开发商逾期交房，业主成功获赔违约金

    山西省太原市万柏林区XX

    民事判决书

    （2021）晋0109民初907号

    原告：马X，住太原市。

    委托诉讼代理人：王X1，山西XX律师。

    被告：山西XX公司。

    法定代表人：程X。

    委托诉讼代理人：杨某、王X2，山西XX律师。

    原告马X与被告山西XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告马X的委托诉讼代理人王X1，被告山西XX公司的委托诉讼代理人王X2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告马X向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付从2018年10月19日起至2019年8月12日止，以516453元为基数，按日万分之二累计计算的逾期交房违约金30677元；2、请求判令被告返还原告交房办证费及配套费22200元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月9日，原告与被告签订编号为201XXXX2001的《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定，原告购买被告开发建设的的位××街房屋，房屋用途为办公，建筑面积55.78平方米，单价每平方米9258.75元，总金额为516453元。被告应在2018年10月18日前将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇到下列特殊原因：遭遇不可抗力且被告在发生之日起30日内告知原告的；遇项目周边道路施工等政府行为而延期，被告在发生之日起30日内告知原告的；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更；基础设施、公共配套建筑非被告原因不能正常使用的；其他非被告原因导致的延期，被告可据实予以延期。除特殊情况外，被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，按照逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示商品房已经分期综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本合同签订前，原告于2018年5月15日支付定金10000元，5月19日支付部分首付款96453元，5月23日支付部分首付款50000元，6月23日支付剩余首付款30000元，被告均向原告出具了收据。2018年11月21日，原告办理贷款，晋城XX向被告转账330000元，至此，原告已全部支付购房款516453元，完成合同约定的付款义务。但直至2019年7月10日，被告才向原告发出《入伙通知书》，通知书中写明“您所购买的广兴国际项目A座已顺利竣工并通过相关验收，达到交付条件”，并通知原告于2019年7月23日至被告售楼部办理交房相关手续。但当原告去办理交房手续时，被告却拒绝出示该商品房已经竣工验收合格的证明，还强制收取交房办证费等与办理房屋权属登记相关的费用才交付房屋钥匙。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故无论从法定角度还是从约定角度，原告均有权查阅与该商品房相关的竣工验收合格证明以及其他证明文件。原告在无法核实该商品房是否经验收合格的情况下，无奈之下只能拒绝交接。直至2019年8月12日，原告因急于用房、迫于无奈才选择收房，并向被告支付了交房办证费及配套费22000元。按照合同约定，被告逾期交房超过60天且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天（2018年10月19日）起至实际交付之日（2019年8月12日）止，被告按日向原告支付已交付房价款（516453元）万分之二的违约金30677元。另外，被告强制收取交房办证费、配套费以及维修基金的行为也不符合法律规定，并且与该房屋相关的验收手续都不齐备，根本不具备办理产权登记的条件，以上费用应予退还。在原、被告之间的商品房买卖合同纠纷产生之后，原告针对以上问题一直在与被告友好协商，但被告始终都拒绝出示竣工验收的相关证明、拒绝支付违约金、不退还办证费用，毫无为原告解决以上违约问题的诚意。协商多次未果后，原告为维护自身合法权益，无奈之下只得向人民法院起诉。恳请人民法院在查清事实的基础上，依法支持原告的请求，维护原告的合法权益。

    原告马X于2021年3月5日提出增加诉讼请求：请求判令被告返还原告维修基金、公证费5620元。事实与理由：原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，该房屋维修基金、公证费与第二项诉讼请求中的交房办证费及配套费，都是与办理房屋产权登记相关的费用。现原告不再委托被告代为办理房屋产权登记，请求将该部分费用退还，故增加诉讼请求。

    被告山西XX公司辩称，1、原告现在已经实际入住巅峰国际××座，虽然被告有延期交房的情况，但是原告2019年7月10日就通知原告可以入住，要求7月23日办理交房相关手续，原告自始至终没有要求过出具竣工验收合格证明；2、原告交的费用其中包括燃气费、测绘费、管道安装费等，房子是可以正常使用的，大部分费用被告已经支出。房产证正在办理中，被告收取的费用只是代办，是转交给相关单位，不是被告收取。

    本院经审理认定事实如下：

    一、合同的签订。2018年8月9日，原告马X与被告山西XX公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）出售的位于太原市××区房屋一套，该商品房的用途为办公，建筑面积为55.78平方米，套内建筑面积38.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.56平方米。该商品房总金额516453元，首付款186453元，原告应当在2018年6月23日前付清，剩余房款330000元办理银行按揭贷款。被告应在2018年10月18日前将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、遇项目周边道路施工等政府行为而延期，被告在发生之日起30日内告知原告的；3、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更；4、基础设施、公共配套建筑非被告原因不能正常使用的；5、其他非被告原因导致的延期，被告可据实予以延期。房屋交付逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款款的0.1%向原告支付违约金。合同还对保修责任、争议的解决等方面做了约定。

    二、合同履行情况。合同签订前，原告马X于2018年5月15日支付房屋定金10000元。2018年5月19日，原告马X支付房屋首付款96453元，2018年5月23日支付首付款50000元，2018年6月23日支付房屋首付款30000元。2018年8月9日，合同签订当日，原告马X交付房屋维修基金5020元，公证费600元。2018年11月21日，原告办理按揭贷款，晋城XX向被告转账33万元，至此，原告已支付全部购房款516453元，完成合同约定的付款义务。2018年10月18日，合同约定的交付期限到期后，被告未能依约交付房屋，也未向原告说明延期交付的原因。2019年7月10日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2019年7月23日至被告售楼部办理交房相关手续。办理房屋交接手续时，因被告未能按照合同约定提交房屋分期综合验收合格证明，原告拒绝交接。2019年8月12日，原告马X与被告办理房屋交接手续，并交付交房办证费及配套费22200元。其中，包括契税、印花税、登记费、测绘费、代办费等。2021年3月29日，原告出具书面解除委托告知书，主要内容为，不继续委托被告代为办理房屋产权登记手续，由原告自行办理房屋的权属登记手续。

    本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生在2018年，关于房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国民法典》施行前的法律和司法解释有相关规定，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。（一）本案《商品房买卖合同》的签订系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律法规效力强制性规定,依据合同法第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及第四十四条第一款“依法成立的合同,自成立时生效”之规定,《商品房买卖合同》成立并生效。合同法第八条第一款规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”原、被告订立的《商品房买卖合同》合法有效,应依约履行。原告马X按照合同约定已经履行了付款义务，被告因其自身的原因,未能按照约定及时交付房屋，其应当承担相应的违约责任。根据双方签订的合同约定，被告应当支付原告自最后交付期限第二天起至实际交付之日止按照已交付房屋价万分之二的违约金，该约定不违反法律规定，本院予以支持。（二）原告马X交付的维修基金、公证费、契税、印花税、登记费、测绘费、代办费等是原告为办理房屋产权登记而交由被告代办，现原告明确解除与被告的代办委托，被告应当退还上述费用，房屋产权登记由原告自行办理。

    综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

    一、被告山西XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告马X以购房款516453元为基数，按每日万分之二计算的自2018年10月19日起至2019年8月12日止的违约金30677元；

    二、被告山西XX公司于本判决生效之日起10日内返还原告马X维修基金5020元、公证费600元、契税20658元、印花税258元、登记费550元、测绘费134元、代办费600元，共计27820元。

    案件受理费1262元，减半收取计631元由被告山西XX公司负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。

    审判员　张XX

    二〇二一年四月九日

    书记员　李XX