解除商铺租赁合同，让违约方继续承担租金、占有使用费、物业服务费合计12余万元。

江苏省无锡市新吴区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0214民初4490号

原告:无锡XX公司，统一社会信用代码913XXXX0214MA1YBRHNX5，住所地无锡市新吴区XX、33号。

法定代表人：王XX，该公司总经理。

委托诉讼代理人：虞晓君，江苏XX律师。

被告:王XX，男，1988年8月20日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。

原告无锡XX公司（以下简称XX公司）与被告王XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人虞晓君到庭参加诉讼。被告王XX经依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》于2021年4月21日解除；2.判令王XX支付欠缴2021年3月-2021年4月的租金及物业费共计67247.4元，并支付迟延履行违约金(其中3月份租金、物业费以33623.7元为基数，自2021年2月21日起至实际支付日止，按照日千分之一标准计算；其中4月份租金、物业费以33623.7元为基数，自2021年3月21日起至实际支付日止，按照日千分之一标准计算)；3.判令王XX按43元/月/平方米标准支付自2021年5月1日起至2021.7.31止的占有期间使用费39431.43元；4.判令王XX按67元/月/平方米标准支付自2021年5月1日起至2021.7.31止的占有期间物业服务费61439.67元；5.判令其没收王XX履约保证金26287.62元；6.诉讼费、律师费由王XX承担。诉讼中，XX公司撤回对律师费的诉请主张。事实与理由：2020年7月14日，双方签订《商铺租赁合同》，约定由王XX租用其室内步行街3006、3007号商铺经营名为城市游乐中心的儿童业态，并按期向其支付租金、物业费等各项合同约定的费用，租赁期限至2023年4月29日。合同签订后，其公司按约交付了商铺，王XX入驻经营。但后王XX未能按约支付租金，截止2021年7月，尚欠付2021年3月、4月的租金及物业服务费67247.4元，经多次催讨无果，因王XX迟延付款已逾期30日，其按约于2021年4月20日行使了单方解除权。但经多次催促，王XX均未至其公司交纳欠款、办理清场退租手续，其店铺会员顾客的相关事宜也未能核对，其公司为减少双方损失，遂于7月31日另行找寻了租户，并于8月初在他人见证的情况下将3006、3007店铺内的物品进行了清点另行存放，同时拍摄了录像为证。

王XX未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：

2020年7月14日，XX公司与王XX签订《无锡新吴万达广场（筹备期）商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》，合同编号为ＷＸＸＷ202XXXX000254，其中附件六为《步行街物业管理服务协议》），约定王XX承租坐落于无锡市新吴区××广场室××街××层××号商铺（以下简称案涉商铺），建筑面积为661.05平方米，套内面积（计租面积）为305.67平方米，租期自2020年7月30日至2023年4月29日，王XX在该房屋内的经营品牌为“城市游乐中心”，经营项目为“儿童业态”。合同同时约定：（1）王XX进场日为2020年6月15日，XX公司按期交付，装修期自进场日起至开业日止，开业日暂定为2020年7月30日；（2）保证金：合同签署当日，王XX应当支付26287.62元作为履约保证金，同时支付40959.78元作为物业服务费保证金；XX公司有权在书面通知王XX后从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除王XX欠付的租金或物业服务费或违约金或其他应付款项，王XX应在7日内补足保证金，但XX公司从保证金中相应扣除欠付费用并不免除王XX应承担的相应违约责任；合同终止且经XX公司确认王XX已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务，且王XX向XX公司提交书面退款申请材料后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，王XX应同时退还履约保证金及物业服务费保证金及收据原件。王XX应在本合同签订当日向XX公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。王XX任何顾客对商品或服务的投诉、索赔，要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的款项或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会具有法定资质的检测机构出具上述商品或服务存在质量问题的书面文件，XX公司有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔，王XX不得提出异议；合同终止且XX公司确认王XX无任何遗留问题纠纷后的90日之内，XX公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给王XX，王XX应同时退还质量保证金收据原件。（3）租金：租金起始标准为每月每平方米43元，自2020年7月30日至2021年7月29日，月租金标准为13143.81元。首期租金为2020年7月30日起至2020年9月30日，后续租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，王XX应在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额交纳。（4）物业服务费：自2020年7月30日起每月每平方米按67元计算，即每月20479.89元。物业服务费交费周期与租金相同。（5）房屋交还：合同终止后7日内，王XX应将案涉商铺交还，并办理相关交还手续、清洁费用。因王XX违约导致合同终止的，在交还期内，王XX仍应当按届时月租金的标准向XX公司支付占用费、按届时物业服务费的标准支付物业服务费等。无论任何原因，交还期满后王XX未能将符合合同约定要求的房屋交还的，则自交还期届满之日的次日起，王XX应按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向XX公司支付占用费，并按照物业服务费标准100%的标准支付物业服务费等。若因此造成XX公司延迟向新租户等相关方交付该房屋而需承担违约金、中介费以及造成XX公司其他损失的，均应由王XX负责赔偿。在交还期满后，王XX未向XX公司交还租赁场所的，构成王XX违法侵占租赁场所，XX公司有权采取强制措施收回租赁场所，在此情况下，不构成XX公司违约或侵权，王XX应自行承担因此产生的损失及责任。XX公司采取强制措施收回租赁场所时，有权对租赁场所强行清场，清场时将租赁场所内王XX设备、设施及物品搬运至XX公司指定地点临时存放，王XX设备、设施及物品清理、搬运、盘点情况以XX公司现场录像、拍照、书面记录为准。（6）违约责任：王XX延迟交纳租金、保证金或物业服务费的，则每延迟一日，王XX应该当向XX公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。王XX延迟缴纳租金、保证金或物业服务费超过30日的，XX公司有权单方解除合同，并由王XX承担导致合同终止的违约责任。合同因王XX违约而提前终止的，则XX公司有权没收履约保证金。

合同签订后，2020年6月15日XX公司向王XX交付了案涉商铺。王XX按合同约定交纳了履约保证金26287.62元、物业服务费保证金40959.78元、产品质量保证金10000元。实际履行过程中，XX公司同意承租人按月交纳租金、物业费，于每月20日前支付下月费用。王XX按月支付了截止至2021年2月的租金、物业服务费，但2021年3月起的费用未再支付。

2021年3月20日，XX公司工作人员通过微信向王XX发送《城市游乐中心律师函》电子版，并表示已邮寄至合同地址。4月1日，XX公司工作人员通过微信再次发送《城市游乐中心律师函》电子版，并表示已邮寄至合同地址。同日，XX公司向王XX邮寄了《律师函》，其中载明：根据合同约定，王XX应在2021年2月20日前、3月20日前分别向XX公司支付3月、4月的租金、物业管理费共计67247.40元，但王XX未支付，根据合同约定，每延迟一日需支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，此前XX公司已多次发出书面《缴费通知》，但王XX均未履行，现告知在收到此函之日起1日内立即支付3月、4月的租金、物业费，如届时仍拒不履行，则将提起诉讼，除支付款项，还需承担利息、违约金、诉讼费、保全费等相关费用。该邮件于4月10日签收。

2021年4月20日，XX公司工作人员通过微信向王XX发送《关于无锡新吴万达广场3006,3007……告知函》电子版，并表示“已邮寄至合同地址”、“如果你明天要来找我们领导的话，就早一点吧，提前跟他约个时间”，王XX回复“好的”。同日，XX公司向王XX发出《关于无锡新吴万达广场3006,3007城市游乐中心解除租赁物业合同的告知函》，其中载明：王XX逾期支付租金、物业费已超过30日，故XX公司行使单方解除权，在函件签收之日终止双方租赁合同及相关物业服务，此外，王XX应于合同解除之日7日内按租赁合同约定标准将房屋恢复原状交还，否则将按照合同约定进行清场并回收房屋，由此产生的费用及造成的责任和损失由王XX负担，如王XX未在交还期内交还房屋，王XX仍应按照租赁合同约定标准支付占用费、物业服务费等，直至实际交还房屋之日止。该邮件于2021年4月21日签收。

2021年4月至6月，XX公司工作人员在微信上陆续催促过王XX前往公司办理支付欠费、交还房屋等退租手续，但王XX均未前往，也未清场。7月31日，XX公司与案外人就案涉商铺另行签署了商铺租赁合同。此后XX公司于2021年8月5日收回了该店铺，并将王XX其内的物品进行了清点另行存放。

诉讼中，XX公司表示因王XX系自行离开，未至XX公司办理交接手续，而其经营的店铺可能尚有顾客充值的余值未处理完毕，王XX也一直未至XX公司核对情况，故目前尚无法确认王XX经营店铺是否已无任何遗留问题，故收取的质量保证金10000元的退还尚不符合条件，不同意在本案中处理。

本院认为，XX公司与王XX签订的《商铺租赁合同》均系双方真实意思表示，双方均应按约履行各自的义务。王XX作为承租方在租赁期内应当依约支付租金等。现XX公司主张王XX至今未支付自2021年3月1日起的租金及物业服务费，王XX对此未提出异议，截至2021年4月20日XX公司发解除合同告知函件时，依据合同约定的应付时间可以认定王XX已逾期支付房租、物业服务费等款项超过30天，根据合同约定，XX公司有权单方行使合同解除权。现XX公司已发函通知解除，王XX于4月21日已签收。故本院确认双方之间的《商铺租赁合同》于2021年4月21日解除。

合同解除后，王XX所结欠的租期内的租金、物业服务费等仍应当清偿。故王XX结欠的2021年3月1日至2021年4月21日期间的租金、物业服务费共计57160.29元应按合同约定的标准补交。合同解除后，王XX应当依约在交还期内腾空并交还案涉商铺，但王XX经催告仍未履行，直至XX公司依照合同约定收回案涉商铺，故此占用期间王XX应当支付占有使用费，标准参考租金标准计算，期间的物业服务费仍应按原标准支付。即王XX应支付2021年4月22日至2021年7月31日的占有使用费、物业费。前述费用经核算，王XX应支付2021年3月至2021年7月期间的租金、占有使用费、物业服务费合计168118.5元。

关于违约责任。合同约定租金、物业费先付后用，根据合同约定及XX公司的陈述，每月20日前应预付下月租金、物业费，故合同期内2021年3月、4月的租金、物业费分别于2021年2月21日、2021年3月21日即已逾期，且欠付费用至庭审时仍未交纳，而迟延履行付款义务亦为合同解除的原因，故王XX应当承担违约责任。合同约定了因王XX违约而提前终止合同的，XX公司有权没收履约保证金，故XX公司无需退还王XX履约保证金26287.62元；物业服务费保证金40959.78元应予以退还，在本案中直接与王XX的欠付租金、物业费金额进行抵扣，先行抵扣合同期内履行期在先的租金、物业费。抵扣后王XX还需支付2021年4月至2021年7月期间的租金、占有使用费、物业服务费合计127158.72元。合同同时约定了王XX延迟交纳租金、物业服务费的，另需每延迟一日按欠费金额1‰的计算标准计付延迟履行违约金，此项与履约保证金实际均为违约金性质，在没收履约保证金、而物业服务费保证金用以抵扣欠款的情况下，本院综合考虑王XX的违约情节以及对XX公司造成的影响程度，酌定对于欠付合同期内的租金、物业费的迟延履行违约金的计算标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自逾期之日计算至实际支付之日，即以16200.51元为基数，自2021年3月21日起至实际支付日止。至于质量保证金，XX公司主张退款条件尚未成就，王XX并未提供相关凭据亦未在本案中提出主张，故质量保证金在本案中不予处理，当事人可根据条件成就情况另案主张。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认无锡XX公司与王XX于2020年7月14日关于无锡市新吴区××广场室××街××层××号商铺所签订的《无锡新吴万达广场（筹备期）商铺租赁合同》于2021年4月21日解除；

二、王XX应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡XX公司支付截止至2021年7月底的租金、占有使用费、物业服务费合计127158.72元；

三、王XX应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡XX公司支付迟延履行违约金（以16200.51元为基数，自2021年3月21日起至实际支付日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

四、无锡XX公司无需退还履约保证金26287.62元；

五、驳回无锡XX公司其他的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2998元，减半收取计1499元，诉前财产保全费1520元，合计3019元（此款已由无锡XX公司预交），由无锡XX公司负担296元，由王XX负担2723元（无锡XX公司预交的费用2723元本院予以退还，王XX应在本判决发生法律效力之日起五日内将应负担的2723元直接向本院支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。

审 判 员　郭莹华

二〇二一年十一月二十九日

法官助理　邱　铮

书 记 员　石　沁

本案援引法律条款

《中华人民共和国民法典》：

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》:

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。