房屋买卖合同纠纷

天津市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）津03民终1923号

上诉人（原审被告）：杨X

委托诉讼代理人：荣婕，天津XX律师。

被上诉人（原审原告）：于XX

委托诉讼代理人：刘XX，天津XX律师。

原审被告：天津市XX公司

上诉人杨X因与被上诉人于XX，原审被告天津市XX公司（以下简称“XXX”）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

杨X上诉请求：1.改判一审判决第二项违约金为10万元或发回重审；2.本案的上诉费由于XX承担。事实及理由：一、一审法院认定事实存在错误。2017年11月30日，杨X与于XX、XXX签订《房屋买卖居间合同》的同时，三方约定，杨X委托XXX负责办理房屋贷款的清偿手续，以免影响与于XX之间买卖合同的履行，杨X且因此向XXX支付了清贷费用的定金。于XX对上述清贷事宜是知晓并认可的。由于XXX没有按约定为杨X办理清贷手续，导致房屋贷款一直无法清偿，其过错不在于杨X。杨X也一直在积极与XXX联系，希望能尽快完成清贷。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，于XX仅向杨X支付了定金25000元，且合同签订后至今房价并没有发生大幅度波动，即使杨X有违约行为，其违约行为也没有对于XX造成巨大的损失。原审法院并未结合客观事实，对违约金判罚过高。于XX在没有巨大损失的情况下却获得了巨大的利益，对杨X也是极大的不公平。三、自始至终杨X并没有向于XX提出过房屋无法出售或办理清贷手续，于XX起诉之前即2019年1月双方达成清贷手续继续办理的意见，杨X同意于XX提前入住房中，现在杨X也同意将房屋出售给于XX。

于XX辩称，不同意杨X的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、杨X存在违约是事实，于XX与杨X之间是买卖合同，于XX无过错。如杨X认为与中介有纠纷要另案解决。二、杨X一审拒不出庭，未提出调整违约金的抗辩，属于放弃诉讼权利，杨X提出调整违约金，浪费司法资源，本身对于XX就不公平。三、杨X有明显的恶意的违约。

XXX经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见和证据。

于XX向一审法院起诉请求：1、解除于XX、杨X之间于2017年11月30日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、杨X给付于XX违约金305000元，返还于XX定金25000元，赔偿于XX居间服务费13000元，房屋租赁费21448元，租赁房屋中介费1550元，以上合计365998元。3、杨X承担诉讼费用。

一审法院认定事实：于XX与杨X、XXX于2017年11月30日签订《房屋买卖居间合同》，约定：1.1、于XX与杨X通过XXX居间介绍，购买杨X名下坐落于天津市东丽区房屋，性质：私产，用途：居住，房屋面积：129.6平方米。1.4、涉诉房屋设立抵押，杨X在签订本合同次工作日起45个工作日内自行还清贷款并注销该抵押权。1.6、杨X承诺涉诉房屋无查封情况，于XX对涉诉房屋的《不动产权证书》已实际验看过，并对相关情况充分了解。2.1、房屋成交价格为XXX元。2.2、于XX于合同签订之日向杨X交付定金25000元。2.3、采用银行贷款的方式购买涉诉房屋，于XX承诺首付款应在2017年12月30日前筹齐。3.1、居间服务费：基于XXX提供了居间服务，杨X和于XX在签订居间合同时各向XXX支付15250元。5.2、杨X应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让。……，如因一方违反签署承诺，导致房屋不能办理产权转移登记或者发生债权债务纠纷，从而导致本合同目的不能实现的，守约方可向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。6.1、杨X与于XX应按照合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，……且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），守约方有权要求违约方支付成交价的20%的违约金，如杨X违约除应返还于XX已交付的定金外，还应赔付成交价20%的违约金；如于XX违约则应赔付成交价20%的违约金（包含已交付的定金金额）如因市场原因导致成交价20%的违约金不足以弥补守约方损失，则违约金计算方式为该房屋成交价与违约时房屋价格之间的差额，……。6.6、本合同签订后，如双方或任何一方的原因未能履行本合同或解除本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追索其居间服务费损失。7.1、双方在合同中注明的联系地址即为本合同任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因其提供的联系地址错误无法送达的，均视为在XXX收到书面通知。若任何乙方联系地址变更的，应及时书面通知XXX，否则视为未变更。9.1、买卖双方为房屋买卖法律关系，故在房屋买卖过程中发生的房屋买卖纠纷由房屋所在地法院进行管辖。合同签订当日，于XX向杨X支付定金25000元整，杨X出具定金收条一份。同时，于XX向XXX支付居间服务费13000元，XXX出具收据一份。2017年11月30日，杨X与于XX签订补充协议，约定：经双方协商，杨X尾款清贷产生的垫资费用自垫资开始四个月以内由杨X承担，超出四个月的部分由于XX承担，双方签字确认。

合同签订后，杨X未能按约定还清贷款，于XX与杨X多次协商未果，故起诉。

另查，涉诉东丽区房屋于2010年12月9日设立抵押权，抵押人为杨X，抵押权人为中国XX，被担保债权数额为750000元，债务履行期限为2010年12月10日至2040年12月9日。2018年12月7日，天津市河东区人民法院作出（2018）津0102财保54号裁定，查封涉诉房屋，查封期限自2018年12月7日至2021年12月6日。

一审法院认为，于XX、杨X、XXX于2017年11月30日签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认可。

合同签订后，于XX按照合同约定履行了给付定金义务，杨X应当按约定履行清偿贷款注销抵押权的义务。因在实际履行中杨X未按约定履行上述义务，客观上造成合同无法继续履行。经于XX多次催告，杨X至今仍未能及时履行清偿贷款注销抵押权的义务，直接导致合同不能履行,已构成根本违约，合同约定的解除条件成就。因此，于XX有权解除本案涉及的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。

按照法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。在本案审理过程中，载有解除请求的起诉状，通过邮寄送达杨X时，即发生合同解除的效力。

因此，于XX要求解除《房产买卖居间合同》及《补充协议》的诉讼请求，符合合同约定以及法律规定。故一审法院依法予以支持。

于XX要求杨X支付房款总价20%的违约金即305000元，属于《房产买卖居间合同》中当事人双方自行约定，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，一审法院依法予以支持。

于XX要求杨X退还定金25000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。

于XX要求杨X赔偿居间服务费13000元的诉讼请求，未超出《房产买卖居间合同》中约定的15250元，符合合同约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。

于XX要求杨X赔偿房屋租赁费及租赁房屋中介费的诉讼请求，双方未约定，且于法无据，一审法院不予支持。

杨X经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证的权利，应承担由此产生的不利后果。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、原告于XX与被告杨X、天津市XX公司之间于2017年11月30日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。二、被告杨X于本判决生效之日起十日内返还原告于XX定金25000元，赔偿原告违约金305000元、居间服务费13000元，以上合计343000元。三、驳回原告于XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3394元、保全费2235元，由于XX负担354元，杨X负担5275元。”

二审审理期间，杨X提交如下证据：证据一、收据两张，分别是贷款服务费和居间服务费的收据，证明经过杨X与于XX及XXX多次协商后，在2018年7月16日XXX才委托相关清贷机构来办理清贷手续，并且XXX及清贷公司均承诺可以为杨X办理清贷手续，而于XX在2018年7月16日也知晓此时才开始准备办理清贷手续；证据二、中国XX银行明细清单，证明在杨X办理清贷手续时，其账户是有足够的资金来一次性清贷的，杨X之所以委托第三方办理清贷手续完全是基于XXX给杨X做出的承诺，杨X一直有能力履行相应的清贷手续。于XX对该证据质证认为，证据一不属于新证据，应在一审开庭时提供，涉及的贷款服务费收取的主体不是杨X上诉状中所述XXX，与杨X陈述是矛盾的，居间服务费与本案没有关联性，两张收据内容属于杨X另案解决的问题。对证据二的真实性没有异议，但是不属于新证据，应该在一审时提交，假如杨X确实有这些资金，应该及时清偿，可以直接通过银行自己办理相关手续，有资金又委托其他公司办理清贷手续，显然不合常理。于XX通过一审诉讼了解到，杨X房产存在法院查封的事实，即使存在杨X所述这些存款，但是因杨X原因房产被查封，无法进行清贷，因此杨X没有将这些事实告知于XX，杨X是有过错的。不认可这两份证据的证明目的。于XX未提交证据。杨X二审期间提交的证据均未改变一审查明的事实，且无法达到其证明目的，其与XXX之间贷款服务问题，不属于本案审理范围，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，对于解除涉案房屋买卖合同关系亦无异议。本案的争议焦点为诉争房屋买卖合同的违约金数额问题。对此，本院分析如下：

双方当事人签订的《房屋买卖居间合同》中约定的违约金为成交价的20%，即305000元。杨X现上诉主张约定违约金过高，主张予以调整。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

经二审询问，于XX陈述其因无法购房产生的实际损失为定金损失、准备的首付资金损失、未能入住房屋产生的租房损失。对于上述损失数额，于XX未能提交相关证据佐证，且从房屋买卖合同签订至今，诉争房屋的价格并未产生大幅涨跌。故双方约定的违约金明显高于于XX的实际损失，杨X抗辩约定违约金过高成立，本院应予调整。根据两审查明的事实，诉争房屋未能成交的过错方系杨X，且其在一审期间未能到庭参加诉讼，二审期间抗辩违约金过高，导致当事人诉累。根据公平原则和诚实信用原则，结合杨X在二审上诉请求改判赔偿违约金10万元（含返还定金25000元、赔偿居间服务费13000元），对杨X的违约金数额的自认，本院予以照准。本院酌定杨X应赔偿于XX违约金62000元，返还定金25000元，赔偿居间服务费13000元，以上共计100000元。

综上所述，上诉人杨X的上诉请求成立，一审判决认定事实正确，适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初3513号民事判决第一项；

二、撤销天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初3513号民事判决第二、三项；

三、杨X于本判决生效之日起十日内返还于XX定金25000元，赔偿于XX违约金62000元、居间服务费13000元，以上合计100000元；

四、驳回于XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取3394元、保全费2235元，二审案件受理费4375元，均由杨X负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　权

审判员　卢　伟

审判员　李兴明

二〇一九年十二月二日