帮公司挽回租金损失

    郑州XX公司、郑州XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书

    审理法院：　河南省郑州市XXX法院

    案　　号：　（2021）豫01民终XXX号

    案　　由：　租赁合同纠纷

    裁判日期：　2021年07月XX日

    河南省郑州市XXX法院

    民事判决书

    （2021）豫01民终XXX号

    上诉人郑州XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人郑州XX公司（以下简称华强XX）、原审被告广东XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初5352号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法开庭审理了本案。上诉人XX公司委托代理人胡X、朱X，被上诉人华强XX委托代理人谷XX、马晓雪，到庭参加诉讼。原审被告XX公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    XX公司上诉请求：1．依法撤销原审判决第一项，在查明事实的基础上予以改判；2．上诉费用由华强XX承担。事实和理由：华强XX主张的2020年5、6、7月，12月以及2021年1月租金大多数属于疫情期间租赁费用，而一审判决认定XX公司应交租金时忽视法律规定，司法机关、政府部门对疫情期间租金减免的指导要求，无视XX公司要求减免疫情期间租金的呼声，对XX公司显然不公。疫情属于XX公司不能预见、避免和克服的不可抗力事件，XX公司停止营业期间的租金应依法免除，该期间应为2020年1月23日至7月25日期间的租金。影院行业特殊，疫情对XX公司影响深远，继续履行租赁合同对XX公司显失公平。2020年7月25日XX公司复工后，根据疫情常态化的要求，影院每一观影客户需要相隔一个座位，影院处于半营业状态。相较于2019年745.4万元的分账票房，2020年XX公司只有243.9万元的分账票房，而2020年年度租金及物业费则高达265.3万元，即使减免2个月租金，也难以弥补影院对设备投入、养护、人工及营运等产生的巨额亏损。近期的案件中法院考虑疫情因素，依法对疫情期间以及常态化防控期间的租金予以调整。《商铺租赁补充》协议不应成为XX公司再次主张减免租金的阻碍。综上，请求依法支持XX公司的上诉请求。

    华强XX辩称，XX公司于2020年5月18日与华强XX签订的补充协议，双方已就疫情期间减免60天租金达成一致，且协议虽约定若XX公司违约则减免优惠，但华强XX在本案诉讼金额中仍减免60天的租金，已经充分考虑XX公司受疫情影响的情况。XX公司以不可抗力为由主张减免2020年1月23日至7月25日期间的租金没有事实和法律依据。首先最高法院的规定要求准确适用不可抗力具体规定，其次，疫情管控仅是导致XX公司收益减少履行困难，而非直接导致合同履行不能，双方基于履行困难的原因已达成一致。另外，最高人民法院关于妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见，要求根据公平原则变更合同，而非直接免除全部租金。原审判决华强XX提出的迟延支付2020年5、6、7、12月及2021年1月份租金的违约金均未支持，已充分考虑疫情对XX公司的影响。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回XX公司的上诉，维持原判。

    XX公司无答辩意见，庭后亦未提交书面答辩状。

    华强XX向一审法院起诉请求：1．判令XX公司支付华强XX欠付租金XXX元及违约金94691元（以XXX元为基数，按每日万分之五，自2020年4月21日暂计至2021年1月6日，之后以XXX元为基数，自2021年1月7日计算至实际清偿之日止）；2．判令XX公司支付华强XX服务费40050元及违约金（自2020年11月21日暂计算至2021年1月6日为6408元，之后违约金以40050元为基数自2021年1月7日每日按照千分之五计算至实际清偿之日止）；3．判令XX公司就上述款项欠款、违约金承担连带清偿责任；4．本案诉讼费用由XX公司、XX公司承担。

    原审法院查明事实：华强XX（作为出租方、甲方）与XX公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，其主要内容为：乙方租赁甲方拥有合法出租权的位于郑州市××新区××城市广场××号开设“XXX国际影城”。租赁期限为15个租约年，自租金计算开始日起开始计算，每12个月为一个租赁年度（租约年）；自甲方完成租赁场所交付义务之日起，乙方享有6个月的装修期，装修期内，乙方无需支付租金和物业服务费，但应承担租赁场所内发生的水、电、通讯等公共事业费及装修综合服务费（5元/平米）。租金支付方式为保底租金和分成租金两者取其高的计算方式（即如分成租金的数额低于保底租金的数额，则按保底租金的数额收取租金；如保底租金的数额低于分成租金的数额，则按分成租金的数额收取租金）。分成租金（含税）按照影院净票房收入的一定比例计算，具体比例为第1年至第3年为12%，第4年至第6年为13%，第7年至第9年为14%，第10年至第15年为15%。年保底租金为第一年至第三年为50元/平方米/月，第四年起，每三年环比递增5%。租金支付方式为月付，除本合同另有规定外，在整个合同期内，乙方须于每月20日前向甲方预先缴付下月的保底租金。在本合同有效期内，经甲方书面同意，乙方可将其在本合同项下的权益转让给其附属公司或关联公司，前提是该受让方应继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务，并保证该受让方运营该影院的规模、档次不低于乙方运营该影院的规模和档次，且须与该受让方就本合同的责任、义务向甲方承担连带责任。乙方未能按约定期限向甲方/综合管理公司支付租金/物业服务费的，甲方/综合管理公司可向乙方发出要求支付租金/物业服务费书面通知书。乙方应在接到书面通知之日起五个工作日内立即支付拖欠的租金/物业服务费，否则乙方需从应付日起的次日起算，每拖延1日，承担应付未付金额的万分之五违约金。2017年4月18日，华强XX（作为甲方）与XX公司（作为乙方）签订《综合服务协议》，其主要内容为：乙方承租商铺坐落于河南省××新区电厂路××号，建筑面积为4005平方米，房屋的用途为影院。乙方按照承租面积缴纳综合服务费，综合服务费的缴纳标准为5元/平方米/月；乙方应于每月20日前向甲方缴纳次月的综合服务费。承租期内，乙方不得拖欠、拒付综合服务费用，乙方如延迟交纳费用，甲方有权收取滞纳金，每延迟一天，乙方应支付应付而未付金额的千分之五滞纳金。华强XX（作为出租方、甲方）与被告XX公司（作为原承租方、乙方）、XX公司（作为新承租方、丙方）签订《合同主体变更协议》，其主要内容为：甲乙双方于2017年1月8日签署了《房屋租赁合同》，及2017年4月18日签署了《综合服务协议》，约定乙方承租甲方拥有合法出租权的位于河南省××新区电厂路××城市广场××号商铺用以经营XXX国际影城，租赁期限为15年。租赁合同及综合服务协议项下乙方作为承租人的全部权利、义务和责任一并转让给丙方，丙方予以概括承受。丙方承诺将按甲乙双方已签署的租赁合同及综合服务协议的相关规定按时向甲方缴纳房屋租金等费用。华强XX（作为甲方、出租方）与XX公司（作为乙方、承租方）签订《商铺租赁补充协议》，其主要内容为：2020年初，一场新冠肺炎疫情突如其来，使贵我双方业务均受到了不同程度的影响，为扶持乙方经营，甲方同意免收乙方2020年2月1日至2020年3月31日共计60天合同约定的租赁单元的租金400500元。2021年1月20日、2020年5月28日、2020年7月31日、2020年11月12日，华强XX分别向被告XX公司邮寄催款函，要求XX公司支付租金、综合服务费。庭审中华强XX称，2020年1月31日前的租金，XX公司已缴纳完毕。华强XX免除XX公司2020年2月1日至2020年3月31日共计60日的租金400500元。XX公司缴纳的2020年2月1日至2020年2月28日期间的租金200250元抵做2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金。华强XX诉请租金为2020年5月1日至5月31日期间的租金200250元，2020年6月1日至6月30日期间的租金200250元，2020年7月1日至7月31日期间的租金200250元；2020年12月1日至2020年12月31日期间的租金210262.5元，2021年1月1日至2021年1月31日期间的租金210262.5元；以上合计XXX元。此后的租金，华强XX将另行主张。2020年11月30日前的综合服务费，XX公司已缴纳完毕。华强XX诉请的综合服务费为2020年12月1日至2021年1月31日期间的综合服务费，每月20025元，共计40050元。XX公司、XX公司称，对欠付的租金、综合服务费数额无异议。以上事实有华强XX向原审法院提交的《房屋租赁合同》、《综合服务协议》、《合同主体变更协议》、《商铺租赁补充协议》、催告函四份及开庭笔录在案佐证。

    原审法院认为，华强XX与XX公司签订的《房屋租赁合同》、华强XX与XX公司签订的《综合服务协议》、华强XX与XX公司、XX公司签订的《合同主体变更协议》、华强XX与XX公司签订的《商铺租赁补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。华强XX已履行其合同义务，XX公司应当按时缴纳租金，其未按时缴纳租金，已构成违约。庭审中，双方对欠付的租金、综合服务费数额无异议。故华强XX诉请XX公司支付租金XXX元、综合服务费40050元，合法有据，原审法院予以支持。《房屋租赁合同》约定，乙方应在接到书面通知之日起五个工作日内立即支付拖欠的租金/物业服务费，否则乙方需从应付日起的次日起算，每拖延1日，承担应付未付金额的万分之五违约金。《综合服务协议》约定，承租期内，乙方不得拖欠、拒付综合服务费用，乙方如延迟交纳费用，甲方有权收取滞纳金，每延迟一天，乙方应支付应付而未付金额的千分之五滞纳金。原审法院根据本地影院受疫情影响情况、XX公司的经营情况及租金支付情况等认为，XX公司拖欠华强XX租金主要系因疫情所致，故华强XX诉请判令XX公司支付违约金，原审法院不予支持。《房屋租赁合同》约定，在本合同有效期内，经华强XX书面同意，XX公司可将其在本合同项下的权益转让给其附属公司或关联公司，前提是该受让方应继承和履行XX公司在本合同项下的一切权利和义务，并保证该受让方运营该影院的规模、档次不低于XX公司运营该影院的规模和档次，且须与该受让方就本合同的责任、义务向华强XX承担连带责任。后华强XX与XX公司、XX公司签订《合同主体变更协议》，租赁合同及综合服务协议项下XX公司作为承租人的全部权利、义务和责任一并转让给XX公司，XX公司予以概括承受。原审法院认为，根据华强XX与XX公司签订的《房屋租赁合同》约定，XX公司应对上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、XX公司于判决生效之日起十日内向华强XX支付租金XXX元、综合服务费40050元；二、XX公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回华强XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15262元（华强XX预交18460元），减半收取7631元，由华强XX负担455元，XX公司、XX公司负担7176元。

    本院经审理查明的事实与原审法院一致。

    本院认为，新冠疫情爆发对社会各行各业造成的不利影响众所周知，本案合同双方亦不例外。对于拖欠租金的事实双方均无异议，而对于华强XX主张违约金，原审判决总结考虑双方补充协议约定及新冠疫情影响的事实，对于华强XX的违约金主张不予支持，系兼顾合同双方利益均衡的考量，明显考虑疫情因素的影响，如判令免除XX公司全部租金的请求，则对华强XX显失公平，明显利益失衡。综上，XX公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费15262元，由上诉人郑州XX公司负担。

    本判决为终审判决。