江西XX物业有限公司与何XX物业服务合同纠纷

江西省德兴市人民法院

民 事 判 决 书

原告：江西XX公司，住所地江西省德兴市XX，统一社会信用代码9136XXXX62758633。

法定代表人：黄XX，执行董事。

委托诉讼代理人：席XX，江西XX律师，特别授权。

委托诉讼代理人：万X，江西XX实习律师，特别授权。

被告：何XX，男，1983年12月5日出生，汉族，江西省德兴市人，住江西省德兴市。

委托诉讼代理人：董继荣，江西XX律师，特别授权。

第三人：胡XX，男，1979年10月20日出生，汉族，江西省德兴市人，住江西省德兴市。

原告江西XX公司与被告何XX、第三人胡XX物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西XX公司委托诉讼代理人席XX，被告何XX委托诉讼代理人董继荣、第三人胡XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告江西XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告何XX向原告支付物业服务费1457元（2017年4月1日至2018年3月31日，其中物业费907元，电梯运行电费、维修费、年检费及二次供水设备运行电费维保费550元，共计1457元），并承担逾期付款违约金3191元（从2017年4月1日计算至2020年6月30日，按逾期付款金额日千分之三计算违约金）；2、本案的诉讼费由被告或第三人承担。事实与理由：2013年7月1日，原告与上饶市XX公司签订《前期物业服务合同》，为该公司开发的XX方银座小区提供前期物业管理服务。合同对物业服务内容、业主物业费支付标准等事项作了明确约定。合同有效期限从合同签订之日至小区业主委员会成立选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同时止。2017年10月24日，原告因内部管理原因，将XX方银座小区前期物业管理服务交由内部合伙人第三人胡XX负责。同日，第三人胡XX注册成立德兴华中物业服务有限公司。2018年4月4日，德兴市XX方银座业主管理委员会与华中物业公司签订物业管理合同，物业管理期限为2018年4月1日至2021年3月31日。被告是XX方银座小区4栋3单元1102房业主。2020年5月18日，被告向德兴市人民法院起诉要求原告返还装修保证金1000元，但按照《前期物业服务合同》规定的物业费收取标准，被告每年应交纳的物业费、应分摊的电梯运行费用和二次供水设备运行电费共计1457元。正常情况下，返还装修保证金是可以抵扣物业费的，被告向原告主张返还装修保证金就表明其没有缴纳物业费，否则按正常流程被告必然会在交纳物业费时要求用装修保证金抵扣物业费。同时，第三人胡XX负责收取物业费，其也有负责退还保证金的义务。据此，原告有理由认为被告至今尚未交纳原告按照《前期物业服务合同》规定应收取的物业费。由于原告所签《前期物业服务合同》的有效期限是从合同签订之日至小区业主委员会成立选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同之时止，而小区业主委员会是2018年4月4日才与华中物业公司签订新的《物业管理合同》，因此，原告有权收取2018年4月1日之前的所拖欠的小区物业费。如果被告提出已向第三人交纳物业费，第三人也认可，则应由第三人将所收物业费返还给原告。在原告催收无效的情况下，诉至法院。

被告何XX辩称，物业费已经交纳，应驳回原告诉请。

第三人辩称，何XX已经交纳了物业费，相关物业费已经移交给了原告。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

经审理查明，2013年7月2日，原告江西XX公司与上饶XX公司签订了前期物业服务合同。2014年12月31日，原告江西XX公司的所有员工入驻XX方银座小区。2016年前，原告何XX购买了XX方银座小区4幢3单元1102室的房产一套。2017年8月4日，原告江西XX公司与第三人胡XX（德兴市华中物业服务有限公司大股XX）签订了德兴市XX方银座小区物业合作协议。2017年10月24日，原告江西XX公司与德兴市华中物业服务有限公司签订了德兴市XX方银座小区退股协议，原告退出股份，由华中物业有限公司独家经营。2018年4月1日，华中物业与业主委员会签订物业服务合同，一直至今。原告认为有权收取2018年4月1日之前的所拖欠的小区物业费。2018年7月1日，被告何XX开始装修在XX方银座小区购买的房屋，2019年1月装修完工。第三人胡XX庭审说明“被告何XX已经交纳了物业费，相关物业费已经移交给了原告”，有“交费登记表，证明被告已经交清了物业费。”交费登记表上有收款人叶XX的亲笔签字证明。原告江西XX公司认为被告何XX拖欠原告应收取按建筑面积计算的物业管理费907.27元每年，电梯运行维护、供水系统维修费用550元每年，诉请人民币1457元，并承担逾期付款违约金3191元（从2017年4月1日计算至2020年6月30日，按逾期付款金额日千分之三计算违约金）。原告江西XX公司对第三人胡XX提供的业主档案资料表中“何XX”一栏中“2017物业交清”字样与相同表格中其他“2017年物业交清”字样是否同为2017年书写存在争议，且只有当事人陈述。诉讼中，申请本院委托司法鉴定机构对档案资料表中“何XX”一栏中“2017物业交清”字样书写时间进行鉴定，后原告江西XX公司放弃鉴定。被告何XX称物业费已经交纳，第三人胡XX及相关证据已经证明被告物业费已交。逾期付款违约金无约定。

本院认为，谁主张，谁举证。原告向人民法院起诉，应当提供符合起诉条件的相应证据，原告江西XX公司诉讼中放弃鉴定，原告江西XX公司应承担举证不能的法律后果。本院采信被告何XX及第三人胡XX的主张，被告何XX已交纳原告物业费，不需要承担逾期付款违约金。原告江西XX公司诉讼请求判令被告何XX向原告支付物业服务费1457元，并承担逾期付款违约金3191元诉讼请求，证据不足，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第一条、第三十一条、第八十五条、第九十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回原告江西XX公司的诉讼请求。

案件受理费25元(已减半收取)，由原告江西XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。

审 判 员　刘维文

二〇二〇年九月四日

代书记员　江XX