中止法院对房屋的查封状态

　　段某某与昆山某某综合物流港发展有限公司、江苏某某某物流中心有限公司、昆山XX公司其他案由执行裁定书

　　苏州市中级人民法院

　　执行裁定书

　　(2019)苏05执异27号

　　案外人：段XX，女，1989年12月26日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。

　　委托诉讼代理人：张X，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：孙磊，上海XX律师。

　　申请人：昆山XX公司,住所地江苏省昆山市。

　　法定代表人：徐X。

　　委托诉讼代理人：赖XX，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：刘XX，广东XX律师。

　　被申请人：江苏XX公司,住所地江苏省昆山市。

　　法定代表人：徐XX。

　　被申请人：昆山XX公司,住所地江苏省昆山市。

　　法定代表人：徐X。

　　在本院执行昆山XX公司(以下简称XX公司)与江苏XX公司(以下简称江苏XX公司)、昆山XX公司(以下简称昆山XX公司)仲裁程序中的财产保全一案中，案外人段XX对本院查封的江苏XX公司名下位于昆山市陆家合丰西XX房屋(以下简称涉案房屋)，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

　　XX公司与江苏XX公司、昆山XX公司仲裁程序中的财产保全一案，本院于2018年9月30日作出(2018)苏05财保76号民事裁定：冻结被申请人江苏XX公司、昆山XX公司名下银行资金302XXXX6675.06元或查封其相应价值的其他财产。根据XX公司的申请，本院于2018年10月23日向昆山市不动产登记中心送达上述裁定及(2018)苏05执保171号协助执行通知，对包括涉案房屋在内的不动产进行了轮候查封登记。

　　案外人段XX针对上述执行标的提出异议称，撤销对本人昆山市陆家合丰西XX房屋的保全措施。事实和理由：段XX于2017年12月24日与江苏XX公司签订了《白杨湾国际公馆房屋订购单》，约定段XX定购江苏XX公司4号楼316室。2018年1月20日，段XX向昆山XX公司支付了8万元团购服务费，收款事由为4#316工程抵押款，该款项不计入签约房价。2018年1月28日，段XX与江苏XX公司签订了合同编号为201XXXX1821的商品房购销合同，该合同约定：江苏XX公司将其开发建设的昆山市陆家合丰西XX白杨湾物流中XX第4幢316号房卖给段XX。商品房总价为人民币268200元整，付款方式为分期付款，首付款120000元，余款人民币74100元于2019年1月20日支付，人民币74100元整于2020年1月20日付清。段XX已按约定支付房屋首付款，且预售合同已在有关部门登记备案。段XX在法院查封前已经和江苏XX公司签订了合法有效的商品房买卖合同。该合同的签订并没有损害国家或者他人的利益，是有效的合同，并按合同约定支付相应的购房款，且在法院查封前已经合法占有房屋，贵院查封的上述房产应当属于段XX个人所有的合法财产，贵院的查封行为侵害了段XX的合法权益。特向贵院提出案外人执行异议，请贵院予以审查。

　　申请人XX公司称，无法确认段XX和江苏XX公司签订的《昆山市商品房购销合同》的真实性与合法性。根据段XX签订的《白杨湾国际公馆房屋订购单》，不符合交易习惯。房屋订购单中房屋总价为348200元，但双方签订的《昆山市商品房购销合同》中房屋价款却为268200元，前后存在矛盾。另外，段XX提出其支付了8万元团购费至昆山XX公司，其收款事项为工程抵押款，标明了4号楼316房，但不能确认该收据与涉案房屋有关，且根据双方签订的《昆山市商品房购销合同》，出卖人应当在2017年10月30日前交付房屋，但该合同的签订日期却为2018年1月28日，该日期之间相互矛盾。根据段XX提交的银行转账明细，段XX向白杨湾物流支付12万购房款项的日期为2018年1月20日，但双方签订的房屋购销合同的日期却晚于该日期，为2018年1月28日，与交易习惯不相符。段XX未按照《昆山市商品房购销合同》的约定支付全部价款，无法说明其支付的款项即为案涉的购房款项。段XX应于2019年1月20日支付价款74100元，而未见相对应的银行流水。段XX无法证明其对房屋过户手续未办理不存在过错。江苏XX公司于2016年将白杨湾公馆的房屋对外出售，大量购房人和江苏XX公司产生争议，大量购房人未能存在交付并于2017年2月至6月期间，到江苏XX公司进行了维权，在当地产生巨大影响。段XX在明知该房屋无法过户的情况下，仍与江苏XX公司签订涉案房屋的商品房购销合同，存在过错。段XX提交的微信聊天转账记录及支付宝转账记录未进行公证或电子证据固定，无法确定双方身份，无法确认段XX已实际占有使用涉案房屋。

　　被申请人江苏XX公司、昆山XX公司在本院异议审查期间未提交书面意见。

　　本院经审查查明：江苏XX公司(甲方)与段XX(乙方)签订了一份落款日期为2017年12月24日编号为XXX的《白杨湾国际公馆房屋定购单》载明，面积约53.64平方米，房号为4号楼316室，单价6500元整，总价348200元，定金2万元，乙方确保在2018年1月31日前签订《昆山市商品房购销合同》。

　　昆山XX公司向段XX出具了一份日期为2018年1月20日编号XXX的收据载明：交款单位段XX，收款方式POS、支付宝，人民币8万元，收款事由4#316工程抵押款。

　　江苏XX公司(甲方、卖方)与段XX(乙方、买方)签订了一份落款日期为2018年1月28日编号为201XXXX1821的《昆山市商品房购销合同》载明，出卖人以出让方式取得位于昆山市××、编号为××号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为320XXXX2011CR0034。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名白杨湾物流中XX，建设工程规划许可证号为建字第320XXXX1331325④号，施工许可证号为320XXXX13073002;买受人购买的商品房为现房，销售商品房批准机关为昆山市建设局，商品房销售许可证号为XXX，房号为第4幢316号房，合同约定建筑面积53.64平方米，单价每平方米5000元，总价为268200万元;首付款12万元整，余款7.41万元于2019年1月20日支付，7.41万元于2020年1月20日付清;出卖人应当在2017年10月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用;出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处盖有江苏XX公司合同专用章及段XX签名。

　　2018年1月20日，段XX通过其名下中国XX银行的账户POS交易消费12万元。江苏XX公司向段XX出具了一份日期为2018年1月23日编号004575的收据载明：付款人4#316段XX，人民币12万元，名称为收房款。

　　江苏XX公司(甲方)、江苏XX公司(甲方选聘的物业管理公司)及段XX(乙方)签订了一份落款日期为2018年7月17日的《昆山市前期物业管理委托合同》约定，乙方所购房屋基本情况地址为合丰西XX，坐落在4幢316室，江苏XX公司选聘江苏XX公司负责该物业区域的前期物业管理工作。江苏XX公司及段XX还签订了一份落款日期为2018年7月17日的《物业服务确认书》。

　　江苏XX公司向段XX出具了一份日期为2018年7月17日日编号XXX的收款收据载明：客户名称4#316户，物业管理费(2018.4月-2019.4月)1609元，垃圾清运费160.92元，电表费150元，建筑垃圾费350元，合计2270元。

　　段XX(委托方、甲方)与昆山XX公司(施工方、乙方)签订了一份落款日期为2018年4月1日编号为201XXXX0401的《装饰工程合同》载明：装饰施工地点为合丰西XX4#316室，工程90天自2018年4月1日起至2018年6月30日止，工程总造价2.6万元。昆山XX公司向段XX出具了一份日期为2018年8月30日编号XXX的收据载明：交款单位段XX，人民币2.6万元，收款事由装修费用。

　　昆山市自然资源和规划局于2019年4月28日出具的涉案房屋不动产产权登记信息查询结果证明，涉案房屋由本院于2018年10月23日设定查封登记。此外，无其他查封登记信息及抵押权登记信息。

　　段XX在本案审查过程中陈述，其与江苏XX公司签订《白杨湾国际公馆房屋定购单》是为了参加团购，获取购房优惠。涉案《昆山市商品房购销合同》中关于交付日期的约定早于签订日期系由于江苏XX公司的格式合同，其未能按照涉案《昆山市商品房购销合同》支付2019年1月20日的余款7.41万元系因获悉涉案房屋被法院查封而行使的不安抗辩权，并表示愿意将该余款付至法院。

　　本院认为，财产保全过程中,买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除保全的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

　　本案中，段XX与江苏XX公司签订的《昆山市商品房购销合同》落款时间为2018年1月28日，系本院查封之前，该合同载明了行政机关对于涉案房屋可以进行销售的相关批准信息。结合江苏XX公司向段XX出具了收款收据，与物业公司签订前期物业管理委托合同并支付物业管理费，段XX委托装饰公司进行装修的情况，段XX的银行流水及相应凭证等事实，本院对案外人在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、支付价款等事实予以认定;其次，双方在合同中约定的办理过户登记时间为2018年7月左右，本院查封时间为2018年10月，本院在异议审查过程中，未发现案外人存在知道或者应当知道涉案房屋存在权利限制，涉案房屋无法办理过户登记或者案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的情形。

　　申请人XX公司主张无法确认涉案《昆山市商品房购销合同》的真实性及合法性及段XX已实际占有使用涉案房屋的事实，并主张段XX对未办理过户登记存在过错。但XX公司未能对自己反驳段XX主张的事实提供相应的证据加以证明，本院对其主张不予采纳。

　　综上所述，该执行标的符合中止执行的条件，申请执行人对中止执行裁定不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：

　　中止本院对江苏XX公司名下位于昆山市陆家合丰西XX房屋的执行。

　　如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

　　审判长 王蔚珏

　　审判员 水天庆

　　审判员 丁兵

　　二〇一九年五月二十四日

　　书记员 邹X