本院部分予以支持;对反诉原告苏XX、李XX的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)第二十九条的规定，判决如下：

　　一、解除原告(反诉被告)关XX与被告(反诉原告)李XX代被告(反诉原告)苏XX于2018年5月28日签订的《房屋买卖合同》;

　　二、限被告(反诉原告)苏XX、李XX在本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)关XX房屋定金20,000元;

　　三、限被告(反诉原告)苏XX、李XX在本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)关XX支付违约金(违约金的计算方式为：自2018年6月13日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以本金20,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止)

　　四、驳回原告(反诉被告)关XX的其他诉讼请求;

　　五、驳回反诉原告(被告)苏XX、李XX的反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费2,314元，减半收取计1,157元，由本诉原告关XX负担927元，本诉被告苏XX、李XX负担230元;反诉案件受理费1,818元，减半收取计909元，由反诉原告苏XX、李XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。

　　审判员　　董XX

　　二〇一九年一月三十一日

　　书记员　　宋XX

　　附相关法条：

　　《中华人民共和国合同法》

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

　　(一)债务已经按照约定履行;

　　(二)合同解除;

　　(三)债务相互抵销;

　　(四)债务人依法将标的物提存;

　　(五)债权人免除债务;

　　(六)债权债务同归于一人;

　　(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

　　第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

　　最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)

　　第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。