六旬老者非因自身原因未办理房屋过户登记，23年后因卖家原因导致该房屋被法院执行，提起执行异议之诉能否被法院支持？

    江西省新余市渝水区XX

    民事判决书

    （2022）赣0502民初4482号

    原告：吴XX，男，19xx年x月xx日生，汉族，住江西省新余市渝水区。

    委托诉讼代理人：李凯杰，江西XX律师。

    被告：彭XX，女，19xx年x月xx日生，汉族，住江西省新余市。

    被告：胡X1，男，19xx年x月xx日生，汉族，住江西省新余市。

    被告：胡X2，男，19xx年x月xx日生，汉族，住江西省新余市。

    第三人：彭XXC，男，19xx年x月xx日生，汉族，住江西省新余市。

    原告吴XX（下称原告）与被告彭XX（下称第一被告）、胡X1（下称第二被告）、胡X2（下称第三被告）、第三人彭XXC（下称第三人）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年x月x日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李凯杰到庭参加诉讼，第一、二、三被告、第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于新余市渝水区××路××村xx栋xx楼东（面积105平方米）房产的强制执行；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：案外人彭XXA、彭XXB及第三人等五人共同在渝水区××村委××村小组建设住宅977.45㎡，原告与彭XXA签订《购房协议书》，购买位于五楼东面的房产，建筑面积为105㎡，售价52000元，上述协议签订后，原告已于当日交付购房款47000元。彭XXA将该房屋实际交付给原告居住并使用至今。20XX年XX月XX日，彭XXA、第三人等所有人一起办理土地使用证，原告土地使用权面积为187㎡（包括分摊面积），因彭XXA已死亡等原因，至今未能办理产权过户登记手续。20XX年X月XX日，三被告与第三人因民间借贷纠纷一案，渝水区人民法院作出（2020）赣0502民初3XX5号民事判决书，判决第三人归还三被告本息合计XXX.27元。该判决生效后，法院执行人员要求执行原告房产，后原告向法院提交了执行异议申请书，20XX年X月X日，渝水区人民法院作出（2022）赣0XX2执异39号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知原告可在15日内向法院提起诉讼。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。

    第一、二、三被告未到庭参加诉讼，未答辩，亦未提交证据。

    第三人未到庭参加诉讼，未答辩，亦未提交证据。

    经审理查明，19XX年X月X日日，原告与彭XXA签订《购房协议书》约定，原告向彭XXA购买新余市××路××村××栋××单元××楼东面房屋，彭XXA必须持有《房产所有权证》、《土地使用证》，彭XXA必须为原告办理《房产所有权证》及有关房产变更手续，并承担办理房屋产权证手续的一切费用（如契税、工本费各项费用等），彭XXA应在签订协议之日起将房屋交付给原告使用，原告在签订协议时一次性付清购房款52000元。原告当日向彭XXA支付了购房款47000元，原告与彭XXA达成口头协议，购房余款5000元在房产证办下来之后支付。签订协议后，彭XXA将案涉房屋交付给了原告，从1999年至今原告与其家人一直居住在该房屋内。案涉房屋的土地属集体土地，20XX年XX月XX日，XXX老XX村委XX村小组030宗地原为第三人所有，经第三人与原告协议，变更为原告所有。案涉房屋在19XX年X月XX日登记在第三人名下，后该房屋一直未过户至原告名下。20XX年X月XX日，三被告向本院起诉第三人民间借贷纠纷一案，本院于20XX年X月XX日作出（2020）赣0502民初3XX5号民事判决书，判决第三人归还三被告借款本息XXX.27元，并支付自2020年5月28日起至借款本息还清之日止以620000元借款本金为基数按年利率24%计算的利息。该判决生效后，第三人未履行判决确定的付款义务，三被告向本院申请执行，本院在执行过程中查封了登记在第三人名下的案涉房屋，原告向本院提出书面异议，要求停止对案涉房屋的执行，并解除查封。本院于20XX年X月X日作出（2022）赣0XX2执异39号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。

    另查明，案涉建筑由彭XXA、彭XXB、彭XXC、熊某某、陈X共同建设。在三被告申请执行第三人执行一案中，本院执行人员对第三人进行调查并制作《执行笔录》，第三人承认“其名下有两套小产权房，一套属于其所有，另一套是当时登记在其名下，但是因为历史原因，是别人的，好像姓叶”。经调查，原告的妻子姓叶，全名为叶XX。

    上述事实，有（2022）赣0XX2执异39号执行裁定书、《购房协议书》、《收条》、《房产所有权证》、集体土地使用证、证明、结婚证、执行笔录、情况说明、庭审笔录等证据证实。

    本院认为，本案属案外人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告早在19XX年X月X日日就与彭XXA签订《购房协议书》购买案涉房屋，彭XXA在签订协议后即将房屋交付给了原告，原告与家人一直居住在该房屋内，即原告早已合法占有了案涉房屋，原告与彭XXA约定案涉房屋价格为52000元，原告于签订《购房协议书》当日即向彭XXA支付购房款47000，余款5000未支付系因彭XXA一直未按约定将该房屋登记至原告名下，经本院向原告释明，原告同意将剩余购房款5000元按照本院的要求交付执行。案涉房屋系集体土地及历史原因等因素，案涉房屋未能登记至原告名下并非原告自身的原因。原告提出的立即停止对位于新余市渝水区××路××村××栋××楼××座房产的强制执行的诉请，符合上述法律规定，能够排除执行，原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。

    综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：

    立即停止对原告吴XX购买的位于新余市渝水区××路××村××栋××楼××座房产的强制执行。

    案件受理费3900元，由被告彭XX、胡X1、胡X2负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。

    审　判　长　　张XX

    人民陪审员　　张XX

    人民陪审员　　黎XX

    二〇二二年七月二十七日

    法官　助理　　吴XX

    书　记　员　　周XX