宋XX与康XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

云南省玉龙纳西族自治县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云0721民初79号

原告：宋XX，女，1980年5月2日出生，汉族，大学本科文化，自由职业，户籍所在地：广东省深圳市福田区，现住云南省丽江市古城区。

委托诉讼代理人：李X，云南XX律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：杨慧，云南XX律师，特别授权代理。

被告：康XX公司，住所：云南省丽江市玉龙纳西族自治县黄山镇景XX-409号，统一社会信用代码：915XXXX0721MA6N1X8L75。

法定代表人：马XX，系公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王X，女，1982年9月30日出生，蒙古族，大学本科文化，康XX公司法务,户籍所在地：内蒙古通辽市科尔沁区，现住

云南省昆明市五华区中XX，特别授

权代理。

委托诉讼代理人：张X，女，1988年11月24日出生，汉族，大学专科文化，康XX公司销售，户籍所在地：四川省攀枝花市东区，现住云南省丽江市玉龙县，特别授权代理。

原告宋XX与被告康XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宋XX及其委托诉讼代理人李X、被告康XX公司的委托诉讼代理人王X、张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宋XX向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2019年5月4日签订的《康美之家会员权益产品购买协议》无效；2.依法判令被告立即向原告返还原告已支付的1,181,907元购房款；3.依法判令被告向原告支付上述房款自2019年5月4日起至2020年1月3日止的利息共计47,276.28元，2020年1月4日起的利息按年利率6％的标准支付至实际还清之日；4.依法判令被告赔偿原告1,181,907元；以上标的额共计2,411,090.28元；5.依法判令被告承担全部诉讼费、保全费（保全保险费7,233.27元，保全申请费5,000元）由被告承担。事

实与理由：原告因购买位于玉龙县XX的康美

健康小镇玉龙养生坊的商品房，与被告多次协商达成一致，并于2019年5月4日按照被告的要求签订了《康美之家会员权益产品购买协议》，确认原告购买玉龙养生坊13-102号房屋，明确约定了房屋的价格、支付时间以及房屋面积等，后原告按照约定将购房全款支付至被告指定账户。现原告所购房屋虽已经封顶，然而被告却迟迟未履行交付过户手续，经了解发现，被告所销售的房屋至今竟然未取得商品房预售许可证，且土地使用年限仅为40年，与其宣传的70年期限相去甚远，被告存在虚假宣传。经过原告多方交涉，被告置之不理。原告认为，被告签订合同时故意隐瞒了未取得预售许可证的行为已经严重的违反法律规定，并且给原告造成了严重的经济损失，原告实属无奈，只能向贵院提出上述请求，原告恳请法院在查明案件事实的基础上尽快做出公正的判决，以维护原告的合法权益。

被告康XX公司辩称，1.关于双方签订的协议的效力问题，我公司在签订《会员权益产品购买协议》的时候，确实没有取得商品房预售许可证，但是在签订这个协议，对方签字之前，我们告知了原告，其中有承诺书写明相关证件在办理当中，而且这个协议不仅是房屋认购协议，同时还拥有会员权益独有的康养、医疗等服务，相比于市场同类的房屋具有一定的附加值。我公司是在2020年1月16日获得了项目预售许可证，原告是在2020年1月9日提起的诉讼，法院是在2020年3月2日送达了应诉通知书，原告起诉和我们拿证的时间有一个时间差。在司法实践中合同效力如何认定，时间上放宽到什么程度还是存在较大的争议，而我公司愿意继续履行合同，虽然我公司因为资金的问题导致了项目停工，而且因为国家政策的影响，使房地产发展受到了一定的限制，但是我们的项目是以大健康理念为切入点，符合云南省重点发展行业定位，已经吸引了投资人的目光，目前有意向的投资商我们正在洽谈，不久的将来项目还会继续动工，直至交付，所以能否请求合议庭考虑，判令协议有效。2.关于已付房款一倍的赔偿，首先我们十分感谢原告给我们这几个月的款项，但是公司确实因为康美药业负面的影响，导致融资受限，一直没有足够的资金到位，没能够在原告申请的时候及时予以退款，而且我公司也在过程当中与原告多次协商，现在原告正当行使自己权利我们也无可厚非，我们的销售人员在原告预购房屋的时候已经告知了没有取得预售许可证的事实，《最高人民法院<关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第九条约定可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的适用条件是卖方存在故意的行为，而我公司是在2019年5月4日与原告签订购买协议，在5月3日出具的承诺书中就说明相关证件在办理当中，所以我公司不存在故意隐瞒的情况。买方在签订、履行合同当中，也应当尽到一定的审慎义务，因此买方也应该酌情承担一定的责任。此外，自协议签订至今不到一年的时间里，涉案房屋所在地房屋价格波动不大，我公司愿意继续履行合同，承担延期交房的违约责任，但已付房款一倍的赔偿已经超过了原告资金占用的损失，因此我公司不应承担高达已付房款一倍的责任。3.关于我公司在协议签订时宣传的70年产权的问题，我公司也并非空穴来风、恶意宣传，而是在后期与相关部门对接中出现了变数，从而导致了与预售证上载明的土地使用年限不符，致使我公司在履行合同义务时，不符合双方的约定。若原告执意要与我公司解除协议，我公司可以在一周之内返还原告的本金，支付利息，并承担诉讼成本，关于额外的补偿，我们也愿意结合庭审情况，向公司领导争取，若双方达成调解，我希望原告与我们签订保密协议，以避免对我们造成更大的损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告向本院提交了以下证据：1.《康美之家会员权益产品购买协议》；2.《收据》；3.《承诺书》《楼盘信息宣传》《公告》；4.视频；5.证人王X的证言。被告对原告提交的证据1、2无异议，对证据3无异议，但提出被告并不是恶意误导和虚假宣传，对证据4、5不认可。经审查，原告提交的证据1、2真实、合法，且与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认；证据3、4、5本院将结合其他证据综合予以认证。二、被告向本院提交了证据《商品房预售许可证明》。原告对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议。经审查，被告提交的证据真实、合法，且与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2019年5月4日，原告宋XX（乙方）与被告康XX公司（甲方）签订了一份《康美之家会员权益产品购买协议》，约定乙方自愿认购坐落于云南省丽江市玉龙纳西族自治县XX（康美健康小镇康XX）项目玉龙养生坊13栋101号康居权益产品（下称该“康居权益产品”），该康居权益产品预测建筑面积为132.89㎡，最终以当地政府相关部分实测实际面积为准；该康居权益产品按建筑面积计算价款，该康居权益产品会员总价XXX元；乙方应于签署本《康美之家会员权益产品购买协议》时支付定金351907元作为签订《商品房买卖合同》的定金，乙方已缴纳的定金在签署《商品房买卖合同》时将自动转为该康居权益产品总价款的一部分；乙方须于2019年5月11日前付清该康居权益产品总价款XXX元（含已支付定金）（备注：余款830000元）；乙方选择一次性付款的，应按上述约定的付款期限付清该康居权益产品总价款，乙方付清该康居权益产品的总价款后，甲方以电话、短信或邮寄信函的形式通知乙方签署正式的《商品房买卖合同》。该协议还对违约责任、纠纷解决的方法等做了详细的约定。原告按约于协议签订当日向被告支付了涉案房屋定金351907元，于2019年5月11日支付了尾款830000元。2020年1月13日，原告以被告所销售的房屋未取得商品房预售许可证明，且土地使用年限仅为40年，与其宣传的70年期限相去甚远，存在虚假宣传为由诉至本院，要求判如所请。

另查明，被告曾在“楼86”网站宣传涉案房屋所在楼盘的房屋产权为70年，且在双方签订《康美之家会员权益产品购买协议》时，被告也承诺涉案房屋产权为70年。原、被告双方签订《康美之家会员权益产品购买协议》时，被告未取得商品房预售许可证明。2020年1月16日，被告取得预许云字[2020]第（137）号《商品房预售许可证明》，该《商品房预售许可证明》上载明涉案房屋所在的雪峰苑项目性质为商业。

本院认为，关于原、被告双方签订的《康美之家会员权益产品购买协议》是否有效的问题。《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案原、被告双方签订的《康美之家会员权益产品购买协议》中明确约定了商品房的买卖双方、栋号、面积、总价款、付款方式及付款时间、销售方式、违约责任、解决纠纷方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定向原告收受了购房总价款，因此，原、被告签订的《康美之家会员权益产品购买协议》应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案原、被告签订《康美之家会员权益产品购买协议》时，被告未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，被告是在原告起诉后即2019年1月16日才取得商品房预售许可证明，故原、被告双方于2019年5月4日签订的《康美之家会员权益产品购买协议》应认定无效，原告要求确认该协议无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房款1,181,907元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，本院予以支持。关于原告要求被告按照年利率6%支付已付购房款自2019年5月4日至实际还清支付的利息及赔偿已付购房款一倍损失的诉讼请求，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，本案原告未能提交充分有效证据证明被告在签订《康美之家会员权益产品购买协议》时确实存在故意欺瞒未取得商品房预售许可证明的行为，同时原告作为具有完全民事行为能力的人，在签订协议时对被告是否取得商品房预售许可证明有审查和注意的义务，故原告提出被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实主张，理由不能成立，本院不予采纳。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下对外出售商品房的行为，违反了法律规定，对此存在过错，而原告在签订协议时没有尽到应有的注意义务，对于协议的无效亦存在过错，由此造成的利息损失按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付为宜，原告于2019年5月11日付清房屋总价款，故利息从2019年5月12日计算至实际还清所有房购房款之日；上述法律规定可以请求出卖人承担赔偿损失的标准为“不超过已付购房款一倍”，根据双方的过错程度，并结合被告在原告起诉后不久就取得商品房预售许可证明等因素综合考虑，本院认为由被告赔偿原告损失100,000元较为妥当。关于原告要求被告承担保全保险费7,233.27元和保全申请费5,000元的诉讼请求，因该费用不是本案必要支出的费用，故对该诉讼请求本院不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告宋XX与被告康XX公司于2019年5月4日签订的《康美之家会员权益产品购买协议》无效；

二、被告康XX公司于本判决生效之日起三十日内返还原告宋XX购房款1,181,907元(壹佰壹拾捌万壹仟玖佰零柒圆)，并支付该款自2019年5月12日起至实际还清之日止的利息（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；

三、被告康XX公司于本判决生效

四、驳回原告宋XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费26,088元，由原告宋XX负担12,218元，由被告康XX公司负担13,870元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，

上诉于云南省丽江市中级人民法院。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

审判长　　夏朝军

审判员　　付XX

审判员　　和国慧

二〇二〇年六月十六日

书记员　　廖XX