样板房与实际房屋不符！揭秘样板房背后的“套路”
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房产纠纷
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（2021）甘0104民初1357号
律师价值
委托诉讼代理人
张慧娟律师
案件详情
家住西固的杨XX为改善居住条件，准备在西固区一处新开发的楼盘购买房屋。来到售楼中心后，房产公司销售人员热情地将杨XX带到该公司精心打造的样板间。销售人员告诉杨XX，小区所有住宅楼正在建设中，将来实际交付的房屋与样板间在结构布局、内部设计上完全一致；不仅如此，如果现在马上预订房屋，还可免费获赠面积在20-40㎡之间的“拓展间”一间。杨XX被眼前的样板间及优惠的购房条件所打动，当场决定预订一套面积为110㎡的复式房并与开发商签订了《商品房买卖合同》。之后，杨XX按照合同约定，一次性支付了51万元首付款并顺利办理了按揭贷款手续，满心欢喜地憧憬着未来的美好生活。
房屋落成后，房产公司很快就通知杨XX验收房屋。当杨XX一脸期待地打开自家房门时，眼前的一切令他大失所望：实际交付的房屋与他之前看到的样板间严重不符，不仅没有之前承诺的落地窗、新风系统、楼梯等设施，而且存在面积严重缩水、地面有明显裂痕、进门处还有一个严重影响美观和采光的承重梁。更让杨XX难以接受的是，开发商免费赠送的那个所谓的“拓展间”实际为二楼浇筑而来，存在严重的安全隐患。后杨XX曾多次找开发商要求退房，但工作人员不是推诿塞责，就是置之不理，盛怒之下的杨XX遂将开发商起诉至西固XX。
受理案件后，被告开发商向法庭提交了自己的答辩意见：样板间只是对房屋的宣传展示，而被告所提供的样板房本身就是临时搭建，所以没有展示承重墙、横梁、下水管道、消防管道等设施，而这些设施都是房屋建设所必需的，购房者对此应有明确的认识，无需再作说明；此外，双方所签订的《商品房买卖合同中》中曾明确约定“实际交付标准以本合同中的户型设计为准”，故原告无权以实际交付房屋与样板间不符为由向被告索赔；至于“拓展间”的安全隐患问题，被告辩称房屋交付之前已通过了相关单位的质量验收，确无任何安全隐患，原告的主张与实际情况不符。
既然双方当事人各执一词，法院又会如何处理呢？在分析相关法律依据之前，小编先将本案的结果告诉您：最终，双方当事人在办案法官的主持下达成了调解协议，被告开发商同意向杨XX退还部分款项并承担本案的诉讼费。
其实，样板间与实际交付房屋不符的情况在日常生活中并不鲜见，《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等多部法律法规对此亦有规定。其中，《商品房销售管理办法》第三十一条明确规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。
但或许您会有这样的疑问：既然有这么多法律法规对房屋与样板间不符的情况作出了规定，为什么实践中大部分购房者遇到此种情况时很难维护自身的权益呢？其实，问题的关键出在购房合同！
有过买房经验的人都知道，购房合同一般是由开发商提供的格式合同，里面除了涉及房屋面积、价款等具体内容会由合同双方视实际情况单独约定外，其余条款均由开发商单独拟定。虽然法律规定格式合同的解释遵循有利于消费者的原则，但很多开发商为了规避对自己不利的情况发生，在合同中加入一些看似意义明确但却令购房者难以理解的表述；更有甚者会将一些对自己有利的条款放在合同中一些不起眼的位置，许多购房者面对动辄数十页的购房合同根本无暇分析这些条款的深层含义，仅凭自己对样板间的“好感”就不明就里地签字确认，致使在权益受损后难以索赔。
正如其他类型的合同纠纷一样，审理房屋买卖合同纠纷的关键证据就是双方当事人订立的购房合同，按照意思自治原则，只有在合同没有约定、约定不明或约定内容违反法律强制性规定的情况下才适用法律规定，所以购房者在购买房屋时应当仔细阅读购房合同中的每一个条款，对不理解的地方及时要求开发商说明，必要时还可要求开发商将说明的内容添加在合同条款之中。至于所谓的“样板间”，由于如今绝大部分开发商都会在购房合同中加上“样板间仅供参考”之类的表述，使得样板间更多只是开发商为了促进房屋销售而作出的营销宣传，交付房屋的具体情况还是要以购房合同的约定为主；加之开发商在设置样板间时往往会加入更多的美观设计，不会太考虑实用性的问题，所以购房者在参观样板间时也应将关注的重点放在房屋的布局结构上，而不是被内部美轮美奂的装修所吸引。
- 2021-09-23
- 兰州市西固区人民法院
- 被告
- 胜诉
