恒大五百万商铺被查封，律师维权顺利拿回房产

　　安徽省巢湖市人民法院

　　民事判决书

　　(2022)皖0181民初7123号

　　原告：江苏省XX公司，住所地在江苏省海安市海安镇中坝南XX，统一社会信用代码

　　9132XXXX85836169.

　　法定代表人;笪鸿鹄，公司董事长。

　　委托诉讼代理人：吕X，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：宦XX，上海市XX实习律师。

　　被告：陈X，男，1980年8月31日出生，汉族，住安徽巢湖市赵柳镇徐村委会东XX，公民身份证号码XXX.

　　委托诉讼代理人：王云，安徽XX律师。

　　委托诉讼代理人：昂XX，安徽XX实习律师。

　　被告：安徽XX公司，住所地安徽省巢湖市XX姥山路交叉口恒大帝景XX，统一社会信用代码9134XXXX6409839N。

　　法定代表人：张XX，该公司执行董事兼总经理。

　　被告：XX公司，住所地安徽省合肥市XX 海区明光路与银屏路交口恒大广场2号地块商务写字楼51层5101.统一社会信用代码9134XXXX7938558U。

　　法定代表人：岳X，该公司董事长兼总经理。

　　原告江苏省XX公司(以下简称XX公司)与被告陈X、安徽XX公司(以下简称XX公司)、XX公司(以下简称XX公司)申请执行大执行异议之诉纠纷一案，本院于2022年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吕X、宦XX、被告陈X的委托诉讼代理人王云、昂XX到庭参加诉讼，被告XX公司、XX公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、撤销(2022)皖0181执异70号执行裁定书，维持巢湖市人民法院(2022)皖0181民初3630号之一协助执行通知书对XX公司名下位于巢湖市XX姥山路交汇处恒大帝景XX房屋的保全查封措施;2、本案诉讼费由被告负担。

　　事实与理由：原告与XX公司、XX公司建设工程施工合同纠纷一案[案号：(2022)皖0181民初3630号],巢湖市人民法 院于2022年6月17日作出(2022)皖0181民初3630之一号民事裁定书，并向巢湖市不动产登记(交易)中心送达协助执行通知书和民事裁定书，查封了XX公司名下位于巢湖市XX姥山路交汇处恒大帝景商铺8套及住宅13套。

　　2022年7月12日，被告陈X对恒大帝景2号楼501室房屋的保全提出书面异议。巢湖市人民法院于2022年8月16日作出(2022)皖0181执异70号执行裁定，中止对巢湖市XX姥山路交汇处恒大帝景XX的执行。原告认为，陈X对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，理由如下：

　　一、案涉标的为恒大帝景2号楼501室房屋，该标的为商品房。

　　被告案外人陈X的请求不符合《执行异议复议规定》第二十八条、

　　第二十九条的规定，故案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

　　被告案外人陈X不符合《执行异议复议规定》第二十八条的 条件，理由如下：(1)案外人陈X执行异议材料中仅提供了巢湖恒 大帝景楼宇认购书及商品房买卖合同封皮，并未提供其与力龙公 司之间的商品房买卖合同，无法证明在人民法院查封之前已签订 合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议复议规定》第二十 八条第一项的规定。(2)案外人仅提供购买房屋的发票，但未提供银行转账凭证，无法证明案外人已支付案涉房屋的全部价款，不 符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项的规定。(3)根据 被告案外人陈X提供的物业服务费收款收据，XX公司于2018年 10月30日将案涉房屋交付案外人陈X使用，但案外人陈X在 2018-2022年长达四年时间一直未办理过户登记手续，系怠于行 使权利。案外人对案涉房屋未能办理过户登记手续有其自身原因，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项的规定。

　　被告案外人陈X不符合《执行异议复议规定》第二十九条的条件，理由如下：(1)案外人陈X执行异议材料中仅提供了巢湖恒大帝景楼宇认购书及商品房买卖合同封皮，并未提供其与XX公司之间的商品房买卖合同，无法证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项的规定。(2)《执行异议复议规定》第二十九条的适用应当由异议申请人就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，但案外人陈X未提供其所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋的相关证据。案外人陈X居住地址为安徽省巢湖市赵柳镇上徐村委会东XX而并非案涉项目，可以印证案涉房屋并非被告陈X名下唯一用于居住房屋，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项的规定。(3)案外人仅提供购买房屋的发票，但未提供银行转账凭证，无法证明案外人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第三项的规定。

　　因此，被告案外人陈X的申请不符合《执行异议复议规定》的相关规定，故异议人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

　　二、XX公司作为案涉项目承包人享有的建设工程优先受偿 权在权利顺位上优先于买受人陈X物权期待权，根据《执行异议 复议规定》第二十七条规定，案外人所享有物权期待权不能排除 XX公司对案涉房屋的强制执行。案涉项目由XX公司承包施工，XX公司依法对讼争房屋拍卖、变卖所得价款享有建设工程优先 受偿权。在XX公司、XX公司、XX公司建设工程施工合 同纠纷一案中，XX公司已明确请求确认对已保全的案涉工程拍卖、变卖或折价所得价款享有建设工程价款优先受偿权。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条、126条精神，在XX公司对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权、担保 物权等优先权的情形下，案外人仅在满足《执行异议复议规定》 第二十九条规定时，方享有排除强制执行的民事权益。但本案所 涉标的并非陈X唯一用于居住住宅，不符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定。即便认定案外人合法占有讼争房屋，其基于 《执行异议复议规定》第二十八条之规定享有的“物权期待权”本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但仍应劣后于 XX公司的工程价款优先受偿权。根据《执行异议复议规定》第 二十七条，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保 物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”,案外人陈X作的权利不能对抗XX公司享有的建设工程价款的优先受偿权，不能排除对案涉房屋的强制执行。

　　综上所述，原告XX公司认为案外人陈X对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。为维护原告合法权益，恳请贵院支持原告

　　的全部诉讼请求!

　　被告陈X辩称，一、XX公司与陈X签订了真实合法有效商品房期房买卖合同。2016年9月26日，陈X及其配偶与XX公司 就购房的相关事宜签订《巢湖市商品房买卖合同》,购买XX公司开发的位于巢湖市XX姥山路交汇处恒大帝景XX房屋，合同就房屋的具体交付事宜，房款支付等均已明确说明，

　　并约定自双方签订之日起生效。

　　二、原告XX公司主张对案涉项目享有的建设工程优先受偿权并不成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。在安徽省巢湖市人民法院受理的XX公司与XX公司、XX公司建设工程施工合同纠纷一案中，XX公司向法院申请对XX公司、XX公司名下的财产保全，因案涉房屋未办理过户登记，仍登记于XX公司名下，故系财产保全查封，并非属于对“执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权”,且现无生效判决确认该权利为建设工程优先受

　　偿权，因此并不适用上述法条，大前提并不存在。

　　三、案涉标的为恒大帝景2号楼501室房屋，该标的为商品房，且是陈X及其配偶名下唯一住房，故陈X的请求符合《执行异议 复议规定》第二十八条、二十九条的规定，故陈X对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。陈X符合《执行异议复议规定》第二十八条的条件，理由如下：《执行异议和复议规定》第二十 八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法 院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三) 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价 款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。(1)巢湖市人民法院2022年6月17日作出(2022) 皖0181民初3630之一号民事裁定书，查封了包含案涉标的在内的13套住宅及8套商铺，在法院查封之前，陈X于2016年9月26日已与XX公司签订有效的书面买卖合同。 (2)在陈X提交的举证材料中，陈X提供了不动产登记信息查询单、备案证明，物业费交费记录、物业公司证明等，进一步证明了陈X及其配偶自2018年房屋交付后一直居住在案涉房屋。陈X是基于商品房期房买卖合同，对案涉标的拥有占有、使用、收益等合法权利。 (3)陈X已按照合同约定向被告XX公司支付首付款168860元，并通过银行按揭贷款的方式支付了全部尾款500000元，并在举证材料中提供了收款方为XX公司的合肥市地方税务局销售不动产的统一发票复印件。陈X符合《执行异议复议规定》第二十九条的条件，理由如下：《执行异议和复议规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。这里需要另外说明的是，陈X所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条的规定，买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有 1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。经查陈X名下仅有案涉一套房屋，属于满足基本居住需要的，是完全符合《执行异议复议规定》第二十九条的条件。

　　综上，陈X对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求依法驳回原告全部诉讼请求。

　　被告XX公司、XX公司未予答辩。

　　当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明的事实如下：巢湖市恒大帝景XX由XX公司开发建设。2016年9月26日，陈X及其妻子胡X与XX公司签订《巢湖恒大帝景楼宇认购书》,两人拟向XX公司购买恒大帝景2号楼501室房屋，同9月26日，双方签订《商品房期房买卖合同》,约定两人向XX公司购买上述房屋，房屋建筑面积93.76平方米，每平方米7133.75元，计668860元，首付款168860元，余款500000元办理银行按揭贷款，当日，两人向XX公司支付房款168860.同年9月28日，陈X、胡X与徽XX签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》,两人为上述房屋办理了500000元的按揭贷款，合同签订后，两人一直按照约定偿还银行贷款至今。2016年11月26日，上述买卖合同在不动产登记部门办理备案，权利人为陈X、胡X，其预售登记证号为：YSXXX、YSXXX.房屋建成后，陈X、胡X于2018年10月30日接收了上述房屋居住并一直支付该房屋的水、电费、物业费。2019年1月9日，XX公司向陈X、胡X出具购房发票。案涉房屋仍登记在XX公司名下。

　　2022年，原告向本院起诉XX公司、XX公司，要求两公司给付工程款等，案号为(2022)皖0181民初3630号。在案件审理过程中，原告申请诉讼保全，2022年6月17日，本院作出(2022)皖0181民初3630号之一民事裁定，裁定查封、冻结XX公司、XX公司名下价值288XXXX9590.8元财产，在该裁定执行过程中，本院于2022年6月22日向巢湖市不动产登记(交易)中心达(2022)皖0181民初3630号之一执行通知书和民事裁定书，查封了XX公司名下位于巢湖市XX姥山路交汇处恒大帝景8套商铺及13套住宅，其中包含案涉房屋。对此陈X对本院保全查封案涉房屋提出执行异议，认为其于2016年就购买了上述房屋，并支付了首付款，剩余房款由银行按揭支付，该房屋已属其所有。本院经审查，于2022年8月18日作出(2022)皖0181执异70号执行裁书，认为陈X提出排除执行异议的理由成立，裁定中止对上述房屋的执行。原告收到裁定书后，在法定期限内向本院提出本案诉讼。

　　本案在审理过程中，陈X向本院提出申请，认为其与胡X系夫妻，原告申请财产保全查封的房屋系其与胡X共同共有，双方对原告的保全查封行为均持有异议，并影响其切身利益，故申请本院通知胡X作为第三人参加本案诉讼。经审查，本案系申请人执行异议之诉纠纷，原告作为申请人申请财产保全，本院查封了案涉房屋，陈X作为案外人提出异议，本院对异议作出裁定后，

　　原告不服该异议才形成本案诉讼，而胡X虽然与陈X系夫妻，但其未作为案外人提出异议，在后续的诉讼过程中其不能作为案件的诉讼参与人参加本案诉讼，故对陈X的申请不予准许。

　　上述事实，有双方当事人陈述、书证等证据载卷作证，足以认定。

　　本院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明 责任。若案外人提供证据证明其对执行标的享有足以排除强制执 行的民事权益的，人民法院应当判决驳回申请执行人的诉讼请求，故本案争议的焦点问题是陈X就案涉房屋是否享有足以排除强 制执行的民事权益。本案中，陈X与其妻子于2016年9月26日与 XX公司签订合同，购买了案涉房屋，并以支付首付款和通过银 行按揭贷款的形式付清了房款，已实际占有房屋，上述情形均发 生于本院查封之前。同时，案涉房屋系XX公司开发建设的商品 房，陈X与其配偶胡X购买房屋及接收房屋时，案涉房屋未办理 初始登记，故无法在购买或接收房屋的同时办理产权变更登记手 续，该情形不可归责于房屋购买者，且房屋由XX公司初始登记 后才能办理变更登记手续，原告未提供证据证明陈X与其配偶胡 珍知道案涉房屋已办理了初始登记而故意不办理变更登记，故案 涉房屋未办理产权变更登记的责任不能归责于买受人。虽然案涉 房屋系由房地产开发企业开发的商品房，但陈X与其配偶胡X作 为购买者已付清了全部购房款，XX公司亦向陈X与其配偶胡X 出具了全额房款的增值税发票，故本案的情形符合《执行异议复 议规定》第二十八条规定的情形，案涉房屋是否系陈X与其配偶 胡X用于居住且系唯一住宅不应作为陈X与其配偶胡X异议成 立与否的条件。原告诉称其作为案涉工程的承包人对案涉房屋变 价所得具有优先受偿权，故而优先于陈X与其配偶胡X，首先，尚无生效判决对原告的优先受偿权作出确认。其次，陈X与其配 偶胡X已将案涉房屋的房款付清，仅仅未办理不动产权利变更登记手续，若仅因此就否定陈X与其配偶胡X作为房屋买受人的权利，则不利于保护相对弱势的购房者利益，亦不利于保护交易的稳定性。