吴XX、吴XX等与贵州xxxxx有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　吴XX、吴XX等与贵州XX遵义XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　贵州省遵义市汇川区人民法院

　　(2019)黔0303民初6631号

　　原告：吴XX，男，1984年9月11日出生，汉族，住遵义市红花岗区。

　　原告：吴XX，女，1982年4月26日出生，汉族，住遵义市红花岗区。

　　原告：邱X，男，1984年1月24日出生，汉族，住遵义市红花岗区。

　　三原告共同委托诉讼代理人：喻XX，贵州XX律师。

　　三原告共同委托诉讼代理人：宋爱勇，贵州XX律师。

　　被告：贵州XX遵义XX公司，住所遵义市红花岗区新XX，统一社会信用代码：9152XXXX47606970。

　　法定代表人：练X刚，职务：总经理。

　　委托诉讼代理人：骆XX，贵州XX律师。

　　第三人：遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心，住所遵义市汇川区城投商务中XX(汇川大道中XX)，统一社会信用代码：125XXXX5194460XW。

　　法定代表人：宦XX，职务：主任。

　　委托诉讼代理人：胡X，系该中心工作人员。

　　原告吴XX、吴XX、邱X与被告贵州XX遵义XX公司(以下简称XX公司)、第三人遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心(以下简称征收中心)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴XX、邱X及三原告的共同委托诉讼代理人喻XX，被告XX公司的委托诉讼代理人骆XX、第三人征收中心的委托诉讼代理人胡X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告吴XX、吴XX、邱X向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令确认位于遵义市××区××路“××家居广场××层”16号门面房屋因汇川区2018年棚改及基建项目(上海路改扩建工程项目)的相应拆迁补偿款：装修补偿款47969.46元，归原告所有，由第三人支付原告上述相应款项;2、请求人民法院判决确认2018年12月1日-2019年6月24日的房租为2万元;3、本案的相关诉讼费用由被告承担。审理中，原告解释第2项诉讼请求为要求XX公司退还20000元租金。事实和理由：三原告系合伙关系，原告通过缴纳18.8万元转让费的方式于2016年12月2日租赁得到被告XX公司位于汇××区××路“××家居广场××层”16号门面(建筑面积60平方米)经营锅贴，租期为2017年1月1日至2019年12月30日止，每年租金86400元，期间原告为经营所需进行了装修和改造，花费367861.46元。之后，该地段面临拆迁。自2018年3月拆迁以来，被告一直要求拆迁部门按照赔偿政策标准上浮20%进行赔偿，导致拆协议未及时签订。自政府发出拆迁公告后，原告经营一路下滑。直至2019年4月25日，拆迁部门为了逼被告签订协议，与原告先签了补偿协议，将装修及附属设施的款项、停产停业损失补助、搬迁补助费等费用直接补偿给原告。但协议签订后，原告将房屋交付拆迁，但未得到该协议。后被告于2019年6月24日与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，该门面应得的拆迁补偿款有：简易棚补偿款19134元、装修补偿款126048元、搬迁补助费50000元、停产停业损失补偿款106791.30元，合计257153元。原告多次与被告商谈补偿款分配事宜，被告同意停产停业补偿款106791.3元、搬迁补助款50000元、装饰装修补偿款67%即97392.54元归原告，剩余33%的装修补偿款存留在第三人处，双方争议明确后，第三人再行支付。为此，原告诉至法院。

　　被告XX公司辩称，1、我方与吴XX签订房屋租赁合同，吴XX、邱X不是合同当事人，主体不适格;2、涉案门面是我方合法购买，我方系被征收房屋的所有权人，装饰装修补偿费应用归我方。同时根据合同约定，合同终止后，房屋的装饰装修归我方所有，因征收转变为货币补偿，该补偿款也应为我方享有。原告只是承租人，没有权利主张;3、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十五条之规定，被征收入是所有权人，原告不是被征收入，无权要求第三人向其支付装饰装修补偿款;4、关于租金，合同中明确约定了租金标准，没有约定调整方式。原告要求调整2018年12月至2019年6月23日租金没有合同及法律依据。综上，要求驳回原告的诉讼请求。

　　第三人征收中心述称，我方愿意按照原被告协商的意见或者法院判决的意见依法执行，依照判决我方愿意支付。

　　本院经审理认定事实如下：XX公司多次对坐落于遵义市汇川区XX一层16号门面进行出租。2016年12月2日，吴XX与XX公司签订《房屋租赁合同》，约定XX公司对自己持有合法产权的位于遵义市汇川区XX一层16号门面，建筑面积60平方米，出租给吴XX使用。租赁期限叁年，从2017年元月1日起至2019年12月30日止。租金计算方法：每平方米每月租金120元，月租金7200元，年租金86400元，以上租金固定不变，双方已经考虑物价上涨等各种因素，租赁期间，双方一致同意按此租金履行。双方约定先交租金后使用房屋，租金每半年交一次，每半年届满前提前1个月交纳下一个半年租金。合同第十四条约定，合同租赁期满后或其他原因终止合同，吴XX应将水、电、墙、地板以及其他装修和改造后的设施移交给XX公司，其余属于吴XX购置的可移动设施设备由吴XX自行搬走。第十九条约定，因政府拆迁等不可抗力因素导致本合同无法继续履行，可以解除合同。合同解除后，吴XX按本合同第十二、十四条约定移交租赁房屋及设施、相关手续，否则履约保证金不予退还。第二十三条约订合同自双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章时成立，自租赁物移交之日起生效，生效后吴XX方可进场装修。合同还约定了其他内容。合同签订后，吴XX对商铺装修后经营XXX。

　　2018年，讼争房屋所在地区被纳入征收范围。2019年6月24日，遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心与XX公司签订《遵义市汇川区上海路城市棚户区改造及配套基础设施建设项目国有土地上房屋(商业)征收与补偿安置协议(货币补偿)》，合同编号为上海办房征协—营002号，协议约定对XX公司位于澳门路瑞港家居广场一楼门面12号、14号、15-1号、16号、17号(5间)征收，总建筑面积419.39平方米，被征收房屋补偿金额为163XXXX6780元，奖励条款等415980.40元。另外，征收单位还委托评估公司对被征收附属构筑物、装饰装修及配套设施搬迁安装费进行分户评估，其中XXX分户评估表载明赔偿项目有32项，金额共计126048元，其中地板砖价格为10745.6元(10265.6+480)、大理石价格为4110.40元、内墙砖价格为27882.40元、木质吊顶价格为1094.4元、水电设施及管线价格为10000元、蹲便器价格为800元、涂漆价格为4061.60元，经计算为58694.4元。之后，吴XX与XX公司因装饰装修补偿费用等归属发生争议，经协商后于2019年8月21日签订《协议》一份，约定双方确认澳门路瑞港家居广场一层16号门面的装饰装修补偿款为145362元、停产停业补偿款106791.3元、搬迁补偿款5000元、共计257153.3元。XX公司同意将停产停业补偿款106791.3元、搬迁费补偿款5000元支付给吴XX。双方同意对装饰装修款的67%即97392.54元中扣除50115.84元作为房租及滞纳金支付给XX公司，剩余33%的装饰装修补偿款即47276.7元存留在征收入账户，待双方明确争议后，征收入再行支付。本协议签订后3个月内，吴XX未对存留部分即33%的装饰装修补偿款主张权利，视为吴XX同意征收入将该部分补偿款支付给XX公司。《协议》签订后，吴XX向本院提起诉讼。

　　庭审中，吴XX及XX公司确认吴XX应支付2018年12月1日至2019年6月24日租金48960元，滞纳金1155.84元，合计为50115.84元。双方还确认《协议》中约定装饰装修补偿款为145362元，由分户评估表载明的126048元与简易棚19314元组成。XX公司称简易棚与其无关。

　　另查明，邱X向XX公司支付过商铺租金。XXX所使用的营业执照载明经营者为吴XX。

　　本院认为，《租赁合同》上明确载明出租人为XX公司、承租人为吴XX。之后，因涉案商铺征收的补偿款事宜，XX公司与吴XX又对征收补偿款中的装饰装修补偿款、停产停业补偿款、搬迁费补偿款进行约定。故本院认定，租赁合同的当事人为XX公司及吴XX。邱X向XX公司交纳租金，以及晨峰名锅贴店所使用的营业执照上载明经营者为吴XX不足以证明二人为16号商铺的承租人。因此，吴XX、邱X主体不适格。至于吴XX、吴XX、邱X陈述三人系合伙经营，为内部关系，而本案处理的是外部关系。

　　涉案商铺的拆迁属于政府拆迁,不能归责于吴XX与XX公司，《租赁合同》项下标的物灭失,使《租赁合约》履行的目的已经无法实现,《租赁合同》终止。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，吴XX与XX公司签订的《租赁合同》第十四条约定合同租赁期满后或其他原因终止，吴XX应将水、电、墙、地板以及其他装修和改造后的设施移交XX公司，其余属于吴XX购置的可移动的设施设备由吴XX自行搬走。该条款属于清理、结算条款，对双方具有约束力。分户评估表中载明地板砖、大理石、内墙砖、木质吊顶、水电设施及管线、蹲便器、涂漆属于租赁合同第十四条约定应移交给XX公司的物品，应计算金额为58694.4元，应由征收单位直接支付给XX公司。故，吴XX要求将剩余33%的装饰装修补偿款即47276.7元归其有，本院不予支持。关于退还租金问题，本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。吴XX与XX公司在合同中约定租金在租期内不变，后双方又在《协议》中约定吴XX同意从67%的装饰装修补偿款中扣除50115.84元作为房租及滞纳金，支付给XX公司。现吴XX主张由XX公司退还其20000元租金明显违反诚实信用原则，本院不予支持。

　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十八条之规定，判决如下：

　　驳回吴XX、吴XX、邱X的诉讼请求。

　　案件受理费750元(已减半收取)，由吴XX、吴XX、邱X负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。

　　审判员　　张亚丽

　　二〇一九年十月二十九日

　　法官助理曹倩倩

　　书记员曾XX