建筑物区分所有权纠纷，为当事人维护权益

    陈X与杜XX、陶XX等建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书

    重庆市第一中级人民法院

    民事判决书

    (2020)渝01民终2980号

    上诉人（原审被告）：陈X。

    委托诉讼代理人：韩XX，重庆XX律师。

    委托诉讼代理人：石XX，重庆XX律师。

    被上诉人（原审原告）：杜XX。

    委托诉讼代理人：杨广露，重庆XX律师。

    被上诉人（原审原告）：陶XX。

    委托诉讼代理人：杨广露，重庆XX律师。

    被上诉人（原审原告）：周XX。

    委托诉讼代理人：杨广露，重庆XX律师。

    被上诉人（原审原告）：郭XX。

    委托诉讼代理人：杨广露，重庆XX律师。

    被上诉人（原审原告）：鲁XX。

    委托诉讼代理人：杨广露，重庆XX律师。

    上诉人陈X因与被上诉人杜XX、陶XX、周XX、郭XX、鲁XX建筑物区分所有权纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初16366号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人陈X的委托诉讼代理人韩XX，被上诉人陶XX、郭XX、鲁XX及五被上诉人的共同委托诉讼代理人杨广露到庭参加询问。本案现已审理终结。

    陈X上诉请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初16366号民事判决书；2、被上诉人承担诉讼费用。主要事实和理由：陈X系泽科空港明珠1幢附2号、附3号、附4号商铺的所有权人，有权使用商铺地下架空层，开发商在出卖商铺时也以该区域可以使用作为卖点，陈X为此也支付了更高的价格。开发商明确说明该区域不属于业主公摊区域，不属于共有部分，陈X可以使用，且该区域与商铺连为一体，其他业主无权对此主张权利。商铺背后无山体存在，被上诉人要求陈X对主体结构进行恢复加固，并回填山体封闭隔墙，无事实依据。

    杜XX、陶XX、周XX、郭XX、鲁XX辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求维持，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人称架空层是开发商出售给上诉人的，但根据产权证登记范围，架空层不属于登记区域，而是属于全体业主共有，开发商无权出售，因此上诉人无权在架空层内搭建阁楼。且并非如上诉人所说出售时架空层与商铺两位一体，而是上诉人在接房后私自打开隔墙并在架空层内浇筑阁楼。一审法院依据司法解释的规定要求排除妨害恢复原状，拆除上诉人形成的浇筑结构，有事实和法律依据。

    杜XX、陶XX、周XX、郭XX、鲁XX向一审法院起诉请求：1、请求判令陈X拆除重庆市渝北区XX、附3号、附4号商铺背后墙体内的浇筑结构,对主体结构进行恢复加固,并回填山体封闭隔墙；2、请求判令陈X赔偿杜XX、陶XX、周XX、郭XX、鲁XX损失20000元；3、本案诉讼费用由陈X承担。

    一审法院认定事实：杜XX、陶XX、周XX、郭XX、鲁XX系位于重庆市渝某某房屋的登记权利人。陈X系位于重庆市渝某某的登记权利人。

    庭审中，杜XX一方举示现场照片一组、XX公司于2017年12月8日出具的《整改通知书（存根）》，拟证明陈X因打开楼栋简体封闭空间，挖掘山体，擅自浇筑阁楼和楼梯，被物业公司通知要求整改。其中，《整改通知书（存根）》上主要载明：装修施工单位：自装，装修房间号：观河路28号附2号，时间：2017.12.8，施工负责人：陈X。施工现象及整改意见：你户未经允许打开楼栋简体封闭空间并擅自浇铸隔楼并对主体结构和强弱电桥架和给水管造成影响。撤除浇铸结构，对主体结构进行恢复，并重新封堵自行打开的隔墙，以免对里面设施使用造成影响。该《整改通知书（存根）》上加盖XX公司空港明珠物业服务中心印章。陈X对杜XX一方备注的“住房和车库墙体因门市挖掘受到破坏"的两张照片真实性有异议，对其余照片的真实性无异议，但认为达不到证明目的；对《整改通知书（存根）》真实性不认可，其称无签收人，且内容也是单方说明，浇筑结构是否对主体结构造成影响应当经相应鉴定机构进行鉴定。

    2018年4月9日，重庆市规划局渝北区分局向陈X出具《重庆市规划局渝北区分局限期整改违法建筑决定书》，上载明：你个人未经规划许可，擅自打开位于渝北区背后的墙体，形成的可利用空间，根据《重庆市城乡规划条例》第七十四条的规定，属于违法建筑。根据执法人员现场测量估算，违法建筑面积约为100平方米。根据《重庆市城乡规划条例》第八十八条第二款的规定，现责令你自本决定书送达之日起十日内，自行整改封闭该墙体，恢复原状。逾期未整改封闭恢复原状的，本机关将根据《重庆市城乡规划条例》第九十四条第二款的规定，提请重庆市渝北区人民政府进行强制整改封闭。强制整改封闭该违法建筑的全部费用由你承担。陈X陈述，上述决定书下达后，我对打开的墙体进行了封堵，因担心拆除夹层梁板可能会影响整个房屋的主体安全，故未拆除夹层梁板。

    2018年4月13日，陶XX等人就泽科空港明珠1期1栋28号附2号门店业主非法挖掘承重柱子、搭建阁楼等改扩建，导致一期车库受损和底层墙体开裂，已经严重威胁到整栋楼的安全事宜向重庆市渝北区信访办反映，要求相关部门拆除违法搭建，督促门店业主加固承重柱子并回填开挖部分、恢复原貌以消除安全隐患。重庆市渝北区信访办于同日向陶XX等人出具《信访事项告知书》，告知将该事宜转送重庆市渝北区双凤桥街道处理。

    2018年4月24日，重庆市渝北区人民政府双凤桥街道办事处出具《关于陶XX、余友怀、张清船、朱智琴信访事项处理意见书》，调查处理意见载明：经核实，一直未移交给双凤桥街道，该项工作仍由重庆XX公司（原重庆市空港经济开发区管理委员会）负责，经与您沟通，建议您向临空物流公司提出该诉求。

    庭审中，杜XX一方还举示了加盖“重庆市城市建设档案馆档案利用专用章"的竣工平面图一份，拟证明竣工图上显示陈X的案涉商铺背后原有形态为覆土，属于全体业主共有部分，陈X擅自浇筑的阁楼和楼梯侵犯了业主的权益。陈X对该证据的真实性有异议，认为该图中反映的现状与其购买时候的现状不一致。

    2019年11月1日，一审法院组织双方进行现场勘查，勘查发现：案涉商铺封堵墙体背后的可利用空间里，利用空港明珠1幢的承重柱，用混凝土浇筑有楼梯及阁楼，整个架空层空间被浇筑的阁楼分为上下两层、若干个房间，部分电缆管线、管道在房间内。

    陈X认为，其没有实施打开商铺后面墙体的行为，陈X在接房的时候商铺与后面的密闭架空层是连为一体的，中间无墙体遮挡，陈X仅在接房后在现有基础上进行了增设夹层梁板，在相关部门认定该空间系违法建筑后，陈X已停止使用，并按相关部门要求进行砌墙封堵。

    陈X为证明其施工部分并非业主共有部分及其施工并未对小区安全造成影响，陈X举示以下证据：

    1、重庆XX公司于2018年6月22日出具的《情况说明》，拟证明陈X施工部分不属于业主共有。情况说明上载明：关于泽科.空港明珠一区1幢负1-1、2、3号商铺业主陈X使用1幢负1-1、2、3号商铺后面的地下架空层事宜，该区域不属于业主公摊范围，且只能通过该商铺到达此架空层位置。杜XX一方对该证据的真实性不予认可，称该证据无相关负责人签字，也无相应公司人员出面说明，不符合证据形式要件，且该公司无权对架空层是否属于公摊范围进行说明，也未说明该架空层属于陈X专有，案涉架空层是否属于陈X专有应当以陈X的房产证载明的附图为准，并结合竣工图说明。

    2、重庆市建设工程质量检验测试中心检测报告（该报告系陈X单方委托重庆市建设工程质量检验测试中心对重庆泽科.空港明珠项目一区1某楼-0.650m以下局部增设夹层是否影响原有房屋结构安全进行检测、鉴定），拟证明陈X在地下架空层搭建的建筑不影响房屋主体结构的安全，且杜XX一方所称墙体有裂缝并非陈X行为所致。检测报告结论及建议载明：7.1重庆泽科.空港明珠项目一区1某楼房屋室内局部填充墙体裂缝病害不是由于-0.650m以下局部增设夹层引起的，房屋主体结构能够满足安全使用要求。7.2在以后使用过程中应加强房屋的管理与日常检查维修保养，未经设计许可或技术鉴定不得随意改变房屋结构形式或增加额外使用荷载，发现异常问题应向有关部门汇报，以便采取处理措施。杜XX一方质证后认为，该检测报告系陈X单方委托，对其公正性以及科学性不认可，且该证据对房屋建筑安全评价与本案无关，因陈X行为侵占了业主共有部分，无论是否造成安全影响都应当拆除，且根据杜XX一方举示的照片陈X的行为已造成整体楼层开裂，危及了整栋楼的安全，杜XX一方有权要求陈X恢复原状并赔偿损失。

    3、2019年8月1日重庆空港经济技术建设有限公司出具的《关于泽科三号线2、3、4号门市整改完毕的回复》（以下简称《回复》），拟证明陈X在杜XX一方提起本案诉讼前，已按相关部门要求将墙体全部整改封闭完毕。杜XX一方对该证据的真实性不予认可，称该回复仅表明陈X只是封堵了墙体，并未拆除浇筑结构，陈X在6月11日封闭墙体之后又擅自打开墙体做了一扇门，后见杜XX一方起诉又将门拆除，再次封闭。

    4、张X作为说明人于2019年3月14日出具的《证明》，拟证明陈X在购买商铺时，商铺里面没有任何隔离、封堵的措施，只有正在使用的架空层，不存在杜XX一方所称商铺后有山体情况。杜XX一方对该证据的真实性不予认可，称该证明系证人证言，证人应当出庭质证，且该证明中销售人员对陈X做出的承诺不能对抗业主对共有部分享有的权利，若销售人员做出的承诺与实际事实不符，陈X也应找开发商承担责任。

    一审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。"本案中，重庆市规划局渝北区分局在2018年4月9日向陈X下发的《重庆市规划局渝北区分局限期整改违法建筑决定书》中明确载明“你个人未经规划许可，擅自打开位于渝北区背后的墙体，形成的可利用空间"，杜XX一方举示的物业公司于2017年12月8日出具的《整改通知书（存根）》也反映陈X未经允许打开楼栋简体封闭空间并擅自浇筑阁楼，结合杜XX一方举示的照片可认定陈X存在擅自打开案涉商铺背后墙体的事实。陈X辩称其没有实施打开商铺后面墙体的行为，接房时商铺与后面的密闭架空层是连为一体的，中间无墙体遮挡，未举示有效的证据证明，其举示的《情况说明》从形式上看仅有单位盖章，并无经办人或单位负责人的签字，从形式上看并不具备有效的证明效力；陈X举示的张X出具的《证明》，性质上属于证人证言，该证人未到庭接受质询，亦不能有效证明案件事实，即陈X对其上述抗辩意见未举示有效的证据证明，一审法院不予采信。

    案涉泽科空港明珠1幢附2号、附3号、附4号商铺背后墙体内的空间属于泽科空港明珠1幢建筑物基础的结构部分，不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应属于业主的共有部分。陈X辩称，商铺背后墙体内的区域不属于共有部分，未举示有效证据证明，一审法院不予采信。陈X擅自打开案涉商铺背后的墙体形成可利用空间并浇筑楼梯、阁楼，属于“擅自占用业主共有部分、改变共有部分使用功能"的行为，杜XX、陶XX、周XX、郭XX、鲁XX作为泽科.空港明珠1幢1-2、9-5、10-5、10-7、7-1号房屋的权利人，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，有权以自己的名义提起诉讼请求排除妨害、恢复原状，故杜XX、陶XX、周XX、郭XX、鲁XX具备本案诉讼的主体资格。陈X辩称杜XX一方诉讼主体不适格的意见，一审法院不予采纳。杜XX一方举示的加盖“重庆市城市建设档案馆档案利用专用章"的竣工平面图显示陈X的案涉商铺背后原有形态为覆土，现陈X擅自打开案涉商铺背后的墙体形成可利用空间并浇筑楼梯、阁楼，其虽辩称浇筑结构的空间不是其开挖的但未举示相应的证据证明，一审法院不予采信。经现场勘查，案涉泽科空港明珠1幢附2号、附3号、附4号商铺背后墙体内浇筑的楼梯、阁楼仍未拆除，杜XX一方起诉要求陈X拆除重庆市渝北区XX、附3号、附4号商铺背后墙体内的浇筑结构,对商铺隔墙背后的承重梁进行加固，并按竣工图纸载明的原始形态，将商铺后面的空地进行回填封闭隔墙，符合法律规定，一审法院予以支持。关于损失，杜XX一方并未举证证明陈X的行为给其造成的损失及具体的损失金额，故其要求陈X赔偿其损失20000元，依据不足，一审法院不予支持。

    陈X辩称，杜XX一方要求陈X拆除案涉商铺背后的浇筑结构不属于民事案件的审理范围，法院应当驳回起诉。一审法院认为，陈X擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能的侵权行为，杜XX一方既可以选择通过行政机关责令陈X停止违法行为，亦可通过民事途径主张权利，且陈X事实上也未按重庆市规划局渝北区分局下达的《重庆市规划局渝北区分局限期整改违法建筑决定书》的内容自行整改即“封闭该墙体，恢复原状"。故对陈X的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。

    综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告陈X在本判决生效后六十日内拆除重庆市渝北区XX、附3号、附4号商铺背后墙体内的浇筑结构,对主体结构进行恢复加固,并回填山体封闭隔墙；二、驳回原告杜XX、陶XX、周XX、郭XX、鲁XX的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告杜XX、陶XX、周XX、郭XX、鲁XX负担250元，被告陈X负担50元。"

    二审中，陈X申请证人张X出庭作证，张X系陈X购买案涉房屋的置业顾问，拟证明案涉房屋在出售时争议空间就客观存在且与案涉房屋相连接，并不是陈X自行打开墙体修建违法建筑。经质证，被上诉人认为陈X系证人的客户，双方存在利益关系，证言的证明力较弱，陈述的事实与实际不符。本院认为证人虽与陈X系置业顾问与购房客户的关系，但其出庭陈述时表现自然，语言表述清晰，且其陈述的争议空间客观存在的事实与各方当事人陈述一致，对此，本院予以采信。

    本院二审过程中，被上诉人明确其要求将争议空间恢复至初始状态是指把现有的楼梯、楼板拆除，对承重柱进行加固，把挖下去的地面抬高1至2米，并封闭商铺与争议空间之间的通道。

    本院二审查明的其他案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。

    本院认为，通过被上诉人二审明确的要求恢复的原状状态，能够确认被上诉人对于争议空间本来就客观存在的事实是没有异议的，其所要求的回填山体并非是将整个争议空间全部回填，而是将地面部分回填，抬高一定高度，本院认为，陈X负有的回填义务应为将地面部分回填至开发商交付时的状态即可。综合本案审理情况，本案的争议焦点为陈X对争议空间是否应当恢复原状，具体评判如下：

    首先，陈X购买案涉商铺，其对案涉商铺享有所有权，但没有证据证明其对商铺后面的争议空间享有所有权或专有的使用权，其无权对争议空间进行改建并独自使用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，案涉争议空间应属于业主的共有部分，虽然从现状看，该空间只能通过陈X的商铺进入，但并不影响其性质的认定。陈X称其在购买案涉商铺时开发商承诺其有权使用案涉争议空间，并支付了更高的价格，但并未举示证据予以证明，即使能够证明开发商承诺其有权使用案涉争议空间，由于开发商无权处分全体业主的共有部分，因此也不能认定陈X对该争议空间具备专有的权利。

    其次，陈X在案涉争议空间内搭建的建筑已经被相关行政机关确定为违法建筑，且陈X破坏承重结构，造成安全隐患，利害关系人有权要求排除妨害。第一，陈X对其改建争议空间，利用承重结构浇筑楼板、楼梯的事实予以认可，故其应对其自身行为负责。第二，该建筑已经被相关行政机关确定为违法建筑并限期整改，陈X理应按照行政机关的要求进行整改，但其并未履行相应的整改义务。第三，陈X违法搭建的建筑充分利用了所在楼栋的承重柱，在原有承重基础上加重了承重柱的负担。一栋建筑是经过专业人士的精心设计和严格施工才得以完成，并经验收合格后才能投入使用，其承重结构在设计之初就考虑了承重能力问题，而陈X在没有采取其他保险措施的情况下，利用承重柱搭建违法建筑，可能会对整栋建筑带来安全隐患。陈X在一审中举示的检测报告系其单方委托进行检测，对方当事人均不予认可，故其真实性与合法性都难以确认，即使该检测结果客观真实，也只能证明陈X搭建的建筑在检测当时没有安全隐患，但不能排除日后因人为因素而改变房屋结构或增加额外的使用荷载，影响整栋建筑安全的可能。综上，被上诉人作为承重结构的共同使用人，出于安全考虑，有权作为利害关系人要求行为人陈X排除妨害。

    综上，陈X应当将争议空间恢复原状，即在确保建筑安全的前提下拆除搭建的楼板和楼梯，加固承重结构，并将地面进行回填至开发商交付时的原状。关于商铺与争议空间之间的隔墙，陈X没有举示充分的证据证明其接房时就不存在隔墙，证人证言仅能够证明出售时两个空间相通，但该证人并未参与接房手续的办理，其无法证明接房时商铺与争议空间之间没有隔墙的事实。一审判决无明显不当，本院予以确认。

    综上所述，陈X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费80元，由上诉人陈X负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　陈硕

    审判员　刘X

    审判员　郑X

    二〇二〇年七月七日

    法官助理　王X

    书记员　梁X