刘X与被告重庆XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　四川省射洪县人民法院民事判决书

　　(2016)川0922民初1270号

　　原告刘X，男，生于1975年3月12日，汉族，四川省德阳市居民。

　　特别授权委托代理人洪X，系四川XX律师事务所律师。

　　被告重庆XX公司，住所地重庆市。

　　原告刘X诉被告重庆XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由审判员姚亮适用简易程序，于2016年5月24日、6月3日公开开庭进行了审理，原告刘X的委托代理人洪亮、被告重庆XX公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告刘X诉称，2014年6月11日，原告与被告签订《商品房定购协议》，约定了购买的房屋基本情况、认购金支付方式等，原告依约支付首付款110414元，但时至今日被告未交房，且至今未办理预售许可证。请求判决：1.确认《商品房订购协议》无效;2.由被告返还原告首付款110414元及支付从2014年6月11日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息;3.被告赔偿原告110414元和违约金8665.68元;4.由被告承担本案诉讼费用。

　　被告重庆XX公司辩称，我们认同商品房订购协议无效，原告购买的是期房，未涉及到交房时间，原告要求双倍赔偿是无依据的。在销售过程中，我公司员工从未隐瞒没有预售许可证一事，在取得预售许可证之前都是以收取客户诚意金的形式进行销售。我方同意退房和退首付款，但不支持任何的利息、赔偿金、违约金等费用。

　　经审理查明，2014年6月11日，原告刘X(乙方)与被告重庆XX公司(甲方)签订《商品房定购协议》，主要约定：乙方认购射洪住房，面积71.36㎡(以专业测绘机构核定的面积为准)，单价4048元/㎡，总价288856元，优惠后单价3845.48元/㎡，优惠后总房价274414元;认购金支付方式为按揭，认购人向卖方支付首付款人民币110414元作为购房款，该款在双方签订正式的《商品房买卖合同》时自动转为房屋款项;认购人应保证符合银行办理按揭的所有规定且必须在甲方规定期间办理完毕按揭相关手续等，认购人逾期或因个人原因不能办理购房按揭手续，则在一个月内一次性补足一次性付款方式的应付款项;认购人在规定期限内逾期未付款则甲方有权出售该房源，无须任何形式通知认购人，且视为乙方违约，乙方须支付总房款的3%的违约金给甲方;本认购协议自签订《商品房买卖合同》后自动失效;其它补充：本住宅首付110414元，今付20000元，在2014年6月17日付60000元，余30414元在2014年8月31日前付清。定购协议签订后，原告刘X通过银行汇款向被告重庆XX公司支付购房款8万元，其中分别于2014年6月11日付2万元、2014年6月12日付6万元，均是由原告银行账号汇至被告指定的射洪XX公司账号;2014年7月2日，原告以现金方式支付被告购房款30414元。原告三次共支付110414元，均由被告出具加盖了财务专用章的收据。因被告重庆XX公司开发修建的项目主体工程至今未完工且未取得商品房预售许可证，双方至今未签订《商品房买卖合同》。原告刘X于2016年5月5日，向本院提起诉讼，要求按前述诉讼请求判决。审理中，原告刘X变更“确认《商品房订购协议》无效”的诉讼请求为解除《商品房订购协议》，其它诉讼请求不变;被告重庆XX公司同意解除《商品房订购协议》。

　　上述查明的事实有原告身份证、被告工商登记信息及组织机构代码证、商品房订购协议、收据、转账凭证(均为复印件)及原被告双方部分陈述予以证实。

　　本院认为，原、被告之间签订的《商品房定购协议》中没有约定房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准、办理产权登记事宜等商品房买卖的关键内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方签订的《商品房定购协议》不能认定为商品房买卖合同，该协议实质属商品房预约合同，不能适应商品房销售的法律规定，本院对原告以被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明为由要求不高承担已付购房款110414元一倍的诉讼请求不予支持。被告虽未取得商品房预售许可证，但双方签订《商品房定购协议》并不不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方都具有法律约束力。现原、被告双方均同意解除该协议，本院依法予以准许，并对原告要求被告返还购房款并支付利息的诉讼请求依法予以支持，利息从原告实际付款之日起按中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率标准计算，至被告付清之日止。原、被告签订的《商品房定购协议》未约定具备房屋销售条件和交付的具体时间，该房屋至今未竣工验收，导致被告未能与原告签订商品房销售合同，被告并非不同意与原告签订合同，被告在履行该协议中并未违约。原告在签订该协议后近2年时间因涉案房屋不具备销售条件，导致不能签订合同并取得房屋，超过普通消费者的合理预期，原告要求解除合同亦不属违约，应当认定为因不可归责于双方的事由导致合同不能订立，故本院对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：

　　一、解除原告刘X和被告重庆XX公司签订的《商品房定购协议》;

　　二、由被告重庆XX公司于本判决生效后10日内返还原告刘X购房款110414元并支付利息，利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，其中2万元的利息从2014年6月11日起计算、6万元的利息从2014年6月12日起计算、30414元的利息从2014年7月2日起计算，至被告付清之日止。

　　三、驳回原告刘X的其它诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案收案件受理费2371元，由原告刘X负担1000元，被告重庆XX公司负担1371元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。

　　审判员　　姚亮

　　二〇一六年六月三日

　　书记员　　李X