遵义XX公司（曾用名遵义县XX公司）与遵义市XX公司、遵义市红花岗区礼仪办事处物业服务合同纠纷一审民事判决书

贵州省遵义市红花岗区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黔0302民初1737号

原告：遵义XX公司（曾用名遵义县XX公司），住所地贵州省遵义市新蒲新区新民XX**还房小区**附楼。统一社会信用代码：9152XXXX39858485。

法定代表人：李XX，总经理。

委托诉讼代理人：徐XX，贵州XX律师。

被告：遵义市XX公司，，住所地贵州省遵义市新蒲新XX信用代码：9152XXXX84303231。

法定代表人：王XX，公司总经理。

委托诉讼代理人：李X，北京XX律师。

委托诉讼代理人：冉孟刚，北京XX实习律师。

被告：遵义市红花岗区礼仪办事处，，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄村东XX**线平庄花园统一社会信用代码：115XXXX0302MB0L488203。

负责人：王XX，办事处主任。

委托诉讼代理人：郑XX，工作人员。

委托诉讼代理人：宋XX，贵州XX律师。

原告遵义XX公司（以下简称XX公司）与被告遵义市XX公司（以下简称新区公司）、遵义市红花岗区礼仪办事处（以下简称礼仪办）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告XX公司法定代表人李XX及其委托诉讼代理人徐XX，被告新区公司的委托诉讼代理人李X和冉孟刚，被告礼仪办的委托诉讼代理人郑XX和宋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付物业费2,369,938.0元，车库服务费111,238.00元，违约金100,000.00元，共2,581,176.00元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告新区公司为高铁一号还房小区建设单位和委托管理单位。原告与被告新区公司于2014年3月签订了物业管理服务委托合同。合同约定原告为1号还房小区提供前期物业服务，合同约定住宅物业费单价为1.10元每月每平方米，商业1.80元每月每平方米。根据物业委托合同第三条第4点、第5点约定，被告按建筑面积0.60元每平方米按时支付物业费用。第四条第2点约定，每个车位服务费40.00元。根据《贵州省物业管理条例》第五十四条之规定：前期物业服务合同生效之日止房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。接被告新区公司通知，原告组织人员于2013年10月进场移交，由于被告新区公司原因导致房屋移交推迟至2014年1月5日移交。在物业服务期间，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告在此期间严重拖欠物业服务费用，导致原告资金中断，被迫借资开展服务工作。为了不影响小区的稳定和谐，原告不得不依法退出小区服务，于2019年6月30日终止小区服务，并按相关规定进行了物业岗位及资料的医疗。根据前期服务合同约定，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对该小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的服务管理服务。但是被告未按约定及时缴纳物业费。现了解到高铁一号还房小区物业相关补助费用从2018年11月1日之前有新区公司支付，2018年11月1日至2019年6月物业相关费用由礼仪办事处支付（该费用支付节点为新区公司和礼仪办根据管委会相关文件执行的，原告未收到关于此费用改变支付对象的具体通知）。2018年11月之前物业相关费用原告另案主张权益，2018年11月1日至2019年6月30日，被告拖欠物业费2,369,938.00元。具体数据见费用结算书籍收费台账，2016年11月8日，被告将小区车库车位及相关配套设施移交给原告进行管理和服务。2018年11月1日至2019年6月30日，车库服务供给8个月，车位共计1032个，车库服务费111,238.00元（该费用已扣除被告垫资支付的车库电费、公共区域电费）具体数据见车库服务费用结算书。为减轻被告负担，违约金按相关规定减少至100,000.00元。经原告多次催缴物业费及车库服务费，被告仍拒缴纳物业费和车库服务费。现提起诉讼，望判如所请。

被告新区公司辩称，一、本案涉及的《物业管理服务委托合同》因违反法律法规强制性规定，属无效合同。根据国务院《物业管理条例》（2007修订版）第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”、《贵州省物业管理条例》第四十九条第一款：“包含住宅物业的建设项目，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于预售项目，建设单位应当在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业；对于现售项目，建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。”、第五十条：“建设单位应当与选聘的物业服务企业订立前期物业服务合同，并于合同订立之日起15日内报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。”的规定，本案的《物业管理服务委托合同》属于应当适用上述法规的建设单位与物业服务单位签订的前期物业服务合同，应当按照法规规定进行招投标和备案。但该合同未经此两项程序，违反法律法规强制性规定，属无效合同。二、我司不应当承担原告诉请的物业管理费及车库服务费。根据2019年3与30日新蒲新区管理委员会召开的“遵义市新蒲新区管理委员会关于新蒲新区安置还房建设清理专题调度会”的会议纪要第十八条：“新蒲办、新中办、礼仪办2018年10月31日前安置还房的物业管理费由新区公司承担……”的会议精神，我司只需承担2018年10月31日前《物业管理服务委托合同》涉及小区的物业管理费，而原告诉请的2018年11月1日至2019年6月30日的物业管理费及车库服务费，不应当由我司承担。三、原告在起诉状中所主张的物业管理费、车库服务费系原告单方面计算所得，我司不予认可。2014年3月24日我司与原告签订了《物业管理服务委托合同》，合同中约定由原告为遵义市新XX还房XX提供物业管理。《物业管理服务委托合同》第三条物业服务费用及维修资金管理：“一、物业服务费用：……XX进场后，甲方在一个月内发布回迁公告，为了补助XX的物业管理费用，甲方除去已出售（非征收方式）的住宅面积和已安置（或已出售、出租）商业用房面积（不含地下车库和公共建筑）外，剩余面积甲方统一按建筑面积每月每平方米0.60元的标准补助给XX，具体面积甲乙双方三个月核对一次，本条款三十年不变，但补助标准随物业管理费标准的调整可经甲乙双方另行协商补助标准。……其他有偿服务：……甲方在小区拥有的地下车库，出租产生的收益归甲方所有，XX收取车辆停放服务费，每月每个车位40.00元……”。原告提供的物业服务费、车库服务费的计算依据一是不能厘清原告诉请的2018年11月1日至2019年6月30日期间的已安置、出售、出租房屋面积部分；二是未对计算过程进行说明；三是因车库服务费的计算标准是按车位数量，原告的依据却无法体现车位数量，导致车库服务费的计算无确定依据。更重要的是，上述款项原告均未与我司按照合同约定进行过任何应补贴面积、应补贴金额的财务对账核算。因此原告诉请的金额无事实和法律依据，我司不予认可。由于本案涉及的2018年11月1日至2019年6月30日的物业管理工作我司已经交由被告礼仪办管理，具体金额应由原告与其进行核对。四、我司与原告于2014年3月24日签订《物业管理服务委托合同》中双方并未约定违约金，原告在起诉状中单方面主张违约金无合同的约定也无法律的规定。原告诉请要求我司支付违约金100,000.00元，却未列明计算违约金的理由和标准。在双方签订的《物业管理服务委托合同》中无约定违约金且我司并非原告诉请的支付主体的情况下，原告主张要求我司承担违约金无事实与法律依据。综上所述，我司不是原告本案诉请的物业管理费、车库服务费的支付主体，且原告主张的物业管理费、车库服务费金额系单方计算所得，我司对原告诉请均不予认可。请求驳回原告对我司的全部诉讼请求。

被告礼仪办辩称，1、被告新区公司和原告签订的合同没有终止，我方与原告没有签订物业服务合同，也不存在物业服务关系，我方没有支付物业服务费的义务和责任；2、我方在被告新区公司和原告合同履行期间，为了解决民生问题，为被告新区公司垫付了应当由原告承担的电费，电费共计147,517.10元，前述电费应当在被告新区公司支付的物业服务费中扣除；3、根据新蒲新区管理委员会2019年11月1日作出的（2019）139号文件，在2019年11月1日之后如果有物业服务公司为新区所辖范围内的还房小区提供了服务的，由服务单位提出申请，由新区财政局和审计局支付补贴，原告并不符合文件规定，原被告之间也不存在应当支付的情形，请求法院依法驳回对我方的起诉。

本院经审理认定事实如下：XX公司成立于2009年3月26日，于2009年开始从事物业服务活动，并于2019年1月4日经遵义市住房和城乡建设局备案。2014年3月，甲方新区公司与XXXX公司就遵义市新XX还房XX的物业签订了《物业管理服务委托合同》。该合同载明：“第一条物业管理内容：1、物业基本情况：（1）物业类型：商住；（2）坐落位置：遵义市新东联线与迎宾大道XX；（3）基本概况：占地面积约143148.42㎡，房屋建筑面积共24幢，楼栋编号为：1#-23#，曲线商业，总建筑面积约43万㎡，其中：商业用房建筑面积为11.59万㎡；住宅面积为31.3万㎡，共2634套；；地下车库约XXX㎡，共1052个停车位。公共设施：绿化面积约1.5万㎡，容积率为2.68，其他公共建筑249.10㎡。2、委托管理事项：……。第二条委托物业管理形式：……。第三条：物业服务费用及维修资金管理：一、物业服务费用：1、本物业管理小区的物业服务费用定为：营业房每月每平方米1.80元。住宅每月每平方米1.10元，本价格三年内不得变动，如因市场价格因素需调整标准的，双方应当协商，测算后并报价格主管部门批准执行。2、本小区是新民村片区征收房屋后用于安置被征收人的还房小区，在房屋征收过程中，甲方已向被征收人承诺30年内电梯楼的物业管理费按多层住宅收取；以房屋被征收人资格统一接房时间为起点，业主物业管理费住宅按每月每平方米0.50元收取。商业用房部份按合同规定单价正常收取。3、XX在接管本物业中发生的前期管理费用，由甲方一次性补助13万元给XX作为筹备工作使用。4、XX进场后，甲方在一个月内发布回迁公告，为了补助XX的物业管理费用，甲方除去已出售（非征收方式）的住宅面积和已安置（或已出售、出租）商业用房面积（不含底下车库和公共建筑）外，剩余面积甲方统一按建筑面积每月每平方米0.60元的标准补助给XX。具体面积甲乙双方三个月核对一次，本条款三十年内不变，但补助标准随物业管理费标准的调整可经甲乙双方另行协商补助标准。5、物业费用的结算时间以双方书面交接房屋的时间为准，按月结算支付，接管首日不满15日的按半月结算，超过15日的按月结算。以后按月结算清楚。业主同XX物业费计费方式按物业服务协议执行。6、小区已安置、出租、出售的营业房、写字楼、办公用房，XX按照每月每平方米1.80元的标准向被安置人、买受人或承租人收取物业管理费。住宅改商用参照本条款收取物业管理费。7、小区业主在入住前由XX自行与业主签订装饰装修管理服务协议，明确安全责任，按建设部110号文件执行。8、广告产生的收益由XX收取，补充物业经费的不足。说明：以上费用包括小区产生的电梯、公共照明费用。二、住宅共用部位共用设施设备维修资金：……。第四条：其他有偿服务：1、……。2、甲方在小区拥有的地下车库，出租产生的收益归甲方所有，XX收取车辆停放服务费，每月每个车位40.00元，露天车位租赁费由XX与业主自行协商。车库的维修费用由甲方承担，日常管理与维护费用由XX承担。……。第五条代收代缴收费服务：……。第六条服务管理期限：委托管理期限自本合同签订生效之日起30年，自2014年3月1日起到2044年2月28日止。第七条双方权利、义务：1、甲方权利义务：……。2、XX权利义务：……。第八条物业管理目标：……。第九条履约保证金：……。第十条奖罚措施：1、……。2、如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响XX的承包管理目标和经济指标，或给XX造成直接经济损失，甲方应当给予经济补偿或承担相应责任。……。第十一条合同更改、补充与终止：……。第十二条：声明及保证：甲方：……。XX：1、XX为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并由能力履行本合同。2、XX签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。……。第十三条保密……。第十四条不可抗力……。第十九条合同效力。本合同签订地点：1号还房小区新火车站开发建设指挥部办公室，自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为本合同签订之日起”。截止于2016年11月15日，原告XX公司（接收方）在被告新区公司（组织移交方、建设单位）主持下，接受了中XX公司（移交方）移交的1#-23#房屋以及房屋下的车库，然后实施了物业服务活动。经遵义市XX公司测量，1#-23#房屋总面积为355889.64平方米，其中营业房为75861.46平方米，住宅面积为280028.18平方米。2019年6月30日，《物业管理服务委托合同》终止，原告XX公司将物业服务岗位及相关实物交给礼仪办事处新民村村民委员会。2020年3月24日，原告XX公司以诉称理由将被告新区公司、礼仪办诉至本院。

另查明：2018年11月至2019年6月，被告礼仪办代原告XX公司支付公共部分的电费147,517.10元。

诉讼中，原告XX公司称其未主张22号楼的营业用房（幼儿园）物业费（其已另案向义务人主张），该部分涉及的面积为2278.06平方米。

上述事实，有当事人的陈述，遵义市物业服务企业备案证书，《物业管理服务委托合同》，房屋移交书6份、车库移交单2份，1#楼至23#楼（含车库）的房屋面积测绘结果统计表，移交书，电费交费凭证及相应计算资料等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，原告XX公司与被告新区公司签订的案涉《物业管理服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，且双方当事人已经实际履行。虽然原告XX公司未经作为建设单位的被告新区公司以招投标的方式选聘，不符合《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”之规定，但该规定不属于法律规定的效力性强制性规定，故本院依法认定本案案涉《物业管理服务委托合同》合法有效。由于《物业管理服务委托合同》合法有效，故XX公司是本案的适格原告，新区公司是本案的适格被告。虽然被告新区公司举示了2019年3与30日新蒲新区管理委员会召开的“遵义市新蒲新区管理委员会关于新蒲新区安置还房建设清理专题调度会会议纪要”，属于内部文件规定，对外不具有法律效力，且该会议纪要也并未明确系由礼仪办来负担物业费的支付，故被告新区公司仍然本案物业费的支付主体。由上所述，礼仪办并非本案的适格主体，故对原告XX公司要求被告礼仪办承担支付责任的诉求不予支持。由于原告XX公司与被告新区公司签订《物业管理服务委托合同》之后便开始对涉案的遵义市新XX还房XX实施了物业管理，并自2016年11月15日起便对1#至23#楼的用房及车库实施了管理，即对于《物业管理服务委托合同》中所涉的面积进行了全面管理，原告XX公司有权按照《物业管理服务委托合同》之约定主张物业管理费用。虽然作为建设单位的被告新区公司对原告所举的遵义市新XX还房XX和商业测绘面积数据不予认可，但经统计上述涉及的面积355889.64平方米并未超出《物业管理服务委托合同》的面积数字，且被告新区公司作为建设单位应对相关数据最为清楚，其应对于本案所涉的上述数据承担举证证明责任，但其并未举证，其应承担举证不能的法律后果，故本院对原告XX公司的上述证据予以采信。至于2018年11月1日至2019年6月30日期间的已安置、出售、出租房屋面积部分亦应属于被告新区公司所管理的范围，其对此应保管有证据，其亦应应对上述房屋面积承担举证证明责任。由于被告新区公司未举证证明其在发布回迁公告后，有多少住宅或商业用房已被安置，故应视为全部未被安置，故应按营业房每月1.8元每平方米、住宅房每月1.10元每平方米计算物业费用，故2018年11月至2019年6月期间的物业费为3,523,848.94元［扣除幼儿园2278.06平方米的营业房物业费1,059,600.96元（73583.4平方米×1.8元/平方米/月×8个月）+住宅房物业费2,464.247.98元（280028.18平方米×1.1元/平方米/月×8个月）］，但原告XX公司仅主张2,369,938.00元，本院予以确认。至于原告XX公司主张的2018年11月至2019年6月期间的车库管理费，由《物业管理服务委托合同》显示车位共计1032个，经计算，该车库服务费为330,240.00元（40.00元/个×1032个×8个月）。鉴于原告XX公司自认应扣除车库电费及公共部分的电费，且被告礼仪办同意本案直接扣除其代被告新区公司垫付的电费，故被告新区公司还应支付原告XX公司2,456,660.90元（房屋物业费2,369,938.00元＋车库服务费330,240.00元-原告自认电费96,000.00元-礼仪办垫付电费147,517.10元）。虽然本案原告XX公司主张违约金10万元，但其并未阐明该违约金之计算方式及由来，且《物业管理服务委托合同》并未约定违约金条款，只约定了所谓物业费用的结算条款约定，故该项请求并无事实依据，本院不予支持。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告遵义市XX公司于本判决生效之日起十五日内支付原告遵义XX公司2018年11月至2019年6月期间的物业费、车库服务费等合计2,456,660.90元；

二、驳回原告遵义XX公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费已减半收取13,725.00元，由被告遵义市XX公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。

审判员　　游红

二〇二〇年六月八日

法官助理张XX