拆迁补偿中为承租方争取到应得的停产停业损失以及全额返还保证金

    广东省广州市黄埔区XX

    民事判决书

    （2021）粤0112民初1560号

    原告（反诉被告）：广州xx公司，住所地广州市黄埔区xx，统一社会信用代码xx。

    法定代表人：xx，总经理。

    委托诉讼代理人：邓珍，广东XX律师。

    被告（反诉原告）：xx，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住广东省xx。

    被告（反诉原告）：xx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住广东省xx。

    委托诉讼代理人：xx，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住广东省xx。

    系被告xx的丈夫。

    原告（反诉被告）广州xx公司（以下简称“xx公司”）诉被告（反诉原告）xx、xx租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）xx的法定代表人xx、委托诉讼代理人邓珍及被告（反诉原告）xx和xx的委托诉讼代理人xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告（反诉被告）xx公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告在未出资范围内向原告支付85000元及以85000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的L5倍自2020年6月1日起计算利息至全部清偿之日止；2.判决由两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令两被告在未出资范围内向原告支付90740元（仓库停产停业补偿费28800元+空地停产停业补偿费5040元+搬迁费17700元+4月份租金9800元+保证金29400元）及以90740元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍自2020年6月1日起计算利息至全部清偿之日止。事实与理由：2018年11月28日，xx公司与xx公司（以下简称“xx”）签订了租赁合同，合同约定：xx将涉案仓库出租给xx公司使用，租赁期限三年，自2018年12月1日至2021年12月1日止。前15天为装修期，装修期内免收租金。正式起租时间为2018年12月15日。每月租金9800元。xx公司向xx支付保证金2940。元，合约期满xx公司付清租金及一切费用之后，xx应将保证金全额无息退还xx公司。

    2020年4月21日即租赁期内，涉案仓库遇政府征收，双沙第四股份经济合作社给承租（承包）户xx公司（以下简称“xx公司”）发了涉案仓库租赁（承包）合同终止的通知，通知涉案仓库自2020年4月1日起不再支付租金或者承包款。承租（承包）户xx公司随即跟xx签订《协议》即补偿xx搬迁费17700元，停产停业损失费38625元（其中涉案仓库是补偿28800元）。现xx公司已经按约清空涉案仓库并搬走，但是二麦公司一直未向xx公司退还保证金29400元，并且xx在政府因拆迁发布免除涉案仓库2020年4月1日后的租金后，仍向xx公司收取了一个月即2020年4月份的租金。现xx已经注销，xx和xx是xx的股东，都未实缴注册资金，xx和xx、xx的行为严重损害了文航公司的利益，也违反了合同中最基本的诚实信用原则，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、法规规定，为维护xx公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法查明事实，判如所盼。

    被告（反诉原告）xx、xx答辩称，根据双方租赁合同第五条约定：“乙方应于每月2日前向甲方交付租金和水电费。逾期交付租金和水电费，每逾期一日，乙方须按当月租金金额和水电费金额的0.5%向甲方支付违约金”。2020年6月26H,xx公司自作主张清空涉案仓库并搬走，拖欠租金水电费，xx公司违约。起诉书所述与事实不符，证据不足，缺少法律依据。租赁合同是双方签署，与第三方无关，双方必须遵守合约约定。双沙XX改造并非征地拆迁，而是旧城改造。集体物业补偿是由村社决定的统一标准，评估工作以此标准根据实际情况进行评估。旧改的模式是以“政府引导、市场主导”为主线的市场化行为。政府征收和旧城改造是两码事，性质不同。涉案仓库由广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，当时评估公司来评估仓库时，仓库已经被xx公司搬空了，事实证明了xx公司自作主张清空涉案仓库并搬走在先，与本次双沙XX旧城改造评估搬迁补偿和停产停业补偿没有关系。评估公司是以当时开始评估工作到结束评估工作时，在场的可移动物品和当时房屋使用单位进行评估所定补偿。xx与xx公司只有租赁合同约定，并没有其它的约。关于xx主体注销和本案没有直接关系，注销原因是xx公司企业名称（商号）不可使用［案号：（2020）粤0112执2955号］,此案件是由广州市黄埔区人民法院强制执行要求注销的，注销事由不存在与本案有任何关系，也没有违反诚实信用原则。请求法院依法驳回xx公司不合理且不合法、缺少法律依据的诉讼请求。

    被告（反诉原告）xx、xx向本院提出反诉请求：1.判令xx公司向xx、xx支付2020年4月水电费、2020年5月.2020年6月的租金和水电费20439元;支付违约金27592元、经济损失39200元，合计87231元。2.本案本诉与反诉的诉讼费用由xx公司承担。事实和理由：2020年6月26日，公司自行清空涉案仓库并搬走，拖欠xx、xx2020年5月、6月两个月租金及2020年4月、5月、6月三个月水电费，xx公司应承担违约责任。按照租赁合同第五条规定，每逾期一日，须按欠款额的0.5%向xx、xx支付违约金。由于公司违约未能履行合同，按合同约定，xx、xx无需退回保证金。

    涉案仓库土地所有权是双沙第四股份经济合作社，房屋所有权是xx公司。因城中村改造，2020年4月份，双沙第四股份经济合作社通知xx公司终止承租土地合同，但合同并没有马上解除，实际解除合同的时间是2020年10月份，XX公司在2020年10月之前是有向xx收取租金和水电费的。xx公司与xx公司解除租赁合同的时间是2020年11月6日，在此之前，租赁物属于能正常使用，xx公司的违约造成xx、xx承租的仓库2020年7月-2020年10月处于空置状态，损失4个月租金39200元。

    关于xx主体注销和本案没有直接关系，注销原因是xx公司企业名称（商号）不可使用［案号：（2020）粤0112执2955号］，此案件是由广州市黄埔区人民法院强制执行注销的，注销事由不存在与本案有任何关系，也没有违反诚实信用原则。

    xx公司对反诉答辩称：XXX公司提供的证据证明xx公司收到拆迁通知了，因为xx、xx与xx公司的租赁合同于2020年5月1日自动解除，其原始权利不存在；XXX、xx自2020年5月份起没有实际交租记录,也没有提供证据证明其有交租的证据，故其不存在直接或间接损失；3.买卖不破租赁并不适用拆迁；XXX公司与xx的租赁合同已经解除，故无需承担租金。2020年4月份的租金双沙第四股份经济合作社已经向xx公司发送通知进行租金的减免；XXX公司提供的证据证明xx公司搬走时间为2020年6月7日；XXX公司认为主体的商号涉嫌侵权，不必然要注销企业名称，可以更改企业名称，而不是以注销企业达到逃避债务的目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2018年3月，xx公司与xx、广州XX公司（以下简称“XX公司”）签订《租赁合同》，将位于广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作XX的仓库384平方米、空地140平方米、办公室4间岀租给xx、xx公司，期限10年，自2018年3月15日至2028年3月15日止。2018年11月28日，xx（甲方）与xx公司（乙方）签订《租赁合同》,将上述仓库、空地转租给xx公司，约定：1.租赁期限3年，自2018年12月1日至2021年12月1日，正式起租时间为2018年12月15日；2.每月租金9800元；3.双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金29400元和第一个月15天的租金4900元，合同期满乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额无息退还乙方；4.乙方应于每月2日前向甲方交付租金和水电费。逾期交付的，每逾期一日，乙方须按当月租金和水电费金额的0.5%向甲方支付违约金；5.甲方为乙方提供用电用水，电费按1.2元/度、水费按5.35元/吨收取；6.本合同有效期内，如遇国家对甲方场地有新的规划或征用（租用），双方应配合执行，甲方须提前通知乙方。合同签订前，xx公司于2018年11月27日支付给xx保证金29400元及第一个月15天的租金4900元。之后，双方均按合同履行至2020年4月，xx公司除2020年4月欠xx水电费425.90元外，其他租金及水电费已全部付清。

    涉案场地由xx公司与xx签订《租赁合同》，xx公司与xx共同使用。

    2020年4月21日，广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作社向xx公司发出《通知》称：“根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》（穗府[2017]12号）、《红山街关于拆除双沙XX历史违法建设的通知》和《红山街道关于加快对黄埔东XX北（双沙段）“散乱污”企业（场所）整治的通知》的规定，要求对黄埔东XX北双沙XX范围内的违法建设和“散乱污”集体物业进行拆除整治，要求涉及的租赁（承包）合同全部终止，在本《通知》发出后，租赁（承包）合同全部终止，并从2020年4月1日起我方停止收取租金或承包款将涉及的相关集体物业和土地在2020年5月31

    日前清空退还给我方”。xx公司根据上述通知要求，于2020年4月23日向各租户发出通知，明确从2020年5月1日起其与各租户的合同自动解除，要求各租户在2020年5月31日前清空场地。xx通过微信将上述通知内容发给杨XX，xx公司也在张贴公告中获悉上述通知内容。

    2020年5月17H,xx公司清空场地撤离。杨XX于2020年6月7日清空场地撤离。撤离时,xx电话告知xx，并将仓库钥匙交给清洁工，清洁工于2020年6月26日将仓库钥匙交还给xx。

    xx公司没有支付2020年5月、6月租金及水电费。xx、xx已获得涉案场地停产停业补偿33840元。

    xx成立于2017年5月31日，注册资本1000万元人民币，股东为xx、xx2人，实缴出资零。2020年12月7日被注销。

    本案争议焦点：XXX公司是否存在违约；XXX公司具体撤场时间；XXX、xx是否应当支付相关的补偿及返还押金给xx公司；XXX公司是否应赔偿xx、xx的租金损失。

    本院认为：本案属租赁合同纠纷。xx与xx公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。xx注册资本为1000万元，实缴出资零，现该公司已被注销，其股东xx、xx应在认缴出资范围内对公司债务承担清偿责任。一、xx公司是否存在违约问题。广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作社按照广州市人民政府和广州市黄埔区红山街道办事处整顿重点河涌流域“散乱污,,的要求，于2020年4月21日发出的《通知》，要求涉及范围内的违法建设和“散乱污”集体物业进行拆除整治。本案中，涉案标的在整治范围内。总出租方xx公司也响应政府要求，向各承租户发出通知，要求各租户在2020年5月31日前清空场地。xx通过微信将上述通知内容发给杨XX，而杨XX与xx公司共同租赁涉案场地，视为xx通知了xx公司。根据双方当事人所签《租赁合同》的约定，“遇国家对甲方场地有新的规划或征用（租用），合同自动解除”，可见双方当事人在签约之时已对涉案场地因政府整治征收情形有所预计，并为此约定了合同自动解除，故xx公司根据政府要求及xx的通知，主动撤场，符合双方合同约定，不构成违约。二、xx公司具体撤场时间问题。虽然xx公司于2020年5月17日撤场，但其共同承租人杨XX并未撤场，而是于2020年6月7日才清空场地，然而杨XX只是电话告知xx清空场地的情况，将钥匙交给清洁工，没有与xx、xx办理交接场地，故本院不认可xx公司于2020年6月7日撤场。江XX、xx主张在2020年6月26日收到清洁工交还的钥匙，认为该时间是xx公司撤场时间有理，本院认定xx公司撤场时间为2020年6月26日。因xx公司实际使用场地至2020年6月26日,故租金应支付至2020年6月26日。三、xx、xx是否应当支付相关的补偿及返还押金给xx公司问题。涉案房屋的拆迁，政府相关部门对场地进行评估并作出了补偿。其中xx、xx获得涉案场地停产停业损失33840元。因实际经营涉案场地是xx公司，故xx公司主张仓库及空地停产停业损失合计33840元，本院予以支持。xx、xx应将该款支付给xx公司并支付利息。xx公司是应政府整治“散乱污”要求撤场，不属违约行为，故xx、xx应将保证金29400元退还给xx公司并支付利息。因xx公司撤场时间是2020年6月26日,双方没有约定逾期付款违约责任，故利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年6月27日起计算至实际付清之日止。xx、xx应支付给xx公司的款项为63240元（停产停业损失33840元+保证金29400元）。四、xx公司是否应赔偿xx、xx的租金损失问题。公司实际使用涉案场地至2020年6月26日，故2020年6月26日前的租金及水电费，xx公司应当支付给xx、xx。xx欠租金及水电费计算为19132.58元［4月水电费425.9元+5月租金9800元+6月租金8493.33元（9800元：30天x26天）+水电费413.35元］。因xx公司是应政府要求终止履行合同，故xx、xx请求xx公司支付违约金及赔偿损失，理由不成立，本院不予支持。

    综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：

    一、被告（反诉原告）xx、xx在本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）广州xx公司保证金、支付停产停业损失合计63240元及利息（利息以63240元为本金，自2020年6月27日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

    二、原告（反诉被告）广州xx公司在本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）xx、xx租金及水电费19132.58元；

    三、驳回原告（反诉被告）广州xx公司的其他诉讼请求；

    四、驳回被告（反诉原告）xx、xx的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本诉案件受理费963元，由原告（反诉被告）广州XX公司负担246.53元，被告（反诉原告）xx、xxx负担716.47元并迳行支付给原告（反诉被告）广州XX公司。反诉案件受理费990.39元，由被告（反诉原告）xx、xx负担773.17元，原告（反诉被告）广州XX公司负担217.22元并迳行支付给被告（反诉原告）xx、xx。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

    审判员李XX

    本件与原本核对无异