汪X与仙桃市XX公司、彭X、欧XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告汪X，男，1978年3月20日出生，汉族，湖北省仙桃市人。

委托代理人孙豪，湖北XX律师事务所律师。

被告仙桃市XX公司。

法定代表人杜XX，该公司董事长。

委托代理人孙X，湖北XX律师。

委托代理人李XX，湖北XX律师。

第三人彭X，女，1975年8月20日出生，汉族，湖北省仙桃市人。

委托代理人欧XX，男，1966年9月9日出生，汉族，湖北省天门市人。

第三人欧XX，男，1966年9月9日出生，汉族，湖北省天门市人。

原告汪X与被告仙桃市XX公司、第三人彭X、欧XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理后，依法组成由审判员陈爱国担任审判长，审判员徐XX、人民陪审员胡政策参加的合议庭，于2014年1月28日公开开庭进行了审理。原告汪X及其委托代理人孙豪、被告仙桃市XX公司的委托代理人李XX、第三人彭X的委托代理人欧XX、第三人欧XX到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告申请对租赁房屋装修及增添设施的价值进行评估，本院于2013年9月6日委托仙桃市物价局价格认证中心对租赁房屋的装饰装潢及室内购置物品和消防设施的原值、现值进行司法鉴定，2014年1月21日仙桃市物价局价格认证中心向本院出具鉴定意见书。本案现已审理终结。

原告汪X诉称，2012年2月16日，原、被告签定房屋租赁意向书，约定原告租赁被告或通过其关联公司拥有的位于仙桃市大新XX的第五层房屋，年租金150000元，原告开设商务宾馆，租赁期限为7年。2012年2月23日，原、被告签订了正式租赁合同，并向被告交纳了第一年度租金140000元（含定金10000元）。2012年6月原告装修完成准备开业时，在办理相关手续时被消防大队告知，该房屋整体建筑属于违章建筑，不能通过消防验收。2013年4月19日仙桃市公安局治安大队对原告无证经营行为下达予以取缔的行政处罚书。因被告出租的房屋不符合合同规定，原告不能实现合同的目的，造成严重损失，多次与被告协商未果。原告请求判令原、被告之间签订的房屋租赁合同无效，被告返还房屋租金140000元，被告赔偿经济损失708745.06元。

原告汪X为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

证据一：原、被告签订的房屋租赁意向书、租赁合同各1份，以证明原、被告于2012年2月16日签订了房屋租赁意向书，2012年2月23日签订租赁合同，原、被告双方约定了权利义务的事实。

证据二：缴费单据1张，以证明原告依协议和合同约定向被告交纳租金140000元的事实。

证据三：消防工程承包合同1份，以证明原告对承租房屋消防系统经施工支出费用30000元的事实。

证据四：仙桃市公安局公安行政处罚决定书、特种行业行政许可事项不予受理通知书各1份，以证明因被告出租的房屋消防安全不符合相关规定导致原告无法营业，不能实现合同目的的事实。

证据五：发票和单据，以证明原告为装修房屋支出费用687624元的事实。

证据六：仙桃市物价局价格认证中心价格鉴定意见书2份，以证明原告为装修房屋支出费用的原值与现值。

被告仙桃市XX公司辩称，原告主张房屋租赁合同无效没有法律依据，提出的赔偿缺乏法律依据和事实依据，被告没有主观恶意，不应承担赔偿责任。

被告仙桃市XX公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据一：被告与第三人签订租赁合同1份，以证明被告依法享有向原告转租该房屋的权利，被告并不是该房屋的所有权人，被告不承担保证该房屋建筑合法性，适租性。

证据二：收据1份，以证明被告为安装消防设施投入90000元。

第三人彭X、欧XX述称，本案与第三人没有关系。

第三人彭X、欧XX未提交证据。

经庭审质证，被告及第三人对原告提交的证据一、证据二无异议，本院依法予以采信。

原告对被告提交的证据一有异议，认为该合同不能证明被告的主张，被告应对租赁房屋的适租性承担全部责任；对证据二有异议，认为该证据与本案无关，证据上注明的消防设施与原告完成消防设施不同。第三人彭X、欧XX对被告提交的证据一有异议，认为第三人只与被告发生法律关系，与原告无关；第三人彭X、欧XX对被告提交的证据二无异议。被告对原告提交的证据三的真实性没有异议，但对其合法性有异议，认为该合同应该在建设前先报消防部门审批，而原告未经审批；对证据四中的处罚决定书的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为原告没有依法办理宾馆的相关手续，原告的损失不是被告和第三人造成的；对证据四中的特种行业行政许可事项不予受理通知书的真实性没有异议，认为原告的损失不是被告和第三人造成的；对证据五有异议，认为原告未经依法审批擅自购买装修宾馆的装修设备，其购置款不能直接认定为原告的直接损失，该损失在原告自身而不在被告及第三人，原告所出具的票据没有正式的购物发票，原告的取款回单不能作为购物凭据；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，鉴定金额不能直接认定为原告的损失，一是经营使用的自然损耗，不应为原告损失；二是购置类物品属原告可移除、自由处分的，不应为原告损失；三是消防设施类投入无证据显示是原告的投入，因被告为该类物品也投入了90000元；四是这组证据不能证明原告的损失是被告造成，造成原告无法通过消防验收的原因在于原告未依法将其施工方案提前报消防审核。第三人彭X、欧XX对原告提交的证据无异议。

对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据三，被告及第三人对其真实性均无异议，该合同与鉴定意见书中的消防设施的原值一致，能证明原告为承租房屋进行消防系统施工支出费用30000元，本院依法予以采信；原告提交的证据四，被告及第三人对其真实性均无异议，该证据证明原告经营的宾馆未取得消防部门的消防安全检查合格证被公安部门予以取缔，本院依法予以采信；原告提交的证据五，系原告申请对租赁房屋进行装修和购置的物品费用委托评估部门予以鉴定，本院对证据五中与鉴定意见书中一致的单据及费用予以采信；证据六系仙桃市物价局价格认证中心对原告租赁房屋进行装修和购置物品及消防设施所支出费用的鉴定意见书，被告及第三人对其真实性均无异议，该证据证明原告对租赁房屋进行装修和购置物品及消防设施而支出费用的原值与现值，本院依法予以采信。被告提交的证据一，该证据系被告与第三人签订的租赁合同，被告虽不是租赁房屋的所有权人，但相对于原告而言，被告应承担租赁房屋建筑合法性和适租性，故本院对该证据不予采信；被告提交的证据二，该证据系被告为租赁房屋安装消防设施投入90000元，该证据与本案无关，本院对该证据不予采信。

经审理查明，2011年12月11日，被告仙桃市XX公司与第三人彭X、欧XX签订租赁合同1份，约定第三人彭X、欧XX将其所有的位于仙桃市大兴XX的房屋租赁给被告作为经营及办公场所，租赁期限为10年，即从2012年3月1日起至2022年2月28日止。2012年2月16日，原、被告签订房屋租赁意向书1份，约定原告租赁被告或被告关联公司开发或整体租赁的位于仙桃市大兴XX开办商务宾馆，租赁期限为7年，原告在签订本意向书时，需支付10000元人民币的定金，作为租赁商铺的保证，原、被告签订正式商铺租赁合同时定金转为合同履行的保证金。同年2月23日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定被告将位于仙桃市大兴XX的第5层商铺出租给原告作为商务宾馆使用，租赁期限为2012年3月1日至2019年2月28日；自进场起90天为免租装修期，但如该房屋在前述期间内开始租赁（即乙方在该房屋内开始租赁，实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者商业广场内其他商家是否开业，但不包括按甲方要求进行试营业的情况），免租装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日；租赁日为免租装修期届满次日，租赁日至次年当月当日的前1日为第1个租赁年，其他租赁年依此类推，第1个租赁年至第7个租赁年的租金分别为140000元、140000元、140000元、140000元、140000元、148000元、157300元；本合同项下的进场日为2012年3月1日；合同还约定了商铺位置示意图、房屋交接确认书、交付标准、装饰设计文件要求等事项。合同签订当日，原告即交付被告租金140000元，原告开始对房屋进行装修，2012年6月1日，原告对租赁房屋装修完毕后以其妻子胡XX的名义取名为仙桃市香榭里时尚宾馆，开始对外经营。2013年4月19日，仙桃市公安局以该宾馆未取得特种行业许可证为由对胡XX罚款500元，并对该宾馆予以取缔。2013年4月22日，仙桃市公安局治安管理支队以该宾馆没有消防部门出具的消防安全检查合格证为由，决定不予受理该宾馆于2013年4月20日提交的特种行业行政许可申请。至此，原告停止经营。

另查明，第三人彭X、欧XX所有的位于仙桃市大兴XX的房屋未取得建设工程规划许可证。根据原告汪X的申请，本院委托仙桃市物价局价格认证中心对仙桃市香榭里时尚宾馆的装饰装潢及室内购置物品和消防设施的原值、现值进行司法鉴定。仙桃市物价局价格认证中心的鉴定意见为：装饰装潢工程原值284480.06元，现值207670.44元，购置类物品原值394265元，现值332953.12元，消防设施类原值30000元，现值25800元。其中装饰装潢工程中，木质挂衣版、电脑桌、床头柜、木板床、床靠背、席梦思原值38150元，现值27849.5元，其他项目原值246330.06元，现值179820.94元；购置类物品中电视机、电脑、麻将机、床上用品、圈椅、价格牌、用品原值89834元，现值69137.7元，其他项目原值304431元，现值263815.42元；消防设施原值30000元，现值25800元。

本院认为，本案的争议焦点为，一、原、被告于2012年2月23日签订的租赁合同的效力应如何认定？二、合同无效过错责任如何分担？三、对原告已付房屋租金140000元如何处理？四、对原告装修及消防设施等损失如何处理？五、第三人是否承担本案的民事责任？

对争议焦点一。原告认为，原被告签订的租赁合同无效；被告认为，该合同未违反法律法律、法规的强制性规定，应为有效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同的司法解释）第三条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，被告转租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2012年2月23日签订的租赁合同为无效合同。

对争议焦点二。原告认为，合同无效责任由被告承担责任；被告认为，从被告与第三人签订的租赁合同来看，应当是具有合法性，被告没有房屋所有权，房屋是否具备适租性、合法性应当由第三人承担。原告没有办理消防手续是原告未按有关规定申请建设工程消防设计审核，被告对原告的损失无过错，应由原告自己承担责任。对此，本院认为，第三人未取得建设工程规划许可证将房屋租赁给被告，被告未审查租赁房屋的合法性即将租赁房屋的一部分转租给原告，相对原告而言，被告应对原、被告签订的转租合同无效承担主要责任。原告未审查租赁物是否具有合法性便贸然与出租人签约，自身亦有过错，对合同无效应承担相应的责任。

对争议焦点三。原告认为，被告应返还房屋租金；被告认为无论合同是否有效，原告在实际占用期间，应支付占用期间的费用，被告保留向原告要求该费用的权利。对此，本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……”。因原、被告签订的合同无效，被告收取得租金应予返还。关于原告在占有期间的使用费，按照房屋租赁合同的司法解释第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因被告在庭审时保留向原告主张占有期间使用费的权利，故本案不一并处理。

对争议焦点四。原告认为，原告的全部装饰装潢、消防设施及购置的物品应由原告按评估的原值来赔偿；被告认为，原告的装饰装潢、消防设施及购置的物品中可移除物不应为原告损失，原告的损失是原告造成的，造成原告无法通过消防验收的原因在于原告未依法将其施工方案提前报消防审核。对此，本院认为，关于装饰装潢、消防设施及购置物品等损失的处理。按照房屋租赁合同的司法解释第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。根据以上司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原、被告签订的租赁合同约定原告用于经营商务宾馆，被告对原告用于经营商务宾馆是明知的，原告对房屋装修符合租赁合同约定用途，被告是知道或应当知道原告装修租赁房屋，因此，应视为被告同意。关于形成附合的装饰装修物的认定，应按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度来判断未形成附合物和附合物，原告装饰装潢工程中的木质挂衣版、电脑桌、床头柜、木板床、床靠背、席梦思及购置类物品中电视机、电脑、麻将机、床上用品、圈椅、价格牌、用品应认定为未形成附合物，其余设施均应认定为附合物。根据仙桃市物价局价格认证中心的鉴定意见，上述未形成附合物的现值为96987.2元，附合物现值469436.36元。对未形成附合物，被告不同意利用，应由原告自行拆除。对附合物的处理，根据被告对合同无效过错责任，被告应承担原告现值损失422492.72元。原告要求被告赔偿装饰装潢、消防设施及购置物品中未形成附合物的原值，本院不予支持。

对争议焦点五。原告认为，被告应返还原告的租金和赔偿原告的损失；被告认为，第三人对租赁房屋无法办理相关证件，直接导致原告转承租的房屋无法办理消防验收，其行为存在过错，应对原告的损失承担一定的赔偿责任；第三人认为，此案纠纷与第三人无关。对此，本院认为，本案中涉及被告与第三人的签订租赁合同和原告与被告签订的转租合同，原告依据与被告签订的转租合同诉讼到本院，根据合同的相对性原则的要求，被告与第三人之间签订房屋租赁合同属另一法律关系，原告未直接与第三人形成租赁关系，故第三人不应承担本案的民事责任。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、确认原告汪X与被告仙桃市XX公司于2012年2月23日签订的房屋租赁合同无效。

二、被告仙桃市XX公司返还原告汪X租金140000元。

三、被告仙桃市XX公司赔偿原告汪X损失422492.72元。

四、驳回原告汪X其他诉讼请求。

上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12300元，鉴定费10600元，合计22900元，原告负担7720元，被告负担15180元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：XXX复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；账号：173XXXX040000019。

当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈爱国

审　判　员　　徐XX

人民陪审员　　胡政策

书　记　员　　韩　潇