孔XX、任xx确认合同有效纠纷二审民事判决书

　　孔XX、任XX确认合同有效纠纷二审民事判决书

　　贵州省遵义市中级人民法院

　　(2018)黔03民终6630号

　　上诉人(原审原告)：孔XX，男，汉族，1982年10月16日出生，贵州省习水县人，

　　委托诉讼代理人：宋爱勇，贵州XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：任XX，女，汉族，1976年3月18日出生，贵州省习水县人。

　　委托诉讼代理人：钟XX，贵州XX律师。

　　第三人：任XX，男，汉族，1971年10月1日出生，贵州省习水县人。

　　上诉人孔XX因与被上诉人任XX、第三人任XX确认合同有效纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院(2018)黔0330民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔XX及其委托诉讼代理人宋爱勇，被上诉人任XX及其委托诉讼代理人钟XX，原审第三人任XX到庭接受询问，本案现已审理终结。

　　孔XX上诉请求：1、撤销贵州省习水县人民法院(2018)黔0330民初2486号民事判决，确认我与任XX签订的《房屋出售协议》有效;2、责令任XX限期搬出房屋，并按其居住时间给付我使用费;3、一、二审诉讼费由任XX承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。我与任XX签订的《房屋出售协议》的标的物是土地上的房屋所有权，而非宅基地使用权。我与任XX签订的《房屋出售协议》未违反法律法规强制性规定。《土地管理法》第六十四条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。但我是农村村民，只有一户宅基地，协议购买的房屋用于自住，没有购买宅基地，也不用于非农建设。国家政策只禁止城镇居民购买农村宅基地上的房屋，并未禁止向本集体经济组织成员之外的农村居民出售房屋。因此，我与任XX自愿签订的《房屋出售协议》有效，我按约支付了购房款，任XX向我交付了房屋，我有权占有房屋。任XX以法律所不允许的私人力量强制剥夺我的占有，我有权请求归还我对房屋的占有。

　　任XX辩称，案涉房屋是我先购买的，孔XX与任XX买卖房屋前，我就居住在房屋里面，我告诉孔XX该房屋是我已经购买的。请求驳回上诉，维持一审判决。

　　任XX述称，我修建房屋时，任XX拿出72,000元给我修建房屋，我后来将房屋一楼门面和三楼、四楼房屋全部出售给孔XX，任XX在三楼占有一套房屋。

　　孔XX向一审法院起诉请求：1、判令任XX立即搬出孔XX屋内，停止侵权行为;2、本案诉讼费由任XX承担。

　　一审法院认定事实：任XX与任XX系兄妹关系。2011年至2012年，任XX与其兄弟任XX将登记在其母亲陈XX的宅基地上的老房屋进行翻修。修建完成后，弟兄两人对该栋房屋进行了分配。2015年3月25日，任XX及其妻子丁X将分配时属于自己部分的房屋全部卖给了孔XX，并签订了《房屋出售协议》，协议内容为：一、甲方(任XX、丁X夫妇，下同)出售给乙方(孔XX，下同)的房屋范围及四至界址：第一楼(门面)与任XX各占一半(含地权在内，中墙直出)，东与任XX房屋连界，南与任XX房屋连界，西抵公路界，北与任XX房屋共基共壁为界。第三楼全部，东以本房后壁外墙为界，南与袁XX房屋连界，西以本房前壁外墙为界，北与李二房屋连界，第四楼全部，东以本房后壁外墙为界，南与袁XX房屋连界，西以本房前壁外墙为界，北与李二房屋连界;二、本房屋出售价为520,000元正，原乙方已付298,000元，下差222,000元在甲乙双方签订协议后，甲方在5天之内将一楼界隔好交给乙方，乙方搬家后5天之内一次性付清给甲方购房余款;三、本房屋由甲方在三个月负责按所出售面积及四至界址办理好宅基证交给乙方……六、在本房至出售之日前，涉及本房的担保贷款，甲方如有跟他人与本房屋抵押的债务，乙方概不承担，由甲方自行负责。协议签订后，孔XX分多次以转账、现金等方式支付了任XX50万元，并搬进了案涉房屋内居住。在进住时知道了任XX已居住在了案涉房屋第三楼的一套房屋内，双方遂产生纠纷，经调解未果，孔XX遂持上述诉请诉至法院。另查明，孔XX在大坡镇××××组有自己的宅基地。任XX在修建房屋时在其妹妹任XX处借款72,000元，因未及时还款，任XX遂于2014年2月8日出具了一张收条给任XX，内容为：今收到任XX交来购房款72,000元。

　　一审法院认为：要确认是否有侵权行为，首先要明确权属是否清楚。本案中，要确认任XX是否构成侵权，首先要明确涉案房屋的权属是否属于孔XX，要确认涉案房屋的权属，就要确认孔XX与任XX所签订的《房屋出售协议》是否有效。案涉房屋是任XX将其母亲陈XX的宅基地上的老房屋拆除后重新修建的房屋，而孔XX在其大坡镇××××组有属于自己的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十四条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”之规定，孔XX、任XX两户村民均只能拥有一户宅基地，另，宅基地属于农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营……”之规定，孔XX在购买任XX房屋时属于裕民村天星组，任XX属于大坡镇街道××街××组，孔XX与任XX也不属于同一集体经济组织，故，孔XX与任XX签订的《房屋出售协议》违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“有下列情形之一的，合同无效(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，该《房屋出售协议》属无效协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”之规定，孔XX与任XX签订的《房屋出售协议》自签订之日起就无法律效力，故孔XX并未取得本案案涉房屋的所有权属。因此，对其要求任XX立即搬出住在孔XX房屋内的侵权行为的诉请于法无据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回孔XX的全部诉讼请求。本案已减半收取的受理费30元，由孔XX负担。

　　本院二审期间，当事人未提供新证据。另查明，任XX属于城镇居民，系非农业家庭户口。

　　本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，本案争议的焦点为：1、孔XX与任XX签订的《房屋出售协议》是否因二人属于不同集体经济组织成员而无效;2、孔XX是否有权要求任XX搬离案涉房屋三楼一套房并支付居住费用。针对第一个争议焦点，本案中，孔XX户籍在大坡镇××××组，任XX户籍在大坡镇街道××街××组，双方签订《房屋出售协议》涉及的标的物房屋位于大坡镇街道××组。孔XX与任XX虽然不属于同一集体经济组织成员，但属于同一乡镇农村村民。2015年3月25日，孔XX与任XX签订《房屋出售协议》，并按约支付购房款后就搬入购买房屋实际居住至今，房屋所在村集体成员并未提出异议。孔XX的购房目的是自住，是解决自己及家庭成员的居住问题，在房屋所在村集体成员未提出异议的前提下，准许同一乡镇农村村民购买，既有利于保障农村村民处置自己财产的相对自由权利，也有利于保护农村村民在同一乡镇行政辖区内适当改变自己居住地的居住权利。且现行法律并未明令禁止同一乡镇不同村集体经济组织成员间以自住为目买卖农村房屋的行为。根据私法原理，法无禁止即可为。据此，本院认为孔XX与任XX之间签订的《房屋出售协议》有效。针对第二个争议焦点，由于任XX因建房向任XX借款72,000元，并出具内容为“今收到任XX交来购房款72,000元”的收条。任XX在孔XX与任XX签订《房屋出售协议》之前已经实际占有案涉房屋三楼一套房，孔XX对此事实明知。故，任XX在履行交付房屋义务时，仅交付了任XX占有房屋之外的其余房屋，对任XX占有的案涉房屋三楼一套房并未完成交付。因此，对案涉房屋三楼一套房而言，孔XX仅享有对任XX的债权，而未形成占有事实，更不享有物权。根据债的相对性，孔XX只能根据《房屋出售协议》向任XX主张权利，而无权直接要求任XX返还房屋。孔XX主张任XX支付居住使用费的请求在二审中提出，基于上述原因不能成立，且不属于二审审理范围，本院不予支持。

　　综上所述，孔XX主张《房屋出售协议》有效的上诉请求成立，本院予以支持。但孔XX在一审的诉讼请求仅为要求任XX立即搬出房屋、停止侵权行为。该请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不正确，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费60元，由孔XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　李露露

　　审判员　　任建毅

　　审判员　　付甫金

　　二〇一八年十二月十日

　　法官助理杨XX

　　书记员周XX