无法办理房产证，最终解除合同返还房款

    山西XX公司与太原XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    案  由房屋买卖合同纠纷

案  号（2020）晋0107民初5958号

    太原市杏花岭区人民法院

    民事判决书

    （2020）晋0107民初5958号

    原告：山西XX公司。

    法定代表人：南X。

    委托诉讼代理人：韩X，山西XX律师。

    委托诉讼代理人：王X，山西XX律师。

    被告：太原XX公司。

    法定代表人：吴X，职务：董事长。

    委托诉讼代理人：郝X，山西XX律师。

    委托诉讼代理人：侯X，山西XX律师。

    原告山西XX公司（以下简称中环XX）与被告太原XX公司（以下简称东XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中环XX委托诉讼代理人韩X、王X，被告东XX公司委托诉讼代理人郝X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告中环XX向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告返还原告购房款XXX元，及自2014年8月19日起至被告实际返还购房款之日止相应利息。（以实际支付的购房款XXX元为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算的利息，暂计算至2020年10月19日利息为XXX.8元）；3.请求判令被告索赔原告直接损失361102.65（房产税税额）元；4.判令被告索赔原告房屋溢价损失（以评估为准）；5.本案的诉讼费、评估费由被告承担。

    事实和理由：2014年8月11日原告与被告签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告一次性付款方式购买被告位于太原市XX写字间，面积为925.01平方米，同时约定2014年8月19日完成房屋的交付，并于商品房交付使用后360日之内，办理权属登记，被告在合同中明确该土地用途为商业服务及住宅。合同签订后，原告及时足额向被告支付全部购房款，被告按照约定于2014年8月19日交付写字间，但被告至今无法为原告办理房屋产权证书。期间，原告多次找被告沟通办理房屋产权事宜，但被告总以向不动产登记中心以及处遗办提交材料等理由要求原告等候。2020年9月8日原告去不动产的登记中心以及处遗办询问，不动产登记中心回复，没有收到被告关于涉案房屋的材料，处遗办回复未收到被告提交的材料。2020年9月28日原告再次要求被告办理房屋权属登记，被告万般无奈才告知原告，是其擅自改变土地用途导致无法办理房屋权属登记。原告认为截止目前无法取得房产证书，是由于被告过错，且该过错直接导致原告合同根本目的无法实现。故诉至法院，望判如所请。

    被告东XX公司辩称，1、原告中环XX以被告东XX公司未按期办理房产证为由请求解除《商品房买卖合同》，不符合双方《商品房买卖合同》约定。双方《商品房买卖合同》第十五条的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”。原告未按期办理房产证，《商品房买卖合同》应继续履行，原告以此为由请求解除《商品房买卖合同》不符合合同约定。2、关于逾期办理房产证违约处理，双方已形成一致意思表示，且已履行完毕，《商品房买卖合同》应继续履行。2015年9月22日，原告中环XX向被告东XX公司出具关于2501、2502房产违约金办理的相关事宜确认书，确认“现两套商品房因未按合同规定时间办理房屋产权证，需办理房产证违约金相关事宜，现违约金已核算完毕。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，违约金为35150.38元。该违约金抵顶该业主2015年9月1日至2017年2月28日及后续的物管电梯费用”。据此，关于逾期办理房产证违约处理，双方已形成一致意思表示，且已履行完毕，《商品房买卖合同》应继续履行。原告现以此为由请求解除《商品房买卖合同》，有违诚信。3、原告中环XX请求被告东XX公司赔偿直接损失及溢价损失缺乏事实与法律依据。原告中环XX请求被告赔偿直接损失及溢价损失既无合同约定，原告也未提交损失证据。原告中环XX诉请的溢价损失与被告未在规定期限内办理不动产权属证书之间无因果关系，故原告中环XX请求被告赔偿直接损失及溢价损失缺乏事实与法律依据。另，被告已取得了商品房销售所涉的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《山西省商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。据此，被告在手续齐全的情况下出售涉案房屋。被告无法办理涉案房屋的不动产权属证书的原因是政府尚未确定土地出让金补交标准，被告一直积极督促、协调太原市处遗办解决该历史遗留问题，办证事项尚在推进中。综上，原告中环XX的诉讼请求缺乏事实与法律依据，贵院应判决驳回其诉讼请求。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

    2014年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告以出让方式取得位于太原市XX土地使用权，该土地规划用途为商业服务及住宅。原告购买位于太原市XX东大盛世华庭（暂定名）A2幢25单元2501号，该商品房的用途为写字间，建筑面积925.01平方米，该商品房单价为每平方米7600元，原告于2014年8月11日前一次性支付齐全部购房款XXX元；被告应于2014年8月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：产权登记约定为被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。

    随后，原告交付全部购房款，2014年8月19日被告交房，2015年12月9日被告东XX公司向原告开具销售不动产发票，载明：“本次开票为结算发票，作为办理房产证依据。”

    2015年9月22日，原告向被告出具关于2501、2502房产违约金办理的相关事宜确认书，载明：“南X购买被告东XX公司A2座2501、2502号商品房，现两套商品房未按合同规定时间办理房屋产权证，需办理房产证违约金相关事宜，现违约金已核算完毕，原告购房款共计XXX元，根据双方签订的商品房买卖合同约定：买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款0.5%抵顶违约金”为35150.38元，上述违约金中34299.36元抵顶原告2015年9月1日至2017年2月28日的物管电梯费用，余额851.02元先暂存东XX公司，作为原告后续物管电梯费用的抵顶。

    2015年9月28日，太原XX公司出具收据，载明：“今收到被告交来业主南XA2-2501违约金抵顶物业费35150.38元。”

    还查明，被告已取得《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《山西省商品房预售许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。原告交付从2016年1月1日至2020年6月30日的房产税及滞纳金共计361102.65元。

    本案审理在审理过程中，原告申请对该涉案房屋的实际价值进行评估，本院不予准许。

    上述事实有《商品房买卖合同》、发票、确认书、付款凭证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。

    本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行自己的权利义务。被告未在合同约定的期限内完成协助原告办理房屋产权登记手续，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中合同约定被告应当在商品房交付使用后360日内即2015年8月19日之前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。根据法律规定，原告在约定的期限届满后一年即2016年8月19日，可以要求解除合同并赔偿损失。且被告至今未协助原告办理房屋权属登记证书，故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告依合同交纳被告全部房款，被告理应协助原告办理房屋所有权证从而取得涉案房屋的所有权，办理房屋所有权证为房屋出卖方的法定义务。被告虽已按合同约定支付原告逾期办证违约金，用于抵顶物管电梯费用，但原告接受违约金的行为并不表明其放弃要求被告办理房屋产权登记的权利。双方虽在合同中并未约定合同解除事项，但并不影响原告依法享有解除权。被告抗辩暂未办理房产证的原因是政府行为导致，但无证据证明其主张，故被告应承担举证不能的法律后果。因涉案房屋至今未办理权属登记，故该房屋所有权仍在被告东XX公司名下，房产税理应由被告承担，原告请求涉案房屋的溢价损失，于法无据，亦无评估的必要，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：

    一、原告山西XX公司与被告太原XX公司签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；

    二、被告太原XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告山西XX公司购房款XXX元，及从本判决生效之日起至全部付清之日止的利息按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；

    三、被告太原XX公司于本判决生效之日起十日内向原告山西XX公司返还代缴税款361102.62元；

    四、驳回原告的其他诉讼请求。

    案件受理费78148元，减半收取39074元(原告已预交)，由被告太原XX公司负担。

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。